Door het onderbrengen van het bedrijfspand, de bedrijfsmiddelen en de overtollige liquiditeiten van de onderneming in een aparte holding-BV, wordt het risico beperkt. Schuldeisers van de onderneming hebben alleen verhaal op het eigen vermogen van de werk-BV. De omvang daarvan is beperkt.
Een voordeel van investeren in vastgoed via de BV is dan weer wel dat er belasting geheven wordt op het werkelijke rendement van je vermogen en niet over een vast percentage van je vermogen (zoals dat het geval is in box 3).
Voordeel van bedrijfspand in de holding
Er zijn veel voordelen om een bedrijfspand in jouw holding onder te brengen. Je hebt minder risico. Je kan de opbrengsten afgezonderd houden. Bij verkoop van de werkmaatschappij kan je het onroerend goed buiten de transactie houden.
Een BV is een rechtspersoon en kan alles kopen, geen enkel probleem. Dat is anders bij eenmanszaken, maatschappen, firma's, e.d. Daar kan een woning alleen op de zaak als het een bedrijfswoning is die dienstbaar is aan de zaak (bijvoorbeeld vaak bij agrarische bedrijven).
Men spreekt van een “onroerend goed-BV” wanneer de bezittingen van de vennootschap hoofdzakelijk (70% of meer) bestaan uit in Nederland gelegen onroerend goed.
Dit is beter bekend als zakelijk investeren. Dit wordt ook wel een 'Vastgoed BV' genoemd. In dit geval koop je niet met je privé vermogen een pand, maar met jouw BV. De hypotheek komt op naam van je bedrijf te staan.
Sparen en beleggen in privé
Als je geld overhebt in je BV kun je dit uitkeren aan privé via een dividenduitkering. Vervolgens kun je met dit geld in privé sparen of beleggen. Privé betaal je belasting over de hoogte van je vermogen. Hierbij gaat de belastingdienst uit van een fictief rendement.
Het antwoord op de vraag 'Hoeveel huizen mag je verhuren?' is simpel, namelijk: zoveel als je wilt. Wanneer we spreken over box 3 (vastgoed)beleggingen, dien je echter wel rekening te houden met fiscale consequenties. De vraag 'Ben ik belegger of ondernemer?'
Over het berekende rendement betaalt u vanaf 2021 31% inkomstenbelasting. Tot 2021 is dat 30%.
Stel je wilt privé een huis kopen, hierbij wil je het vermogen gebruiken dat in jouw holding zit. Om het huis vanuit de holding te betalen zijn er twee opties: Dividend uitkeren naar privé; Hypotheek vanuit de holding verstrekken aan jezelf.
Het grote nadeel is dat een holding extra werk oplevert. Je dient ook de boekhouding van de holdingmaatschappij bij te houden, een jaarrekening op te stellen en deze te deponeren bij de kamer van Koophandel. Er zijn dus operationele kosten verbonden aan een holdingmaatschappij.
Als ondernemer met een holdingstructuur zorg je ervoor dat jij je activiteiten scheidt van de waardevolle zaken, zoals bijvoorbeeld je website, merkrecht en de winst van je BV. Door deze zaken onder te brengen in je holding, kan jij ze niet 'kwijtraken' als de werk-BV failliet zou gaan.
Doordat de holding de aandelen houdt van de BV kan je gebruik maken van fiscale faciliteiten zoals de fiscaalheid voor de vennootschapsbelasting of omzetbelasting en kan je winsten van de ene onderneming onbelast investeren in de andere.
Heb je één bv dan is alles hierin ondergebracht. Naast jouw daadwerkelijke onderneming (jouw bedrijfsactiviteiten) zijn dus ook een eventueel bedrijfspand, je spaargeld voor een toekomstig pensioen en overtollige liquiditeiten onderdeel van de bv.
Normaal vermogensbeheer wordt als beleggingsactiviteit beschouwd en valt daardoor onder de heffing van box 3. Meer dan normaal vermogensbeheer daarentegen is een activiteit die in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheid of zelfs als winst uit onderneming wordt belast.
Bij zakelijk investeren in vastgoed koop je vanuit je eigen bedrijf beleggingspanden met als doel deze te verhuren. Dit kan zowel vanuit een eenmanszaak als vanuit een BV zijn. Het grote voordeel hiervan is dat alle onderhouds-, beheer- en overige exploitatiekosten én rentelasten fiscaal aftrekbaar zijn.
Theoretisch gezien mag je een onbeperkt aantal woningen bezitten en verhuren in box 3. Alleen is het wel zo dat je geen of minimaal werk mag verrichten bij het verhuren van je woningen.
De huuropbrengst is dan belastingvrij. Tenminste, als je een bescheiden bedrag aan huur vraagt, de huur mag per jaar niet meer bedragen dan € 5.506 (bedrag 2020). Ook wanneer je een tweede woning bezit en verhuurt is de huuropbrengst onbelast.
Een belastingplichtige die 250.000 euro aan vermogen had dat volledig uit spaargeld bestond, krijgt 2.381 euro terug. Te zien is dat er bij een aandeel van 75 procent spaargeld in het werkelijke vermogen ook sprake is van 'groene cijfers' in de tabel. Maar de omvang van de teruggaaf is verhoudingsgewijs wat lager.
Bij beleggen in de BV wordt een deel van het vermogen van de BV belegd. Daarvoor wordt een zakelijke rekening geopend op naam van de BV. In de BV wordt het werkelijk behaalde rendement over het vermogen belast. Het rendement op de beleggingen wordt namelijk meegeteld in het resultaat van de BV.
In situatie 1 ben je verplicht om 70% van de huurinkomsten op te geven aan de Belastingdienst. Deze 'inkomsten uit tijdelijke verhuur' vallen in box 1. Het gaat om de door jou berekende huurprijs, verminderd met de gemaakte kosten voor bijvoorbeeld gas- en elektriciteitsverbruik of advertenties.
Onder brenging van vastgoed in stichting administratie kantoor voorkomt versnippering en zorgt voor continuïteit. Gunstig wanneer u op termijn een gedeelte of het volledige vastgoed over wilt dragen aan de volgende generatie, maar niet gelijk de zeggenschap uit handen wilt geven.
Als de bv dividend uitkeert aan u als aanmerkelijkbelanghouder (aandelenbelang van minstens 5%), dan moet u in box 2 inkomstenbelasting betalen over dit dividend. Het tarief in box 2 blijft in 2022 gelijk aan het tarief in 2021. Keert u in 2022 dividend uit naar privé, dan betaalt u daarover een tarief van 26,9%.
In principe mag je altijd lenen uit je bv, tenzij er natuurlijk geen geld meer in je bv zit. Waar het echter om gaat is dat als je leent uit een bv je netto geld haalt uit een pot waar 'bruto' geld in zit. Oftewel, over het geld wat in de (stamrecht) bv zit dient nog belasting afgedragen te worden.
De oplossing: Spaar BV
Het voordeel daarvan is dat niet een fictief rendement, maar een werkelijk tarief wordt belast. De Belastingdienst zal dit zogenaamde 'boxhoppen' (het overhevelen van je spaargeld van box 3 naar box 2) onder bepaalde voorwaarden gewoon accepteren: de Spaar-BV is dus een veilige keuze.