1. Je woning scoort minder goed in de prijsklasse. Bij een hogere vraagprijs, komt je woning automatisch tussen duurdere woningen terecht. Je bereikt dus mensen die in een hogere prijsklasse zoeken en dus duurdere woningen als referentie gebruiken.
Met een torenhoge vraagprijs wordt je huis mogelijk niet verkocht of de kopers krijgen de financiering voor de aankoop niet rond. Huizen die in de verkoop komen, worden vaak snel verkocht. Dat komt natuurlijk mede door een juiste inschatting van de vraagprijs door de makelaar.
De waarde van je woning en je inkomen bepalen samen hoeveel je maximaal kunt lenen, maar je mag nooit meer lenen dan de marktwaarde van de woning. Om de woningwaarde te bepalen, hanteren hypotheekverstrekkers de marktwaarde van de woning. Dit wordt ook wel de vrije verkoopwaarde genoemd.
Dat blijkt uit cijfers van NVM. Kijk je naar woningen die een vraagprijs tussen de € 300.000 en € 400.000 hebben, dan zien we dat op maar liefst 61% van de woningen minimaal € 25.000 wordt overboden. Bij 21% van de woningverkopen in deze prijsklasse is de overbieding meer dan een halve ton.
In theorie is er geen verschil tussen taxatiewaarde en verkoopwaarde. Een taxateur stelt de waarde van een huis vast, dit is het bedrag dat je kunt lenen bij de hypotheekverstrekker. De wet heeft bepaald dat je niet meer dan 100 procent van de woningwaarde mag lenen.
De regels voor de maximale hypotheek draaien onder andere om de marktwaarde van de woning. Vanaf 2018 kunt u nog maar 100% van die marktwaarde aan hypotheek krijgen. Dat maakt het lastig om de bijkomende kosten als u een huis koopt mee te financieren. De bedoeling is dat u deze uit eigen geld betaalt.
Is de koopsom die jij bent overeengekomen hoger dan de taxatiewaarde van de woning? Dan gaat de bank uit van de lagere taxatiewaarde voor de berekening van jouw hypotheek. Het overige geld dat je nodig hebt, kun je niet lenen maar moet je zelf inleggen met eigen geld.
Overbieden wil dan meestal zeggen dat u weliswaar boven de vraagprijs biedt, maar niet boven de taxatiewaarde. Cijfers van het NVM laten zien dat in 2022 op ruim 61% van de woningen met een vraagprijs tussen de € 300.000 en € 400.000 minimaal € 25.000 wordt overboden. Bij 21% is de overbieding zelfs € 50.000.
Overbieden huis of een bod boven de vraagprijs doen is niet langer de norm op de huizenmarkt sinds juli 2022. Hoeveel overbieden is niet meer de vraag.
Sinds 2018 mag je nog maar 100 procent van de waarde woning lenen. De kosten koper en alles wat je boven de taxatiewaarde van het huis biedt, moet je met eigen geld betalen. Je moet dus extra spaargeld of overwaarde op je huis hebben voor bieden boven de vraagprijs.
Taxatie hoger dan koopsom? Dan bestaat er de mogelijkheid om een hogere hypotheek aan te schaffen dan de koopsom. Op deze manier kun je bijkomende kosten van de aankoop of een eventuele verbouwing meefinancieren. Dit is echter niet in alle gevallen mogelijk en hangt af van je hypotheekverstrekker.
Dat betekent dus ook dat u zonder problemen uw huis voor 100.000 euro minder dan de WOZ-waarde aan uw zoon of dochter kunt verkopen. De te lage prijs wordt dan wel als schenking gezien, maar zolang u binnen de vrijstelling blijft, is er geen extra belasting over de donatie verschuldigd.
Wanneer de taxatiewaarde van de woning lager ligt dan de koopsom dan gaat de hypotheekverstrekker uit van de (lagere) taxatiewaarde. Het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde dien je daarom zelf te financieren.
Je kunt een hypotheek krijgen van maximaal 100% van de woningwaarde. Ga je boven de vraagprijs bieden, dan is de kans groot dat je meer betaalt dan de woning waard is. Dit betekent dat je het verschil met eigen geld moet betalen. Een hogere koopprijs betekent ook hogere 'kosten koper'.
Hoeveel je kunt bieden voor een woning is afhankelijk van zoveel verschillende zaken. Tegenwoordig wordt er zelfs vaker boven de vraagprijs geboden dan eronder. Er is daardoor geen percentage of bedrag te noemen dat je het beste onder de vraagprijs kunt gaan zitten.
Mag de makelaar het bod vertellen? Nee, de makelaar mag jou niet concreet vertellen wat andere partijen hebben geboden. Hij kan wel aangeven dat er meerdere geïnteresseerden zijn, maar jij moet zelf uiteindelijk jouw bod bepalen.
Dalende huizenprijzen⭐
Voor het eerst dalen de woningprijzen sinds juni 2022✔️. Er staan meer woningen te koop in het 2e kwartaal van 2022 dan het laatste kwartaal 2021. Je kan dit zelf bijhouden op Funda. Er staan bijna 10 keer zoveel huizen te koop dan met de kerst 2021.
In 2023 stijgen de huizenprijzen beduidend minder hard. Economen houden rekening met een prijsstijging 2,5% tot 4,5%. Een daling van de huizenprijzen wordt vooralsnog niet verwacht, maar wordt ook niet uitgesloten. Als de rentes blijven stijgen, kan dit wel degelijk leiden tot een prijsdaling.
Moet je flink overbieden op een huis en betaal je meer dan het huis volgens de taxateur waard is? Dan moet je dit verschil zelf betalen. Je kunt dit niet meefinancieren in je hypotheek.
In 2021 lag het gemiddelde op ruim 13 bezichtigingen per te koop staand huis. Dat is aanzienlijk meer dan het jaar daarvoor, want in 2020 was het gemiddelde nog iets minder dan 10 bezichtigen. Dit was te verklaren door de gekte op de huizenmarkt.
Een huis kopen zonder eigen geld kan niet meer
Sinds 2018 mag je niet meer dan 100% van de woningwaarde lenen. Het is niet meer mogelijk om de bijkomende kosten mee te financieren. Dit moet je zelf kunnen betalen. Hoeveel geld je precies nodig hebt voor je nieuwe huis hangt af van je persoonlijke situatie.
De vraagprijs is dus het startpunt van de verkoop en geeft je de kans om een voorstel richting de verkoper te doen. Dit zegt dus niets over de taxatiewaarde of de koopsom.
Voor sommige huizen is 2% overbieden al voldoende, bij andere huizen kan de prijs tot wel 20% boven de vraagprijs stijgen. Voordat je meegezogen wordt in een biedingen oorlog moet je het volgende weten: Sinds 2018 mag je niet meer lenen dan de waarde van een woning.
Nadat je tot een overeenstemming bent gekomen met de koper of verkoper zal er een officiële taxatie plaatsvinden voor de hypotheekverstrekker. De taxatiewaarde ligt vele malen dichter bij de werkelijk waarde van de woning dan de WOZ-waarde. Laat je daarom niet leiden door het WOZ-bedrag.