De syndicus kan een van de mede-eigenaars zijn, maar beiden moeten dezelfde professionele aansprakelijkheidsverzekering afsluiten en het beheer op dezelfde professionele manier uitvoeren. Erkende vastgoedmakelaars zijn hiervoor goed geplaatst omdat dit tot hun beroepsactiviteiten behoort.
Concreet gaat het om advocaten, erkend boekhouders-fiscalisten, landmeters-experten en architecten. Het zijn dan de ordes zelf waartoe deze vrije beroepen behoren, die de voorwaarden opleggen waaronder hun leden de activiteiten van syndicus mogen uitoefenen.
Het opleggen of aanbevelen van tarieven of barema's is zelfs verboden. Dat is niet alleen zo voor vastgoedmakelaars, maar ook voor advocaten, architecten,… Het opleggen van tarieven is namelijk strijdig met het mededingingsrecht: elke ondernemer moet zijn eigen prijs vrij kunnen bepalen.
Een raad van mede-eigendom is een raad samengesteld uit een kleinere groep van mede-eigenaars, haar voornaamste bevoegdheid is de syndicus bijstaan en toezicht houden op zijn beheer. Het orgaan is verplicht in elk gebouw (of groep van gebouwen) die minstens 20 kavels bevat.
Artikel 1 Advocaten kunnen als syndicus optreden voor de vereniging van mede-eigenaars in het kader van artikel 577, 2 - 577, 14 B.W., overeenkomstig de regels van waardigheid, rechtschapenheid en kiesheid die aan hun beroep ten grondslag liggen.
De aanstelling van een syndicus is verplicht voor elke vereniging van mede-eigenaars en van zodra men spreekt over een mede-eigendom. Dit is het geval op het moment dat er meer dan één eigenaar is in het gebouw of project.
Bent u het niet eens met de benoeming, dan kunt u die in bepaalde omstandigheden aanvechten bij de vrederechter. U kunt ook vragen dat de vrederechter een voorlopige syndicus aanstelt, bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus. Maakt de syndicus fouten, dan kan de VME hem daarvoor aansprakelijk stellen.
Als Syndicus mag je je verwachten aan een gemiddeld salaris van 37.200 €. Het gemiddelde loonbereik als Syndicus ligt tussen 30.800 € en 45.500 €.
De oprichting van een VME, het houden van een algemene vergadering, het aanstellen van een syndicus… is dus verplicht van zodra er twee mede-eigenaars zijn. Sinds 1 januari 2019 werd het wettelijk kader rond mede-eigendom geoptimaliseerd en worden duidelijke regels geschept.
De syndicus is verantwoordelijk voor het dagelijkse beheer van de VME. Hij neemt de nodige dringende (bewarende) maatregelen en voert de beslissingen uit die genomen werden door de algemene vergadering – of laat deze uitvoeren. De wet op de mede-eigendom wordt geregeld door artikel 577 van het Burgerlijk Wetboek.
Is er geen syndicus, dan kunnen de mede-eigenaars het beheer toevertrouwen aan een eigenaar. Voorzie dan wel een gedetailleerde schriftelijke volmacht. Zolang de Appartementswet niet van toepassing is, is voor werken het akkoord van alle eigenaars noodzakelijk.
Bewaartermijn documenten syndicus
De bewaartermijn van documenten als afrekeningen en de vermogensstaat wordt verlengd. De syndicus zal deze voortaan geen 5, maar wel 10 jaar - na datum van verkregen kwijting - moeten bijhouden (art. 84 nieuwe plichtenleer).
De syndicus wordt aangesteld door de algemene vergadering van mede-eigenaars en die algemene vergadering kan ook weer een einde stellen aan het mandaat van de syndicus. De aanstelling wordt vastgelegd in een aanstellingsakte of benoemingsakte. Men kan een professionele of een vrijwillige syndicus aanstellen.
De syndicus is de (rechts)persoon die instaat voor het beheer en de vertegenwoordiging van een mede-eigendom (bijvoorbeeld een appartementsgebouw). Dit beheer heeft louter betrekking op de gemeenschappelijke delen van een gebouw (bijvoorbeeld: lift, gevel, dak, gang, tuin, enz.).
Waar en wanneer kunt u zich inschrijven? De Vereniging van mede-eigenaars, de syndicus of de gemandateerden moeten de inschrijving vragen bij het ondernemingsloket van hun keuze. U moet de aanvraag indienen bij het ondernemingsloket ten laatste op de werkdag voor de dag waarop de opdracht van de syndicus start.
Een syndicus die optreedt als natuurlijke persoon is niet btw-plichtig. Treedt de syndicus op als rechtspersoon, met andere woorden oefent hij de zelfstandige activiteit uit vanuit vanuit bv. een NV, BV of CV? Dan heeft de rechtspersoon in principe de keuze om zich al dan niet te laten identificeren als btw-plichtige.
De kosten voor de syndicus worden steeds doorgerekend aan de eigenaar van de VME. Een syndicus heeft geen contractuele band met huurders, maar een eigenaar kan wel een deel van die kosten doorrekenen aan de huurder.
Als een mede-eigenaar zijn bijdragen in het werk- of reservekapitaal niet tijdig betaalt, kan u als individuele mede-eigenaar weinig ondernemen. Enkel de syndicus heeft de bevoegdheid om die mede-eigenaar aangetekend in gebreke te stellen of te dagvaarden voor de bevoegde Rechtbank.
Mandaat van de syndicus
Teneinde de taken van de syndicus en de duur, de kostprijs, etc. van zijn opdracht te formaliseren, alsook om de uitdrukkelijke aanvaarding door de syndicus van zijn aanstelling te bekomen, dient er een syndicuscontract opgemaakt te worden.
De ”gemene delen” of ”gemeenschappelijke delen” zijn die delen van een mede-eigendom (appartementsgebouw) die in de basisakte bestemd werden om te worden gebruikt door meerdere mede-eigenaars of door alle.
Meer bepaald kan je 34 % van de kosten van de syndicus doorrekenen aan je huurder. 66 % dien je integendeel zelf te betalen. De kosten van algemene vergaderingen zijn dan weer volledig voor de verhuurder. Het periodiek onderhoud van de lift kan je voor 50 % doorrekenen aan je huurder.
Gemeenschappelijke kosten zijn kosten voor de gemeenschappelijke ruimtes in een appartementsgebouw. Denk maar aan de onderhoudskosten aan het gebouw (de lift en het water-, gas- en brandstofverbruik), de kosten van de syndicus of het loon van de poetsdienst voor de gemeenschappelijke delen.
Wat is een 'Vereniging van Mede-Eigenaars' (VME)?
De vereniging van mede-eigenaars – of VME – is een rechtspersoon waarin alle individuele mede-eigenaars van een bepaald gebouw of groep van gebouwen verenigd zijn en vertegenwoordigd worden.