Goed nieuws: als je een woning met overwaarde verkoopt, dan hoef je over die overwaarde geen belasting te betalen. Wel komen belastingen om de hoek kijken met wat je vervolgens met dit geld gaat doen.
We kennen in Nederland geen belasting op de winst die u met de verkoop van uw woning hebt gemaakt. Andere landen kennen wel een dergelijke winstbelasting, maar in Nederland belasten we vermogen anders. De belasting op vermogen kennen we hier als vermogensrendementsheffing.
Normaliter is de belastingregeling voor een gebouw van toepassing. Als de verkoopwaarde van het gebouw lager is dan 30 procent van de totale verkoopprijs, geldt het meerwaardestelsel voor gronden. De meerwaarde op de woning die de eigenaar minstens 12 maanden voor de verkoop permanent heeft bewoond, is belastingvrij.
Als u van plan bent om in de nabije toekomst weer een huis te kopen is het verstandiger om de verkoopwinst niet te verbrassen. De fiscus heeft namelijk de zogeheten 'bijleenregeling'. Die heeft als uitgangspunt dat u de winst (eigenwoningreserve) gaat gebruiken voor de financiering van uw volgende koophuis.
Wat u over houdt is het verkoopbedrag minus de hoogte van de hypotheek of lening die u open heeft staan. Dit wordt ook wel de overwaarde genoemd. En de overwaarde kunt u verzilveren als de woning gepasseerd is bij de notaris. Éen of twee dagen later, kunt u de overwaarde zien op de bankrekening die u heeft opgegeven.
Je kan de overwaarde op verschillende manieren inzetten voor een verbouwing: met het verhogen van de hypotheek, een tweede hypotheek of de hypotheek oversluiten. Je kan mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen en 106 procent als je het geld in duurzaamheidsmaatregelen steekt.
Je mag tegenwoordig maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Dus je kunt je hypotheek verhogen tot maximaal je volledige woningwaarde. Gebruik je de overwaarde om energiebesparende maatregelen te nemen aan je woning, dan mag je de hypotheek zelfs verhogen naar maximaal 106 procent van de woningwaarde. Let op!
Goed nieuws: als je een woning met overwaarde verkoopt, dan hoef je over die overwaarde geen belasting te betalen. Wel komen belastingen om de hoek kijken met wat je vervolgens met dit geld gaat doen.
In 2022 betaal je géén belasting over de winst door overwaarde. Het zou wel kunnen dat je vermogensbelasting over je uitgekeerde overwaarde moet betalen. In je eentje betaal je vermogensbelasting wanneer jij 50.650 euro aan vermogen hebt.
Overwaarde van je huis & belasting in 2022
Mooi nieuws, want dat betekent dat jouw huis een goede investering was. Je hoeft van dit bedrag gelukkig geen geld af te dragen aan de belasting. Wel betaal je er, vanaf een bepaald bedrag, vermogensbelasting over omdat het in box 3 komt.
Als je binnen 3 jaar na de verkoop een volgende woning koopt, krijg je te maken met belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Dit is de bijleenregeling. Je moet je overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Anders heb je over het bedrag van de overwaarde geen recht op renteaftrek.
Kleine dingen maken een groot verschil
Een rommelig huis verkoopt niet, dus zorg voor opgeruimde, ruime kamers en goede verlichting. Ook een beetje investeren in de verkoop door bijvoorbeeld de dakkapel te vernieuwen of het schilderwerk aan te pakken, doet al wonderen voor de verkoop van de woning.
U moet het kadastraal inkomen van uw eigen woning aangeven naast de code 3100/4100 in functie van het eigendomsaandeel.
Over het bedrag tussen de € 50.000 - € 100.000 van je vermogen betaal je 0,59% belasting. Over het bedrag daarboven tot €1.000.000 betaal je 1,40% belasting. Over het bedrag boven €1.000.000 betaal je 1,76% belasting.
Hypotheekvrije woning box 1 inkomstenbelasting
Nog een groot voordeel is dat uw woning een bepaalde overwaarde kan hebben, waardoor uw vermogen in uw huis zit. Over deze overwaarde betaalt u zolang u in uw huis woont, geen vermogensbelasting of vermogensrendementsheffing.
Je kunt de overwaarde bijvoorbeeld op je spaarrekening laten storten als financiële buffer of voor je pensioen. Maar je kunt het geld ook besteden aan onder andere een verbouwing, verduurzamende maatregelen, een nieuwe auto of boot, of een schenking aan je kinderen.
Het is tegenwoordig een nieuwe trend om de overwaarde van je huis nu uit je huis te halen. Dat geld kun je namelijk wel gebruiken voor andere dingen, zoals een verbouwing of op vakantie gaan. Wij raden je dit strek af om dit niet te doen! Haal je overwaarde niet uit je huis en neem hiervoor geen nieuwe hypotheek.
Sinds enkele jaren bestormen nieuwe commerciële partijen deze verzilveringsmarkt. Het basisprincipe is hetzelfde: de huiseigenaar verkoopt zijn bezit en huurt het meteen weer terug (ook wel 'sale-and-leaseback' genoemd). De opkoper geeft maximaal 70 tot 90 procent van de overwaarde van het huis als lening.
Stel dat u na de verkoop van uw koopwoning een woning gaat huren, dan krijgt u de overwaarde van uw woning uitbetaald. U kunt dat geld op een spaarrekening zetten of uitgeven aan iets anders. Uw spaargeld behoort tot uw vermogen en daar moet u jaarlijks wel vermogensbelasting over betalen.
In 30 jaar je huis aflossen
Het was namelijk al verplicht. We gaan dus allemaal – hypotheek afgelost of niet – weer volledig inkomstenbelasting over de WOZ-waarde van ons huis betalen. Vanaf 2039 is de Wet Hillen helemaal van tafel en betaal je dus ook weer mee wanneer je je huis (bijna) helemaal hebt afgelost.
50.000 euro overwaarde opnemen, geeft een maandlast van 93,33 euro.
Tweede huis kopen met overwaarde
Je kunt een tweede huis ook gedeeltelijk of volledig financieren met de overwaarde op je eerste woning. Je verhoogt dan je huidige hypotheek met het bedrag dat je hebt aan overwaarde. Vervolgens kun je dit extra geld gebruiken voor de aankoop van een tweede woning.
De overwaarde van je huis kun je te gelde maken door je huis te verkopen en vervolgens een goedkoper huis terug te kopen. Dit is verreweg de goedkoopste optie en kan interessant zijn al je toch al van plan was om kleiner te gaan wonen. Je kunt er ook voor kiezen om je huis te verkopen en vervolgens terug te huren.
€100.000 – €200.000 vermogen: 909.000 huishoudens. €200.000 – €500.000 vermogen: 1.075.000 huishoudens.