Pacht is een persoonlijk recht dat niet overdraagbaar is, althans: niet zonder toestemming van de verpachter. Het pachtrecht kent verschillende vormen. Zo wordt er onderscheid gemaakt tussen reguliere of geliberaliseerde pacht.
Verschil pacht en huur
Zowel bij pacht als bij huur wordt er iets tegen betaling van een vergoeding in gebruik gegeven. Bij huur kunnen dat roerende en onroerende zaken zijn, terwijl het bij pacht altijd gaat om onroerende zaken, meestal een perceel landbouwgrond of een agrarische opstal.
Pacht door erfopvolging is geen zakelijk recht: de pachter heeft geen zakelijk recht en kan dus nooit heffingsplichtig zijn voor het door hem gepachte goed.
Pacht, in middeleeuwse akten ook toust, is een op huur lijkende rechtsfiguur uit het goederenrecht waarbij agrarische gronden door de eigenaar (verpachter) in gebruik worden gegeven aan de pachter.
De reguliere pachtovereenkomst kan door zowel pachter als verpachter maximaal één jaar voor beëindiging van de lopende pachtovereenkomst worden opgezegd (artikel 7:367 lid 1 BW). Dat moet gebeuren bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief (artikel 7:376 lid 2 BW).
De reguliere pacht kan niet tussentijds worden opgezegd, maar alleen tegen het einde van de wettelijke looptijd en met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar.
RELATIEVE OF PERSOONLIJKE RECHTEN :
erfpacht, mandeligheid, opstal, enz. schenking, enz. ruil, koop, huur, enz.
Wanneer een pachter zijn pacht geheel of ten dele overdraagt aan een derde, is er sprake van pachtoverdracht. Onderpacht en pachtoverdracht zijn alleen toegestaan als de pachter schriftelijk toestemming van de verpachter heeft gekregen.
Een persoonlijk recht hangt samen met de persoon. Tegenover een persoonlijk recht staat een zakelijk recht. In tegenstelling tot een zakelijk recht heeft een persoonlijk recht geen zaaksgevolg: een persoonlijk recht kan men alleen tegen een bepaalde persoon doen gelden.
Goederen en diensten. Pacht is een afgesproken vergoeding die wordt betaald aan eigenaren van grond, binnenwateren of rivieren voor het gebruik daarvan. Vanuit het standpunt van de eigenaar geredeneerd, is dit inkomen uit vermogen en is er geen sprake van een geleverde prestatie (dienst).
Binnen pacht heb je te maken met verschillende vormen, namelijk: reguliere pacht, geliberaliseerde pacht voor los land, teeltpacht (pacht voor los land voor één- of tweejarige teelten, waarbij vruchtwisseling noodzakelijk is), natuurpacht (pacht binnen reservaten) en pacht van geringe oppervlakten (pacht van 1 ha.
Die pachtprijs is slechts belastbaar ten belope van de onroerende voorheffing, als het om notariële pacht gaat die alleen voor gronden werd aangegaan voor een periode van minstens 18 jaar. Die fiscale stimulans geldt dus niet voor verpachting van gebouwen.
Een pachtovereenkomst is vergelijkbaar met een huurovereenkomst voor landbouwgronden of gebouwen. Een pachtcontract wordt bij voorkeur schriftelijk opgesteld, maar kan ook mondeling.
Artikel 56 gaat over het overlijden van de verpachter en is volledig nieuw. Het voorziet dat de pachter altijd moet weten wie de identiteit is van de verpachter. Krijgt de pachter geen geldige kennisgeving van het overlijden, dan blijft de betaling aan de overleden verpachter rechtsgeldig.
Pacht. Bij pacht geeft de verpachter grond of agrarische woningen en gebouwen in gebruik aan een pachter. De grond en gebouwen gebruikt de pachter om landbouwwerk te doen.
Komt een pachter zijn verplichtingen op grond van de pachtovereenkomst niet na, dan kan de pachtovereenkomst mogelijk worden ontbonden. Ontbinding van de pachtovereenkomst vindt altijd plaats via de rechter, tenzij het genot van het gepachte geheel onmogelijk wordt zoals bedoeld in artikel 7:343 lid 1 BW.
In de wet is bepaald dat met het overlijden van de pachter de reguliere pachtovereenkomst niet eindigt. De pachtovereenkomst wordt in beginsel voortgezet door de erfgenamen van de pachter. De verplichting tot voortzetting is er niet als de verpachter tegen een of meer van de erfgenamen redelijke bezwaren heeft.
Elke duurtijd van 9 jaar binnen een pachtovereenkomst noemt men een pachtperiode. Zo telt pachtovereenkomst van 27 jaar bijvoorbeeld 3 pachtperiodes.
Het grootste verschil is dat bij pacht een aanvullende vereiste geldt: het gebruik ter uitoefening van de landbouw (bedrijfsmatig). Het in gebruik geven van grond voor iets anders dan de landbouw levert dus kortgezegd een huurovereenkomst op.
De zakelijke rechten zijn het eigendomsrecht, de mede-eigendom, de zakelijke gebruiksrechten en de zakelijke zekerheden. De zakelijke gebruiksrechten zijn de erfdienstbaarheden, het recht van vruchtgebruik, erfpacht en opstal.
De verhuurder mag huurders niet eenzijdig uit de woning zetten wanneer ze de huurprijs of kosten niet betalen, zelfs niet als de uithuiszetting uitdrukkelijk als sanctie in de huurovereenkomst wordt vermeld. Enkel een bevoegde rechter mag een uithuiszetting bevelen.
De pachtwet wordt zeer strikt toegepast en is complex. Pacht is de huur van onroerende goederen die vanaf het ogenblik dat de pachter er in het genot van treedt (bij het begin of in de loop van de pachttijd), door deze pachter hoofdzakelijk worden gebruikt in zijn landbouwbedrijf.
Regels overeenkomst reguliere pacht
De duur van een reguliere pachtovereenkomst is langer dan 6 jaar voor los land. Voor hoeves is dit langer dan 12 jaar. De regels zijn: De pachter en verpachter leggen de afspraken schriftelijk vast.
Vrij van pacht of op termijn vrij van pacht, dit betekent oudere landbouwer die niet in de mogelijkheid is zijn pacht bevoorrecht door te geven. Vrij is minstens 30% meer waard dan verpacht. Aanpalende percelen aan reeds verworven grond.