Indien er een garantie 'normaal gebruik' in de overeenkomst staat en indien het om een oud goed gaat (20 jaar of ouder), is het dan ook altijd aangewezen om een ouderdomsclausule op te nemen. Het gaat dan uiteraard enkel om gebreken die de verkoper onbekend zijn.
Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt mochten er zich na verkoop (verborgen) gebreken voordoen. Het gaat hierbij alleen om gebreken die niet bij de verkoper bekend waren ten tijde van de verkoop.
Wat is een ouderdomsclausule? Bij de verkoop van een (oude) woning, kan een ouderdomsclausule opgenomen worden in de koopovereenkomst. Daarin staat dat de koper bekend is met de ouderdom van het huis en dat de gevolgen van verborgen gebreken, die het gevolg zijn van deze ouderdom, voor risico van de koper kunnen komen.
Zo wordt regelmatig een zogenaamde 'ouderdomsclausule' opgenomen in koopovereenkomsten. Een ouderdomsclausule wijst de koper er – kortgezegd – op dat de woning een bepaald aantal jaren oud is en dat de risico's van gebreken (daardoor) voor rekening van de koper komen.
Wat is een verborgen gebrek? Ontdekt u na de overdracht een gebrek aan het door u gekochte huis dat u nog niet had gezien? Bijvoorbeeld lekkage, krimpscheuren of slechte fundamenten? Als de verkoper hierover niets heeft verteld, kan dit een verborgen gebrek zijn waarvoor hij aansprakelijk is.
Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld. Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen. Dit is dus geen verborgen gebrek.
Als je een bestaand huis koopt, is dat inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een scheur in de muur is bijvoorbeeld niet bepaald een verborgen gebrek. Onzichtbare, verroeste leidingen wel. Maar ook boktor, houtworm of asbest worden gezien als verborgen gebreken in een huis.
Voor verborgen gebreken die binnen vijf jaar na aankoop ontdekt worden, kan de verkoper – en in sommige gevallen de makelaar – nog aansprakelijk gesteld worden. Op voorwaarde dat de koper nog niet eerder op de hoogte was van het gebrek en dat is aan te tonen dat het is ontstaan voordat de eigenaar de woning betrok.
Een 'verborgen' gebrek, is een gebrek dat al vóór de overdracht aanwezig was, maar niet door u is opgemerkt. Belangrijke vraag voor de aansprakelijkheid is of u het gebrek als koper had moeten opmerken. We noemen dit ook wel de onderzoeksplicht van de koper.
Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek.
Bij het verkopen van een woning moet de verkoper alle gebreken melden aan de koper. Dit heet de 'mededelingsplicht'. Doet hij dat niet, terwijl hij wel weet van het gebrek? Dan moet de verkoper de kosten van de reparatie betalen.
Welke gebreken moet ik aan een koper melden? Laat ik maar duidelijk zijn: Alle gebreken waarvan je weet dat die er zijn. Dus zowel zichtbare als onzichtbare gebreken. De koper heeft een onderzoeksplicht maar daar kan jij je niet achter verschuilen.
Wat is het meervoud van gebrek? Het meervoud van gebrek is 'gebreken'. Eén gebrek, twee gebreken.
Onder lichte verborgen gebreken wordt verstaan gebreken die de stabiliteit van (een deel) van het gebouw niet aantasten, doch van die aard zijn dat indien de bouwheer ze ten tijde van de aanvaarding van het werk had gekend, hij ze niet aanvaard had.
Aansprakelijkheid verborgen gebreken uitsluiten
Door clausules in de koopovereenkomst op te nemen, kan de verkoper zijn aansprakelijkheid vanwege verborgen gebreken beperken of zelfs uitsluiten. Voorbeelden daarvan zijn exoneratiebedingen, ouderdomsclausules of niet-zelfsbewoningsclausules.
Het gaat over het sukje dat Chris de deurwaarder vermoord, om Agnes te beschermen. Het gaat ook over de thematiek, familierelaties, omdat Chris in gedachten iets tegen haar moeder zegt en Tommie bij haar komt staan.
Wat zijn verborgen gebreken? Verborgen gebreken zijn gebreken die na de levering worden geconstateerd.Voorbeelden hiervan zijn houtrot, boktorren, schimmel of een slechte fundering.
Wat zijn verborgen gebreken? Gebreken zijn vaak zichtbaar, zoals rotte kozijnen of scheuren in muren. Er kunnen echter ook gebreken zijn die niet zichtbaar zijn. Dit worden verborgen gebreken genoemd.
Dit is wat de wet daarover zegt: de verkoper mag zich simpelweg altijd terugtrekken als er nog geen koopovereenkomst is getekend. En de koper behoort dit te weten.
De ouderdomsclausule is eigenlijk vooral bedoeld voor oude huizen van 50 jaar en ouder. Maar in de praktijk wordt de clausule steeds vaker opgenomen bij huizen van nog geen 15 jaar oud. Dus ook bij de verkoop van een jong(er) huis, kan de ouderdomsclausule handig zijn.
Is lekkage een verborgen gebrek? Als de lekkage niet gemeld is bij de koper van het huis en als de koper het ook zelf niet heeft kunnen ontdekken bij goed onderzoek, dan is er sprake van een verborgen gebrek. Dit hoeft overigens niet te betekenen dat de verkoper automatisch aansprakelijk is.
Doordat de keverlarven gangen boren in het hout, worden houtconstructies poreuzer en vatbaarder voor de inwerking van weer en wind. Deze schade is niet altijd direct voor het oog zichtbaar. Belangrijk om te weten als u een huis koopt, is dat de houtworm niet geldt als een verborgen gebrek.
Art. 18 lid 3 geeft als definitie van een ernstig gebrek: Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.
De rol van de makelaar
De koper heeft dus een onderzoeksplicht en de verkoper een meldingsplicht. Ook heeft de makelaar een zekere verantwoordelijkheid als het aankomt op verborgen gebreken. Hij of zij heeft namelijk een bemiddelingsfunctie en behartigt hierin de belangen van de opdrachtgever.
Een ernstig (verborgen) gebrek is een gebrek dat het 'normale gebruik' van een woonhuis in de weg staat. Door het gebrek is het niet mogelijk om op een veilige manier in het huis te wonen (met redelijke mate van duurzaamheid), zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.