Dit betekent dat de verkoper 10 dagen de tijd heeft om het bod te aanvaarden en dit te officialiseren door het ondertekenen van een aanvaarding van de aankoopbelofte. De praktijk leert ons dat de verkoper hier vaak niet lang over hoeft na te denken. Daarom wordt dit vaak op dezelfde dag nog gefinaliseerd.
Overigens duurt de periode tussen het tekenen van het compromis en het verlijden van de akte maar zelden 4 maanden. Veelal heeft de verkoper alle stukken paraat en kan het zeer snel gaan. Laat je dus zeker niet afschrikken door deze termijn en houd gewoon goed onderling contact, dan is alles afgerond voor je het weet.
Eens je bod door de verkopers aanvaard is, zullen zij contact opnemen met een notaris om een voorlopige verkoopovereenkomst of 'compromis' op te stellen. Daarin staat een gedetailleerde beschrijving van de woning, samen met volgende documenten: EPC-attest.
Het tekenen van de aankoopbelofte is voor de koper bindend. De verkoper is niet gebonden tot een verkoop. Hij heeft een maand de tijd om het bod te aanvaarden of te weigeren. Als het bod aanvaard wordt, ben je gedwongen om de woning aan te kopen.
Hoelang de onderhandeling duurt hangt af van de situatie. Je kan er dezelfde dag nog uitkomen of er weken over doen. Deze tijd kan in je voordeel werken, maar ook in je nadeel. Uiteraard kan je zelf een termijn stellen waarin je een tegenbod wilt ontvangen.
Als koper van een huis heb je recht op drie dagen bedenktijd nadat je bod geaccepteerd is. Dus is je bod geaccepteerd en heb je spijt, dan kun je tot die tijd nog onder de koop van de woning uit.
Een bod doen aan het einde van een kijkdag kan succesvol zijn. Als dat bod veel zekerheid biedt (weinig voorwaarden en aankoopmakelaar dragen hieraan bij), dan zou het huis aan het einde van de dag zomaar eens van jou kunnen zijn. Het betreft hier je beste bod.
Wil je later terugkomen op je bod, dan kan de verkoper een schadevergoeding eisen. Breng je schriftelijk of via elektronische weg een bod uit, dan kan je best aangeven hoeveel tijd de verkoper heeft om erop in te gaan.
In elk geval is een aankoopbelofte ook een bindend document. Het is wel iets soepeler dan een compromis, omdat je niet gebonden bent aan de termijn van 4 maanden waarbinnen de notariële akte verleden moet worden. Je kan die akte pas later laten verleden.
U mag uw bod altijd intrekken of veranderen. U mag bijvoorbeeld het bedrag verhogen of andere voorwaarden stellen. Ook mag u op andere huizen bieden. Tijdens het onderhandelen mag de verkoper doorgaan met het houden van bezichtigingen.
Waarom duurt dat zo lang?”. Wel, in de periode tussen het compromis en het verlijden van de akte heeft de notaris op die manier voldoende tijd om de gehele notariële akte op te stellen. Tijdens die vier maanden doet de notaris de nodige controles en vraagt allerlei attesten aan zoals onder andere het EPC-attest.
Toch kan de koper na het tekenen van het contract nog van de koop af: dankzij de wettelijke bedenktijd en ontbindende voorwaarden. Een koper heeft op grond van de wet een bedenktijd van drie dagen. Gedurende deze drie dagen kan de koper, zonder opgave van redenen, de koopovereenkomst ontbinden.
Wel moet de verkoper het bod volledig en onvoorwaardelijk aanvaarden, zonder daarbij enig voorbehoud te maken. Gaat de verkoper niet akkoord met de geboden prijs, dan kan hij het bod naast zich neerleggen of de koper aanmoedigen om een nieuw bod te doen.
De vrijheid van koper en verkoper om de voorwaarden van de verkoopsovereenkomst vast te stellen, blijft bestaan. Zij kunnen dus perfect overeenkomen dat kosten, die normaal voor de verkoper zijn, door de koper zullen worden betaald.
Bij het compromis mag een voorschot van maximaal 5 procent van de totale kostprijs gevraagd worden. De rest van de betalingen moet in schijven gebeuren, en die mogen nooit de prijs van de al uitgevoerde werken overstijgen. Notarissen raden het betalen van een voorschot ook aan.
Wanneer de verkoper uw bod aanvaardt, wordt een compromis voor de verkoop en aankoop van vastgoed gemaakt. Deze verkoopovereenkomst is bindend, maar eventueel wel onderworpen aan opschortende voorwaarden voor koper en verkoper én er is een wettelijke bescherming voor de koper.
Een bod is nooit vrijblijvend
Ongeacht de manier waarop dit plaatsvond: zowel mondeling als schriftelijk is een bod dus bindend. Enkel wanneer de verkoper het bod nog niet aanvaard heeft, kan u het bod nog intrekken. Is er een koopovereenkomst gesloten en wilt u daar als koper toch onderuit, dan pleegt u contractbreuk.
In een compromis stellen koper en verkoper – zonder tussenkomst van de notaris – een overeenkomst op. Het is dus eigenlijk een onderhandse schriftelijke bezegeling die later dient als basis voor de notariële akte. In tegenstelling tot wat sommigen denken is er geen weg terug, het compromis is bindend.
'Diverse kosten' van de notaris: de kantoorkosten, zeg maar. Reken tussen de 800 en 1.100 euro (+ btw), afhankelijk van de grootte van de papiermolen. Registratie van de akte bij het hypotheekkantoor: 230 euro.
Brengt een kandidaat-koper een concreet bod uit, dan is dat bindend, ook als dit gebeurt via e-mail of sms. Als de verkoper laat weten dat hij ingaat op het bod, is de overeenkomst een feit en moet de bieder het pand kopen tegen de geboden prijs. Daarmee is de verkoopovereenkomst gesloten.
Een goed bod hangt af van diverse factoren. Belangrijk is wat er in de regio betaald wordt en of het uw eerste huis is of dat u overwaarde heeft. Uw bod is goed als u bied tot de woningwaarde, en dat is nooit de vraagprijs.
In de praktijk wordt er door dezelfde bieder maar 1 of 2 keer op een huis geboden. Hierbij moet je denken aan een eindvoorstel die misschien nog 1 keer wordt verhoogd. Aan het aantal bieders is geen limiet verbonden maar in de praktijk biedt niet elke kijker op het huis.
Als jij een bod doet, kan je een tegenbod verwachten. Blijf rustig en luister goed wat er gezegd wordt zodat je weet wat er onder het tegenbod valt. Probeer tussen de regels door te lezen en vraag om een schriftelijke bevestiging van het tegenbod.
Als de verkoper je bod accepteert, gaan jullie het voorlopig koopcontract tekenen. Het woord 'voorlopig' is een beetje verraderlijk. Je hebt wettelijk drie dagen bedenktijd na het tekenen, maar daarna is het contract wel degelijk bindend.
Hoeveel lager je kunt bieden dan de vraagprijs, hangt af van de omstandigheden en de waarde van de woning. Zorg dat je niet te veel onder de vraagprijs gaat zitten. Je bod moet wel realistisch zijn, anders is het voor de verkoper niet interessant genoeg om een tegenbod uit te brengen.