De ouderdomsclausule is eigenlijk vooral bedoeld voor oude huizen van 50 jaar en ouder. Maar in de praktijk wordt de clausule steeds vaker opgenomen bij huizen van nog geen 15 jaar oud. Dus ook bij de verkoop van een jong(er) huis, kan de ouderdomsclausule handig zijn.
Ja, bij een oudere woning is het heel gebruikelijk om een ouderdomsclausule op te nemen in de koopakte.
Wat is een ouderdomsclausule? Bij de verkoop van een (oude) woning, kan een ouderdomsclausule opgenomen worden in de koopovereenkomst. Daarin staat dat de koper bekend is met de ouderdom van het huis en dat de gevolgen van verborgen gebreken, die het gevolg zijn van deze ouderdom, voor risico van de koper kunnen komen.
Er kan bijvoorbeeld in de ouderdomsclausule zijn opgenomen dat deze alleen geldt voor de leidingen. Mocht er dan bijvoorbeeld een probleem zijn met uw fundering, valt dit niet onder de ouderdomsclausule en heeft u mogelijk dus wel recht op een vergoeding voor de fundering.
Zo wordt regelmatig een zogenaamde 'ouderdomsclausule' opgenomen in koopovereenkomsten. Een ouderdomsclausule wijst de koper er – kortgezegd – op dat de woning een bepaald aantal jaren oud is en dat de risico's van gebreken (daardoor) voor rekening van de koper komen.
De verjaringstermijn van een verborgen gebrek is dus vijf jaar. Er is belangrijk om te weten dat men een verborgen gebrek ook kan laten verjaren. Zodra u de vorige eigenaar op de hoogte heeft gesteld van het verborgen gebrek, gaat er een nieuwe verjaringstermijn in. Dit is twee jaar.
Ernstige gebreken
Een gebrek kan zo ernstig zijn, dat normaal gebruik van de woning niet meer mogelijk is. Denk bijvoorbeeld aan een rotte dakconstructie of een verzakte fundering. In dat geval is de verkoper aansprakelijk. Ook als hij of zij niet op de hoogte was van het gebrek.
Wat is een verborgen gebrek? Ontdekt u na de overdracht een gebrek aan het door u gekochte huis dat u nog niet had gezien? Bijvoorbeeld lekkage, krimpscheuren of slechte fundamenten? Als de verkoper hierover niets heeft verteld, kan dit een verborgen gebrek zijn waarvoor hij aansprakelijk is.
Verborgen gebreken zijn gebreken die je pas ontdekt na aankoop van de woning. Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld. Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen.
Mededelingsplicht verkoper
Als de verkoper op de hoogte is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient hij dit aan de koper mee te delen. Doet hij dat niet, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper vanwege het verborgen gebrek lijdt.
Bij het verkopen van een woning moet de verkoper alle gebreken melden aan de koper. Dit heet de 'mededelingsplicht'. Doet hij dat niet, terwijl hij wel weet van het gebrek? Dan moet de verkoper de kosten van de reparatie betalen.
Als je een bestaand huis koopt, is dat inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een scheur in de muur is bijvoorbeeld niet bepaald een verborgen gebrek. Onzichtbare, verroeste leidingen wel. Maar ook boktor, houtworm of asbest worden gezien als verborgen gebreken in een huis.
Onder lichte verborgen gebreken verstaat men gebreken die op het ogenblik van de oplevering in de kiem aanwezig waren, doch die op dat eigenste moment “door een normaal en voorzichtig koper” niet helemaal naspeurbaar waren.
Vochtproblemen vormen steevast een onderdeel van verborgen gebreken. Denk aan een barst waarlangs water naar binnen vloeit, doorslaand vocht of een lekkage achter een muur die op het moment van de bezichtiging niet zichtbaar was.
18 lid 3 geeft als definitie van een ernstig gebrek: Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.
Het gaat over het sukje dat Chris de deurwaarder vermoord, om Agnes te beschermen. Het gaat ook over de thematiek, familierelaties, omdat Chris in gedachten iets tegen haar moeder zegt en Tommie bij haar komt staan.
En verkoopt de verkoper om die reden het huis? Dan is de verkoper een professionele verkoper. Een professionele verkoper mag zich meestal niet meer terugtrekken. Ook als er nog geen schriftelijk contract is.
Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek.
Als u aan de slag gaat met de nieuwe woning kunnen scheuren, schimmel of lekkages ontdekt worden die niet zichtbaar waren tijdens de bezichtiging van de woning. Dit noemt men vaak “verborgen gebreken”. Een vervelende situatie waarbij koper en verkoper beide verrast kunnen zijn en tegenover elkaar komen te staan.
Hoe lang kan iemand aansprakelijk blijven voor verborgen gebreken? Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden.
Is lekkage een verborgen gebrek? Als de lekkage niet gemeld is bij de koper van het huis en als de koper het ook zelf niet heeft kunnen ontdekken bij goed onderzoek, dan is er sprake van een verborgen gebrek. Dit hoeft overigens niet te betekenen dat de verkoper automatisch aansprakelijk is.
Als je als verkoper wist dat er op de woning een bouwovertreding rust en je dit bewust hebt verzwegen, dan kan er sprake zijn van een verborgen gebrek en kan de koper jou hiervoor aanspreken.
Begrip. Kleine herstellingen zijn herstellingen die geen omvangrijke werkzaamheden of hoge kosten met zich meebrengen.
Onderhoudsgebreken. Als huurder bent u verantwoordelijk voor het dagelijkse onderhoud van de huurwoning. De verhuurder is verantwoordelijk voor andere onderhoudsproblemen, zoals een lekkage, onvoldoende ventilatie van vochtige ruimtes of achterstallig onderhoud.
Wat zijn verborgen gebreken? Vaak zijn gebreken aan de woning duidelijk zichtbaar. Denk hierbij aan rotte kozijnen. Dit kun je tijdens de bezichtiging duidelijk zien.