Voor het 2% tarief overdrachtsbelasting moet u de woning daadwerkelijk zelf als hoofdverblijf gaan bewonen en dit bij de notaris verklaren. Er geldt geen strikte minimale tijdsduur, maar in de praktijk wordt vaak een verblijf van minimaal een half jaar gehanteerd. De woning mag niet direct als (tweede) woning worden verhuurd of gekocht als belegger. Belastingdienst +2
Doorverkoop binnen 6 maanden
Heb je de woning gekocht om er zelf in te wonen en heb je 2% overdrachtsbelasting betaald of gebruik gemaakt van de vrijstelling van starters? Dan kun je je woning niet zomaar binnen 6 maanden doorverkopen. Doe je dat wel, dan kan het zijn dat je alsnog het tarief van 8% moet betalen.
Voor kopers onder de 35 jaar geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningen die niet duurder zijn dan 555.000 euro. Bent u 35 jaar of ouder, of koopt u een woning die duurder is dan 555.000 euro? Dan betaalt u 2 procent overdrachtsbelasting.
Als u een woning verkrijgt binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar werd. Verkrijgt u binnen 6 maanden een woning waarover de verkoper 2% overdrachtsbelasting betaalde? Dan wordt de door de verkoper betaalde overdrachtsbelasting op uw overdrachtsbelasting in mindering gebracht.
Voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting
De koper is meerderjarig (18) en jonger dan 35 jaar op het moment van verkrijging. Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële akte van levering. De koper koopt een woning.
Wil je je nieuwbouwwoning tijdens de bouw of net na de oplevering (bijvoorbeeld binnen 6 maanden of 1 jaar) weer verkopen? Check dan de koop/aannemingsovereenkomst die je hebt getekend. In deze overeenkomst kan een clausule zijn opgenomen die bepaalt dat je je woning niet binnen een X aantal jaar mag doorverkopen.
Soms kunt u een vrijstelling van overdrachtsbelasting krijgen. Bijvoorbeeld als u ook omzetbelasting betaalt of als u een pand inbrengt in een onderneming. In sommige gevallen betaalt u geen overdrachtsbelasting. Zoals wanneer u de onroerende zaken erft of krijgt uit een scheiding.
Je bent vrij om te bepalen hoelang je in je woning blijft
Goed nieuws: je bent vrij om zo lang in je huis te blijven als je maar wilt. De wetgever heeft daar geen enkele termijn op geplakt. Let wel: de datum die je met je koper afspreekt, moet ook voor hem aanvaardbaar zijn.
Een huis verkopen binnen 2 jaar kan een boete opleveren, voornamelijk door een zelfbewoningsplicht (gemeente, vaak €15k-€50k boete/overwaarde), een antispeculatiebeding (nieuwbouw, in contract) of extra registratierechten (België, 60% teruggave mogelijk). Controleer altijd je koopcontract en de lokale regels, want uitzonderingen (scheiding, nieuwe baan) en specifieke voorwaarden (nieuwbouw) zijn mogelijk.
Kan ik mijn overdrachtsbelasting terugkrijgen? Als u een pand binnen zes maanden na aankoop weer doorverkoopt, kunt u mogelijk een deel van de betaalde overdrachtsbelasting terugkrijgen. Dit wordt ook wel de doorverkoopregeling genoemd.
In 2026 is de overdrachtsbelasting voor tweede woningen of een vakantiewoning 8%. Dit geldt ook als u een woning koopt om aan anderen te verhuren.
De voorwaarden om het 2%-tarief te kunnen genieten worden op drie belangrijke punten verstrengd:
Je schat de kosten koper in als een percentage van de koopsom: Ongeveer 5% tot 6% bij een reguliere aankoop. Ongeveer 3% tot 4% als je in aanmerking komt voor vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Meestal kan door bureauonderzoek binnen een paar minuten worden vastgesteld of het juiste tarief is berekend. De notaris stuurt een kopie van de akte naar de belastingdienst en draagt de overdrachtsbelasting af. In de akte is ook een verklaring van de koper opgenomen over de intentie tot zelfbewoning.
Kunnen mijn ouders ook mede-eigenaar worden van het huis? Ja, je ouders kunnen mede-eigenaar worden van het huis. Dit kan door middel van een gezamenlijke aankoop waarbij je ouders en jijzelf als mede-eigenaren op de koopakte en in het kadaster worden geregistreerd.
Bij aankoop van een tweede huis betaal je in Nederland in 2026 8% overdrachtsbelasting. Een tweede woning valt in box 3, waardoor je over het vermogen boven de vrijstelling 36% belasting betaalt. Verhuur van een tweede woning kan fiscaal gezien in box 1 of box 3 vallen, afhankelijk van de situatie.
Als je binnen 3 jaar na de verkoop een volgende woning koopt, krijg je te maken met belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Deze overwaarde wordt verminderd met de gemaakte verkoopkosten van de oude woning en aankoopkosten van de nieuwe woning.
Eerst verkopen
Eerst je huidige huis verkopen heeft één groot voordeel: je weet precies wat je woning opbrengt. En dus is 100% duidelijk wat je financiële mogelijkheden zijn bij de aankoop van een nieuw huis. Ook fijn: je overwaarde is vaak meteen beschikbaar, waardoor je geen overbruggingskrediet hoeft af te sluiten.
Wat velen niet weten is dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is als een woning binnen zes maanden wordt doorverkocht. De tweede koper hoeft dan alleen belasting te betalen als de verkoopwaarde hoger is (en dan alleen over die hogere waarde).
Of €30.000 overbieden veel is, hangt sterk af van de vraagprijs en locatie van de woning; het is vaak veel bij huizen onder de €400.000 (10%+), maar normaal of zelfs nodig bij dure panden in oververhitte steden zoals Amsterdam of Utrecht (5-15%). In de huidige markt zijn overbiedingen van €20.000-€30.000+ gebruikelijk, vooral in populaire gebieden, waarbij kopers vaak ver boven de vraagprijs moeten bieden om kans te maken.
Registratierechten bij verkoop binnen het eerste jaar
Bij een herverkoop binnen 12 maanden verlies je dat tarief én moet je het verschil tot 12 % bijbetalen. Betaalde je in 2024 nog 3 %, dan moet je nu 9 % bijstorten. Dit wordt vaak “de boete” genoemd, al is het juridisch een aanvullend verkooprecht.
Voordat de juridische levering plaatsvindt, besluit je niet in die nieuwe woning te gaan wonen. Het kan gebeuren dat je na de koopovereenkomst om financiële redenen toch wilt afzien van de nieuwe woning. Je riskeert dan een boete van 10 procent van de koopsom te moeten betalen.
Wat is huizen flippen? Een huis flippen is een investeringsstrategie waarbij je een woning koopt, deze op korte termijn opknapt, verbouwt en/of verduurzaamt, en deze vervolgens weer verkoopt met winst.
Het overdragen van een woning aan kinderen terwijl ouders er blijven wonen, bespaart zoals gezegd in beginsel geen erfbelasting. Een alternatief is de woning na de overdracht huren van de kinderen voor 6% van de WOZ-waarde. Dit kan helpen om erfbelasting te vermijden, maar is soms financieel belastend voor ouders.
Verlaging overdrachtsbelasting vanaf 2026
Vanaf 2026 daalt de overdrachtsbelasting voor woningen die geen hoofdverblijf zijn van 10,4% naar 8%. Dit maakt het investeren in verhuurwoningen aantrekkelijker. Ook de aankoop van een tweede woning, zoals een vakantiehuis, wordt hierdoor voordeliger.