Over het algemeen gaat de rechter over tot ontbinding van het huurcontract als de huurachterstand langer is dan 3 maanden. Naast het niet betalen van de huur, kan ook stelselmatig te laat betalen tot gevolg hebben dat een huurovereenkomst door een verhuurder wordt opgezegd.
Staat in het huurcontract dat u bij een achterstand meteen extra kosten moet betalen? Ook dan moet uw verhuurder u eerst een betalingsherinnering sturen. Als u binnen 14 dagen niet betaalt, moet u buitengerechtelijke incassokosten betalen.
In de wet staat dat bij 2 maanden huurachterstand het verzuim van rechtswege in gaat. Een ingebrekestelling is niet nodig en de woningbouwvereniging mag bij een huurschuld van 2 maanden incassomaatregelen treffen. De meeste verhuurders doen dit niet.
Van aanmaning tot ontruiming
Bij ernstige wanbetaling kan uw verhuurder in een procedure namelijk ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vorderen. Om deze vordering toe te wijzen moet de rechter de tekortkoming wel ernstig genoeg vinden om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
Wanneer de rechter de uithuiszetting uitspreekt, heeft de huurder exact 1 maand de tijd om de woning te verlaten. De termijn van 1 maand gaat in vanaf de betekening (officiële bekendmaking) van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder.
De voornaamste vereiste om huurders uit uw woning te zetten is dat er sprake moet zijn van een huurachterstand van minimaal drie maanden. Dat wordt “de woning ontruimen” genoemd.
Uw verhuurder mag niet zomaar de huur opzeggen van uw woning. Dat kan alleen met een goede reden. Bijvoorbeeld omdat u geluidsoverlast geeft. Het maakt niet uit of u een vast huurcontract heeft.
Uit de enquête bleek dat eind 2020 iets meer dan 150.000 huurders een huurachterstand hadden. Een jaar later ging dit om 113.000 huurders. Onder hen had iets meer dan de helft een schuld van één tot drie maanden huur. De totale schuld was eind 2020 zo'n 226 miljoen euro.
Wanneer een huurder niet betaalt, heeft u als verhuurder in beginsel twee mogelijkheden: u verlangt van de huurder dat hij alsnog betaalt (en laat hem verder rustig wonen), u gaat voor ontbinding van de huurovereenkomst of u vraagt schadevergoeding. Een combinatie van mogelijkheden is over het algemeen ook mogelijk.
Uit huis zetten kan niet zomaar
En wil uw verhuurder u uit huis zetten? Dan moet dit via de rechter. De rechter beslist of uw huis ontruimd mag worden. Moet u voor de rechter verschijnen, schakel dan juridische hulp in.
Als u uw huurder wilt buitenzetten, moet u naar de vrederechter om de beëindiging van de huurovereenkomst en de uithuiszetting te vragen. Een clausule in het huurcontract die u toelaat zonder vonnis tot een uitzetting over te gaan is niet geldig.
Wanneer de huurder de huur niet (of niet tijdig) betaalt, kan de verhuurder een procedure tot uithuiszetting opstarten. Dit is ook mogelijk wanneer de huurder overlast (ernstige burenhinder, nachtlawaai,…) of schade aan de woning veroorzaakt, of op enige andere wijze de huurovereenkomst niet naleeft.
De deurwaarder komt pas aan bod bij de laatste fase van huurachterstand. De deurwaarder komt de uitspraak van de rechter overhandigen, en biedt de huurder nog een laatste mogelijkheid om te woning zelf te ontruimen en te verlaten.
Huisuitzetting betekent dat iemand gedwongen zijn woning moet verlaten. Het is een ingrijpende maatregel. Daarom moet de verhuurder altijd aan de kantonrechter toestemming vragen om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden. Pas hierna is daadwerkelijke huisuitzetting toegestaan.
Een huurder kan om wat voor redenen dan ook de huur niet meer willen betalen. In dat geval wordt gesproken van opschorting van de verplichting tot betaling van de huur aan de verhuurder. Opschorten wil niet zeggen dat je de huur niet meer hoeft te betalen. Je schort de betaling op (uitstellen dus).
Zet in het huurcontract een bepaling dat je huurder van rechtswege en zonder ingebrekestelling een boete verschuldigd is als hij de huur niet tijdig betaalt. Overdrijf daarbij niet in het bedrag dat je aanrekent. Beperk je bijvoorbeeld tot een bedrag van 20 euro per maand die niet tijdig wordt betaald.
In principe mag je niet stoppen met het betalen van je huur of het bedrag verminderen. Dat mag ook niet wanneer de verhuurder de noodzakelijke werken niet uitvoert. Het betalen van de huur is de belangrijkste verplichting van de huurder. Als je je huur niet betaalt, ga je in de fout.
De rechter stopt uw huurcontract vaak bij een huurachterstand van 3 maanden of meer. Of als u regelmatig te laat betaalt. Als de rechter uw huurcontract stopt, moet u uw huis uit.
Heeft u een huurachterstand maar wilt u toch verhuizen naar een andere woning van Woontij? Zorg dan dat u de huurachterstand heeft betaald voordat u reageert op een woning. U komt alleen in aanmerking voor een woning als u geen huurachterstand heeft op het moment dat u reageert.
Minnelijk traject schuldhulpverlening
Het is dan mogelijk om door het aanvragen van een moratorium een reeds door de deurwaarder aangezegde huisuitzetting te voorkomen.
Sinds 1 juli 2022 mag uw verhuurder de huur verhogen met: maximaal 2,3%, als de (kale) huur € 300 of meer per maand is. maximaal € 25, als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand. Dat is hoger dan 2,3 %.
Een huurder uitzetten betekent dat de huurovereenkomst door de rechter ontbonden moet worden. Dat kunt u helaas niet zelf doen. Een rechter maakt een einde aan de huurovereenkomst als de huurder de huur niet betaalt.
De politie speelt geen partij in dat geheel. Als er sprake is van huiselijk geweld ( dit kan fysiek maar ook mentaal zijn) is er voor de politie wel een mogelijkheid, om iemand uit huis te halen en een huis- en contactverbod op te laten leggen van 10 dagen. Het protocol huiselijk geweld is uniek op dat vlak.