Als de verkoper uw bod accepteert, zit u nog niet aan de koop van het huis vast. De koopovereenkomst is pas geldig als u het contract tekent. U kunt uw bod dus nog intrekken of de voorwaarden veranderen.
Hoelang is mijn bod geldig? Je kan zelf de termijn waarin je bod geldig is beperken door er een einddatum op te kleven. Als je dit niet doet blijft je bod in principe geldig (zelfs als de verkoper het pas na maanden goedkeurt).
Ongeacht de manier waarop dit plaatsvond: zowel mondeling als schriftelijk is een bod dus bindend. Enkel wanneer de verkoper het bod nog niet aanvaard heeft, kan u het bod nog intrekken. Is er een koopovereenkomst gesloten en wilt u daar als koper toch onderuit, dan pleegt u contractbreuk.
Een bod op een huis intrekken
Het is dus mogelijk als koper om binnen de drie dagen bedenktijd de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden. Wil je dit als koper doen na de bedenktijd, dan hangt het af van de ontbindende voorwaarden die je hebt opgenomen in je bod en de koopovereenkomst.
Als koper van een huis heb je recht op drie dagen bedenktijd nadat je bod geaccepteerd is. Dus is je bod geaccepteerd en heb je spijt, dan kun je tot die tijd nog onder de koop van de woning uit.
Alleen op basis van de wettelijke bedenktijd die huizenkopers hebben, kun je na het tekenen van het voorlopig koopcontract de koop nog annuleren en het bod intrekken. Deze bedenktijd bedraagt drie dagen waarvan er minstens twee werkdagen moeten zijn. Intrekken kan kosteloos en je hoeft er geen reden voor op te geven.
Het aanvragen van een hypotheek duurt gemiddeld tussen de 4 en 8 weken. Dit betreft de periode tussen het adviesgesprek met een hypotheekadviseur en het uiteindelijke akkoord van de geldverstrekker. Soms is een aanvraag in 1 week rond en soms duurt het wat langer, bijvoorbeeld bij een echtscheiding.
Waarover gaat het? Als je meerdere geïnteresseerden hebt voor je woning mag je die wel degelijk tegen elkaar laten 'opbieden'. Je kan die kandidaten bijvoorbeeld vragen om hun hoogste bod te laten kennen tegen een welbepaalde datum.
Als de verkoper je bod accepteert, gaan jullie het voorlopig koopcontract tekenen. Het woord 'voorlopig' is een beetje verraderlijk. Je hebt wettelijk drie dagen bedenktijd na het tekenen, maar daarna is het contract wel degelijk bindend.
Dit betekent dat de verkoper 10 dagen de tijd heeft om het bod te aanvaarden en dit te officialiseren door het ondertekenen van een aanvaarding van de aankoopbelofte. De praktijk leert ons dat de verkoper hier vaak niet lang over hoeft na te denken. Daarom wordt dit vaak op dezelfde dag nog gefinaliseerd.
Zolang de verkoper het bod (waaraan geen tijdsduur is gekoppeld) niet aanvaardde, kan je als kandidaat-koper dit wel nog intrekken. Stuur daarvoor een aangetekende brief aan de verkoper. Het veiligste is daarbij het bod niet dadelijk in te trekken maar eerst een korte opzegtermijn (van bv. enkele dagen) na te leven.
In de praktijk wordt er door dezelfde bieder maar 1 of 2 keer op een huis geboden. Hierbij moet je denken aan een eindvoorstel die misschien nog 1 keer wordt verhoogd. Aan het aantal bieders is geen limiet verbonden maar in de praktijk biedt niet elke kijker op het huis.
In de fase 'onder bod'
Zoals ik al aangaf is er in de 'onder bod'-fase juridisch gezien nog geen sprake van een daadwerkelijke koop. Hoewel het in de praktijk zeldzaam is, mag de koper zijn of haar bod altijd nog veranderen of intrekken. Hij mag ook nog op andere huizen bieden.
Eens je bod door de verkopers aanvaard is, zullen zij contact opnemen met een notaris om een voorlopige verkoopovereenkomst of 'compromis' op te stellen. Daarin staat een gedetailleerde beschrijving van de woning, samen met volgende documenten: EPC-attest.
Wel moet de verkoper het bod volledig en onvoorwaardelijk aanvaarden, zonder daarbij enig voorbehoud te maken. Gaat de verkoper niet akkoord met de geboden prijs, dan kan hij het bod naast zich neerleggen of de koper aanmoedigen om een nieuw bod te doen.
een verkoopbelofte (of de 'aankoop optie'), waarbij de verkoper aan de koper de optie geeft om het onroerend goed aan een afgesproken prijs te kopen. De verkoper verbindt er zich toe het goed te verkopen aan de koper. Deze verkoopbelofte is bindend.
Neem je geen financieringsvoorbehoud op in het koopcontract en krijg je de financiering niet rond, dan ben je gebonden aan de koopovereenkomst. Als je de woning niet kunt betalen, kan de verkoper de koopovereenkomst ontbinden. In dat geval moet je meestal een boete betalen van 10% van de koopsom.
Het geld van de notaris ontvang je binnen enkele dagen na het passeren (juridische levering) van je huis. Na ondertekening moet de notaris eerst nog controles uitvoeren voordat je het geld ontvangt.
Mag de makelaar het bod vertellen? Nee, de makelaar mag jou niet concreet vertellen wat andere partijen hebben geboden. Hij kan wel aangeven dat er meerdere geïnteresseerden zijn, maar jij moet zelf uiteindelijk jouw bod bepalen.
Cijfers van het NVM laten zien dat in 2022 op ruim 61% van de woningen met een vraagprijs tussen de € 300.000 en € 400.000 minimaal € 25.000 wordt overboden. Bij 21% is de overbieding zelfs € 50.000.
Je kunt de overwaarde van je huis gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis. Dat houdt in dat als het bedrag wat je voor je huis krijgt meer is dan de schuld van je hypotheek, dan houdt je geld over: dit is de overwaarde. Het bedrag dat je kan lenen aan hypotheek + je overwaarde = wat je kunt bieden.
Dit kan telefonisch, schriftelijk, per e-mail of zelfs soms via de site van de verkoopmakelaar. Stuur ook altijd nog een mailtje met daarin je bod, zodat je het zwart-op-wit hebt staan. Heb je geluk, dan wordt het bod meteen geaccepteerd. Maar in de meeste gevallen doet de verkoper een tegenbod.
Uit onderzoek blijkt dat 28% van alle kopers in 2021 niet tijdig de hypotheek in orde kregen. Een verlengingsverzoek van het financieringsvoorbehoud is dan ook niet heel bijzonder te noemen. Soms komt een tweede verzoek tot verlenging ook voor.
Redenen afwijzing hypotheekaanvraag door de geldverstrekker:
Je hebt meerdere woningen op je naam staan. Je gaat scheiden, maar je hebt nog geen echtscheidingsconvenant. Je bent korter dan 3 jaar zelfstandig. Je hebt een woning met verlies verkocht en wilt nu met restschuld een andere woning kopen.
Vanaf het moment dat de woning te koop wordt gezet duurt het gemiddeld 4,1 maanden tot het tekenen van de koopovereenkomst ('verkooptijd'). Daar komt nog eens gemiddeld 3,1 maanden bij tot de overdracht bij de notaris ('overdrachtsperiode').