Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek.
U moet verborgen gebreken in huis binnen een redelijke termijn aankaarten bij de verkoper van de woning. Deze redelijke termijn wordt gezien als maximaal twee maanden na het ontdekken van het gebrek. Ook het herstel van een verborgen gebreken in huis moet binnen een redelijke termijn gebeuren.
Mededelingsplicht verkoper
Als de verkoper op de hoogte is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient hij dit aan de koper mee te delen. Doet hij dat niet, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper vanwege het verborgen gebrek lijdt.
U moet de verkoper de kans geven het verborgen gebrek binnen een redelijke tijd te repareren. Hij mag dit zelf doen, of met hulp van een bedrijf. Geeft u deze kans niet en repareert u het zelf? Dan kunt u de reparatiekosten waarschijnlijk niet terugkrijgen van de verkoper.
Verborgen gebreken zijn gebreken die je pas na de koop van het huis ontdekt. Denk aan een ernstige lekkage in de badkamer. Als eigenaar ben je hiervoor zelf verantwoordelijk. In principe komen alle kosten voor het oplossen van (verborgen) gebreken na de overdrachtsdatum voor jouw rekening.
Bewijzen verborgen gebreken maar hoe? Als koper dien je dus te bewijzen dat de verkoper bewust of onbewust gebreken niet heeft gemeld. Ofwel deze heeft verzaakt in zijn of haar mededelingsplicht. Ook dien je verborgen gebreken in kaart te brengen als koper voordat je een (geronde) klacht indiend bij verkoper.
Wanneer u een huis heeft gekocht, verwacht u niet dat het dak lekt. Niet alleen een daklekkage, maar ook een rot dak kan als verborgen gebrek optreden. In dat laatste geval bent u nog verder van huis.
Als je een bestaand huis koopt, is dat inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een scheur in de muur is bijvoorbeeld niet bepaald een verborgen gebrek. Onzichtbare, verroeste leidingen wel. Maar ook boktor, houtworm of asbest worden gezien als verborgen gebreken in een huis.
Verborgen gebreken worden opgenomen in het koopcontract. Het kan zijn dat een afspraak in het koopcontract op belangrijke onderdelen de wettelijke regels over de verborgen gebreken opzijzetten. Het is mogelijk om een aantal clausules op te nemen in de koopovereenkomst die aansprakelijkheid uitsluiten.
Een gebrek aan een werk dat pas later wordt ontdekt en niet bij de oplevering van het werk redelijkerwijs ontdekt had kunnen worden. De verborgen gebrekenregeling vormt een uitzondering op de hoofdregel dat na oplevering van een werk een aannemer niet meer aansprakelijk is voor gebreken.
Een ernstig gebrek is een gebrek waardoor de hechtheid van de woning in gevaar komt en dat alleen met kostbare ingrepen valt te herstellen. De garantie voor een dergelijk gebrek loopt af 10 jaar na oplevering.
Een verborgen gebrek is een tekortkoming die de verkoper moedwillig niet heeft gemeld en je als koper kunt aantonen. Een eenvoudig voorbeeld is het verstopt zitten van de afvoer van het toilet, waarbij verkoper duidelijk in de NVM-vragenlijst voor verkoop heeft aangegeven dat de riolering goed doorloopt.
Voorbeelden van verborgen gebreken kunnen zijn, verborgen asbest, een onzichtbaar vochtprobleem of houtrot. Deze gebreken heeft de koper voor de aankoop van de woning niet kunnen zien. Het kan overigens ook zo zijn dat deze gebreken ook niet bekend waren bij de verkoper.
Een typisch voorbeeld van een verborgen gebrek is opstijgend vocht, in zoverre het niet zichtbaar is (bijvoorbeeld door loshangend behang, schimmelvorming op een zichtbare plaats of een muffe geur, … enzovoort), of scheuren in de muren door een slechte fundering.
De belangrijkste documenten en/of attesten zijn: het bodemattest, het stedenbouwkundig uittreksel, het postinterventiedossier (PID), een keuringsverslag van de elektrische installatie en het energieprestatiecertificaat (EPC).
U wilt er dan ook niet aan denken dat u na de aanschaf te maken krijgt met onvoorziene problemen. Soms kunnen deze verborgen gebreken worden genoemd, wanneer deze voorafgaand aan de verkoop aanwezig waren, maar pas daarna zichtbaar werden. Voorbeelden zijn daklekkage, houtworm, asbest, maar ook een kapotte cv-ketel.
Uit vaste rechtspraak volgt dat 'normaal gebruik' erop neer komt dat in de woning kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt mochten er zich na verkoop (verborgen) gebreken voordoen. Het gaat hierbij alleen om gebreken die niet bij de verkoper bekend waren ten tijde van de verkoop.
Bouwkundige gebreken zijn gebreken die niet met het blote oog zijn waar te nemen, maar die naar buiten komen nadat u het huis al hebt gekocht. U kunt de verkoper hier in veel gevallen achteraf op aanspreken.
Waarborgsom / bankgarantie
Blijft hij in gebreke, dan moet hij vaak een boete betalen. Die boete is meestal even groot als het bedrag van de waarborgsom. De koper raakt zijn geld dus kwijt. Als hij geen waarborgsom heeft betaald of een bankgarantie heeft afgegeven, kan hij gedwongen worden om alsnog te betalen.
In je voorstel, lees bod, kun je opnemen dat de koopovereenkomst binnen maximaal 48 of 60 uur moet worden getekend. De koper moet dan wel snel de gegevens aanleveren en ook de notariskeuze kenbaar maken waarna de koopovereenkomst kan worden opgemaakt.
Oordeel. Omdat de lekkage heeft geleid tot aantasting van de draagconstructie, is er sprake van een ernstig gebrek.
De waterschade in huis die het gevolg is van het lek in je dak is verzekerd. Het herstel van schade aan je dak door hagel of storm of andere plotselinge gebeurtenissen betalen we ook. Behalve als de schade veroorzaakt is door slecht onderhoud, slijtage, ouderdom, verrotting of roest.
Wanneer de lekkage afkomstig is uit een privégedeelte, dan is de eigenaar van dit privégedeelte aansprakelijk. Wanneer de lekkage afkomstig is van een plaats die niet valt onder de privégedeeltes, dan zijn de gezamenlijke appartementseigenaars aansprakelijk.
Voorbeelden van gebreken die het normale gebruik van een woning in de weg zouden kunnen staan, zijn bijvoorbeeld ernstige vocht- en schimmelaantasting, ernstige constructiegebreken, funderingsproblemen, de aanwezigheid van niet hecht gebonden asbest of (bodem)vervuiling met gevaarlijke stoffen.