Doet de syndicus niets of maakt die grove fouten, dan kan je aan de vrederechter vragen om een voorlopige syndicus aan te stellen. Hiervoor heb je de toestemming van de algemene vergadering niet nodig. Als je niet tevreden bent van de syndicus kan je die niet zomaar zelf aan de kant schuiven.
Als je het niet eens bent
Ben je het als individuele mede-eigenaar niet eens met een beslissing van de algemene vergadering omtrent de syndicus, dan kan je naar de vrederechter stappen.
Klachten over de syndicus
professionele syndicus (vastgoedmakelaar, advocaat, ...): U kunt een klacht indienen bij de beroepsfederatie waartoe uw professionele syndicus behoort. U kunt bij de syndicus zelf of op de algemene vergadering navragen bij welke beroepsfederatie uw syndicus is aangesloten.
Bent u het niet eens met de benoeming, dan kunt u die in bepaalde omstandigheden aanvechten bij de vrederechter. U kunt ook vragen dat de vrederechter een voorlopige syndicus aanstelt, bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus. Maakt de syndicus fouten, dan kan de VME hem daarvoor aansprakelijk stellen.
Een raad van mede-eigendom is een raad samengesteld uit een kleinere groep van mede-eigenaars, haar voornaamste bevoegdheid is de syndicus bijstaan en toezicht houden op zijn beheer. Het orgaan is verplicht in elk gebouw (of groep van gebouwen) die minstens 20 kavels bevat.
Er bestaat geen tarief of barema voor de bepaling van het ereloon. Het wordt vrij tussen partijen onderhandeld. In de praktijk variëren de gehanteerde tarieven tussen 13 € (voornamelijk aan de kust) en 26 € (in het Brusselse) per kavel per maand. Alles hangt er natuurlijk van af wat in dit tarief is begrepen.
Als Syndicus mag je je verwachten aan een gemiddeld salaris van 37.200 €. Het gemiddelde loonbereik als Syndicus ligt tussen 30.800 € en 45.500 €.
De syndicus is verantwoordelijk voor het dagelijkse beheer van de VME. Hij neemt de nodige dringende (bewarende) maatregelen en voert de beslissingen uit die genomen werden door de algemene vergadering – of laat deze uitvoeren. De wet op de mede-eigendom wordt geregeld door artikel 577 van het Burgerlijk Wetboek.
Mandaat van de syndicus
Teneinde de taken van de syndicus en de duur, de kostprijs, etc. van zijn opdracht te formaliseren, alsook om de uitdrukkelijke aanvaarding door de syndicus van zijn aanstelling te bekomen, dient er een syndicuscontract opgemaakt te worden.
De aanstelling van een syndicus is verplicht voor elke vereniging van mede-eigenaars en van zodra men spreekt over een mede-eigendom. Dit is het geval op het moment dat er meer dan één eigenaar is in het gebouw of project.
De vergadering leiden (openen, sluiten en indien nodig opschorten). De orde bewaken op de algemene vergadering. Agendapunten aanbrengen. Op gepaste tijden de mede-eigenaars het woord geven.
Bewaartermijn documenten syndicus
De bewaartermijn van documenten als afrekeningen en de vermogensstaat wordt verlengd. De syndicus zal deze voortaan geen 5, maar wel 10 jaar - na datum van verkregen kwijting - moeten bijhouden (art. 84 nieuwe plichtenleer).
Het is een mede-eigenaar toegestaan om, na aanstelling door de Algemene Vergadering, op te treden als syndicus. Het is perfect mogelijk dat één van de mede-eigenaars binnen het gebouw alle hogergenoemde taken op zich neemt.
Ja. Dat mag. Een niet-eigenaar (een huurder bijvoorbeeld) mag de eigenaar vertegenwoordigen op de AV (algemene vergadering). De syndicus is bovendien verplicht om de datum en plaats van de AV mee te delen aan alle huurders die hun hoofdverblijfplaats hebben in het gebouw.
Als een mede-eigenaar zijn bijdragen in het werk- of reservekapitaal niet tijdig betaalt, kan u als individuele mede-eigenaar weinig ondernemen. Enkel de syndicus heeft de bevoegdheid om die mede-eigenaar aangetekend in gebreke te stellen of te dagvaarden voor de bevoegde Rechtbank.
Is er geen syndicus, dan kunnen de mede-eigenaars het beheer toevertrouwen aan een eigenaar. Voorzie dan wel een gedetailleerde schriftelijke volmacht. Zolang de Appartementswet niet van toepassing is, is voor werken het akkoord van alle eigenaars noodzakelijk.
De syndicus is de (rechts)persoon die instaat voor het beheer en de vertegenwoordiging van een mede-eigendom (bijvoorbeeld een appartementsgebouw). Dit beheer heeft louter betrekking op de gemeenschappelijke delen van een gebouw (bijvoorbeeld: lift, gevel, dak, gang, tuin, enz.).
De kosten voor de syndicus worden steeds doorgerekend aan de eigenaar van de VME. Een syndicus heeft geen contractuele band met huurders, maar een eigenaar kan wel een deel van die kosten doorrekenen aan de huurder.
Concreet gaat het om advocaten, erkend boekhouders-fiscalisten, landmeters-experten en architecten. Het zijn dan de ordes zelf waartoe deze vrije beroepen behoren, die de voorwaarden opleggen waaronder hun leden de activiteiten van syndicus mogen uitoefenen.
De oprichting van een VME, het houden van een algemene vergadering, het aanstellen van een syndicus… is dus verplicht van zodra er twee mede-eigenaars zijn. Sinds 1 januari 2019 werd het wettelijk kader rond mede-eigendom geoptimaliseerd en worden duidelijke regels geschept.
Een syndicus die optreedt als natuurlijke persoon is niet btw-plichtig. Treedt de syndicus op als rechtspersoon, met andere woorden oefent hij de zelfstandige activiteit uit vanuit vanuit bv. een NV, BV of CV? Dan heeft de rechtspersoon in principe de keuze om zich al dan niet te laten identificeren als btw-plichtige.
Meer bepaald kan je 34 % van de kosten van de syndicus doorrekenen aan je huurder. 66 % dien je integendeel zelf te betalen. De kosten van algemene vergaderingen zijn dan weer volledig voor de verhuurder. Het periodiek onderhoud van de lift kan je voor 50 % doorrekenen aan je huurder.
Gemeenschappelijke kosten zijn kosten voor de gemeenschappelijke ruimtes in een appartementsgebouw. Denk maar aan de onderhoudskosten aan het gebouw (de lift en het water-, gas- en brandstofverbruik), de kosten van de syndicus of het loon van de poetsdienst voor de gemeenschappelijke delen.