Ook bepaalt de wet dat er bij mandeligheid iedere mede-eigenaar in beginsel tegen de mandelige muur mag aanbouwen en daarin – tot de helft van de dikte – balken, ankers etc.mag aanbrengen.Er is geen sprake van mede-eigendom maar van een privé-muur.
Een gemene muur is een muur die op de grens staat tussen twee eigendommen en aan beide eigenaars toebehoort in mede-eigendom. Beide eigenaars zijn dus samen eigenaar van de hele muur.
Wanneer een scheidsmuur, hek of heg precies in de lengterichting op de grens tussen twee erven staat of voor het geval twee gebouwen, die aan verschillende eigenaars toebehoren, dezelfde scheidsmuur gemeen hebben is er sprake van een mandelige muur.
In de traditionele bouwvoorschriften wordt een muur met een dikte van 30 cm voorgeschreven. Als 'eerste bouwer' mag je een nieuwe buurman niet beletten gebruik te maken van de gemeenschappelijke muur. Als de tweede bouwer gebruik maakt van deze muur, moet hij deze ook vergoeden, en dit voor de ingebruikname.
Algemeen (wettelijke regeling): Een scheidingsmuur moet volgens de wet steeds een hoogte hebben van drie meter en twintig centimeter in steden met meer dan 50.000 inwoners. In andere steden moet een scheidingsmuur twee meter zestig zijn. Op het platteland zijn er geen wettelijke minimumafmetingen opgelegd.
Afstand perceelgrens
De bijbouw moet minstens 3 meter van de perceelgrens blijven in de zijtuin en in de achtertuin is deze afstand vastgesteld op 2 meter. Indien de bijbouw tegen een aanpalend gebouw wordt gebouwd, mag het tot de perceelgrens gaan als de bestaande scheidingsmuur niet gewijzigd wordt.
De isolatie van een gemene muur wordt het best geplaatst in de spouw tussen de twee muren. Als de Party-Wall-platen dan onderling netjes aansluiten, bereik je een optimale geluidsisolatie. Dat op voorwaarde dat bij de plaatsing alle oneffenheden tussen de muren verwijderd worden.
Wat kost de overname van een gemene muur? In principe komt de vergoeding overeen met de helft van de waarde van de muur, maar die prijs wordt beïnvloed door verschillende factoren.
Afsluitingen kunnen ook bestaan uit levende materialen (vb. een haag). Levende hagen die tussen twee eigendommen staan worden vermoed toe te behoren aan beide eigenaars (dit noemt een gemene haag), tenzij het tegendeel wordt bewezen.
Een wachtgevel staat ook bekend als een wachtmuur of wachtende muur. Het gaat om een scheidingsmuur met het oog op een toekomstige aangrenzende bouw. Zo'n gevel staat dus te 'wachten' tot er een andere muur tegen of naast komt.
De wet bepaalt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van de muur. We spreken dan van verticale natrekking. Ook een muur die bovenop de erfgrens staat en die deel uitmaakt van een gebouw dat van u eigendom is, geldt als een muur waarvan u eigenaar bent.
Mandeligheid ontstaat, wanneer een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaars van twee of meer erven en door hen tot gemeenschappelijk nut van die erven wordt bestemd bij een tussen hun opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers.
In de wet (artikel 5:62 lid 1 BW) staat dat een vrijstaande scheidsmuur, hek, schutting of heg, die geplaatst is op de erfgrens, gemeenschappelijk eigendom en mandelig is. Mandelig betekent dat de buren samen eigenaar zijn van de schutting of heg, omdat ze daarbij allebei belang hebben.
Als er herstellingen of onderhoudswerken moeten gebeuren aan een gemene muur, dan moeten beide buren de kosten daarvan delen. Hoeveel elk moet betalen hangt af van zijn of haar aandeel in de muur. Meestal neemt elk van de buren de helft van de kosten op zich.
Een muur die zich bevindt op de scheidingslijn is privatief. Een draagmuur heeft niet tot doel om twee eigendommen van elkaar te scheiden; hij is dus privatief. De regel wil dat de rechten dezelfde zijn voor de twee mede-eigenaars, met dien verstande dat ieder de muur langs de kant van zijn eigendom kan gebruiken.
De muurovername is eigenlijk de verkoop van een stukje onroerend goed maar hiervan moet geen notariële akte opgesteld worden (registratie volstaat).
Open afsluitingen (van draad of draadgaas) kunt u zonder vergunning plaatsen tot 2 meter hoog. Het plaatsen van ieder ander type afsluiting of hekwerk is vergunningsplichtig. Onder voorwaarden kan een vrijstelling van de vergunningsplicht gelden.
Definitie: De kadastrale grens (of erfgrens) is de grens tussen twee stukken grond op de kadastrale kaart en wordt bepaald door het Kadaster.
Je moet echter niet enkel rekening houden met de buren, maar ook met de vereisten van de wetgever. Zo stelt de regel dat een levende haag op een minimum afstand van 50 centimeter van de scheiding geplaatst moet worden, als het gaat om een niet-gemeenschappelijke haag.
Een scheidsmuur betekent volgens de wet: “elke ondoorzichtige afsluiting van steen, hout, matglas, plastic, rietmatten of ander daarvoor geschikt materieel”. In de bebouwde kom mag een scheidsmuur maximaal twee meter hoog zijn. In elke gemeente kan daarvoor echter een andere hoogte worden aangehouden.
Afwerking gemene muur
Dat de eerstkomende zijn kant voldoende gaat afwerken met de nodige isolatie is logisch, maar ook voor de andere kant – de blinde muur - moet hij goed zorg dragen. In principe bepaalt hij de afwerking zelf en mag hij de muur dus vrij laten, maar dat is volledig af te raden.
Gedwongen gemeenmaking
De buur die zich de 'gemene muur' feitelijk toe-eigent door deze als steun of draagmuur voor de constructie van zijn eigen gebouw te gebruiken, begaat 'bezitsaanmatiging', waaruit de impliciete wil blijkt om de muur gemeen te maken.
Wanneer een gevel wordt opgetrokken in functie van contact met een toekomstige, aangrenzende bouw, dan wordt er een zogenoemde wachtgevel geplaatst. Een wachtgevel is een blinde muur van een woning, die klaarstaat om er een andere woning tegenaan te bouwen.
Vergunningvrij bouwen
Wel kunt u de gemeente vragen om te onderzoeken of het bouwwerk voldoet aan de regels. Ook kunt u de bouw aanvechten op grond van het Burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek. U moet dan wel hinder ondervinden van het bouwwerk. Met vragen daarover kunt u terecht bij het Juridisch Loket.