Staat een woning onder optie, dan is de woning voor een bepaalde tijd gereserveerd voor iemand. De woning mag in die tijd niet aan een andere partij verkocht worden. Staat een woning onder bod dan is de verkoper in onderhandeling met de mogelijke koper.
Een optie is bindend
Omdat door het lichten van de optie de verkoop automatisch volgt, is het noodzakelijk dat alle modaliteiten van de verkoop (zoals de prijs, betalingstermijnen en voorwaarden) nauwkeurig in de optie zijn opgenomen. De optie is dan ook bindend voor zowel de koper als de verkoper!
De status 'onder optie' zien we met name terug bij nieuwbouw- en huurwoningen. In de optieperiode heeft de geïnteresseerde de mogelijkheid om de woning te kopen of te huren.
Een optie of verkoopbelofte is een eenzijdige verbintenis van de verkoper, waarbij deze zich verbindt om zijn pand gedurende een bepaalde periode aan niemand anders te verkopen. Op die manier krijgt de kandidaat-koper de mogelijkheid om na te denken of hij al dan niet tot de aankoop van het pand zal overgaan.
Wanneer er overeenstemming is bereikt over de prijs en voorwaarden dan is er sprake van verkocht onder voorbehoud. Deze afspraken worden dan vastgelegd in een koopovereenkomst. De fase tussen 'beschikbaar' en 'verkocht onder voorbehoud / verkocht', heet dus 'onder bod'.
Verkocht onder voorbehoud betekent dat er een (voorlopig) koopcontract is getekend maar dat de koop nog niet definitief is. Vaak zijn er voorwaarden gesteld waaraan moet worden voldaan voordat de koop definitief is. Het huis is dus nog niet helemaal van de markt af.
Wanneer je een huis 'onder bod' ziet staan, betekent dat er een mondelinge overeenkomst is gesloten, maar de koopakte nog niet officieel is ondertekend. Pas wanneer de officiële koopovereenkomst is getekend, en daarmee aan het zogenaamde schriftelijkheidsvereiste is voldaan, is het huis verkocht.
Staat een woning onder optie, dan is de woning voor een bepaalde tijd gereserveerd voor iemand. De woning mag in die tijd niet aan een andere partij verkocht worden. Staat een woning onder bod dan is de verkoper in onderhandeling met de mogelijke koper.
Een belangrijk kenmerk van een optiecontract is de afgesproken prijs, ook bekend als de uitoefenprijs. De uitoefenprijs is de vooraf bepaalde prijs waartegen je koopt, in het geval van een call, of je een onderliggend futurescontract verkoopt, in het geval van een Put, als je de optie uitoefent.
Een optie nemen op een woning
Wanneer een verkoper jou een optie op een woning geeft, gaat hij ermee akkoord om de woning gedurende een bepaalde periode – die wordt onderling afgesproken en duurt doorgaans één tot veertien dagen – niet aan iemand anders te zullen verkopen.
Mag de makelaar het bod vertellen? Nee, de makelaar mag jou niet concreet vertellen wat andere partijen hebben geboden. Hij kan wel aangeven dat er meerdere geïnteresseerden zijn, maar jij moet zelf uiteindelijk jouw bod bepalen.
We leggen het graag even uit. Het belangrijkste: een mondeling bod is niet bindend. Volgens de wet is er alleen een overeenkomst als dat op papier staat en door de koper is ondertekend.
Een verkoper heeft dus alle vrijheid om de woning te laten zien aan potentiële kopers. Ook mag iedereen nog een bod uitbrengen als een woning 'onder bod' staat.
Dit is een eenzijdige verbintenis van de verkoper om niet te verkopen aan iemand anders binnen een bepaalde termijn (bv. 1 week of 14 dagen). Beslis je binnen deze periode te kopen, dan laat je dit schriftelijk weten aan de verkoper. Dit noemt men dan het "lichten" van de optie.
Er zijn verschillende ontbindende voorwaarden, onder voorbehoud van financiering is er één van. In dit voorbehoud staat dat de koop niet doorgaat als de kopers de hypotheek voor een bepaalde datum niet rondkrijgen. De hoogte van de hypotheek moet duidelijk genoemd worden in dit voorbehoud.
De onderhandse verkoopovereenkomst
Deze overeenkomst, waarin de verkoper zich er toe verbindt om een goed tegen een bepaalde prijs over te dragen aan de koper, noemt men de "onderhandse verkoopovereenkomst" of het "compromis".
Wanneer iemand een optie wil kopen moet de koper een optie-premie betalen. De premie is eigenlijk de koopprijs van de optie. Deze prijs hangt af van de koers van de onderliggende bezitting, maar ook van de volatiliteit (beweeglijkheid) van de onderliggende bezitting en de looptijd van de optie.
Bij call-opties wordt de intrinsieke waarde berekend door de uitoefenprijs van de optie af te trekken van de koers van de onderliggende waarde. Op het moment dat een aandeel bijvoorbeeld 90 euro noteert en de optie een uitoefenprijs heeft van 90 euro, dan is de intrinsieke waarde 10 euro.
Verkoper (ook wel 'schrijver')
Verstrekt het recht om aandelen te kopen of verkopen, en gaat dus zelf een plicht aan om aan de andere kant van de transactie te verkopen of kopen. Hiervoor ontvangt hij de optiepremie van de koper.
Het financieringsvoorbehoud is de bekendste ontbindende voorwaarde. De koper moet de hypotheek dan nog regelen. Meestal geldt er een termijn van 6 tot 8 weken voor het regelen van de financiering door de koper. Lukt dat niet, dan kan hij op grond van het voorbehoud van financiering nog onder de koop uit.
De optie is tijdsgebonden en verschilt per project. In de meeste gevallen is dit een week. Deze week kun je gebruiken om te onderzoeken of je de woning echt wilt kopen of om een indicatie te krijgen of je de financiering rond krijgt. Ik heb een optie op een nieuwbouwwoning.
Optie bij nieuwbouw
Een optie wordt vrijwel niet toegepast bij bestaande woningen. Wél bij de aankoop van nieuwbouwwoningen. Tijdens de periode van de optie krijgt de koper de tijd om uit te zoeken of hij voor de nieuwbouwwoning wil gaan. De kavel wordt dan tijdelijk gereserveerd en niet aan iemand anders verkocht.
Uit onderzoek blijkt dat 28% van alle kopers in 2021 niet tijdig de hypotheek in orde kregen. Een verlengingsverzoek van het financieringsvoorbehoud is dan ook niet heel bijzonder te noemen.
Wat betekent verkocht onder voorbehoud op Funda? Dit betekent dat de woning is verkocht, maar dat er nog wel bepaalde voorwaarden zijn gesteld waaraan nog moet worden voldaan. De koper heeft bijvoorbeeld nog even de tijd nodig om de financiering te regelen of een bouwkundige keuring uit te laten voeren.