Verwachte ontwikkeling huizenprijzen DNB publiceert elk half jaar vooruitzichten voor de economie en geeft daarin ook de ontwikkelingen van huizenprijzen. In 2024 waren de huizenprijzen gemiddeld 8,7% hoger dan in 2023. Voor 2025 verwacht DNB een huizenprijsstijging van 7,5% en voor 2026 van 4%.
Ben jij starter op de woningmarkt en ligt jouw budget tussen de € 440.000 en € 510.000? Dan kan het verstandig zijn om pas een nieuwe woning in 2024 aan te kopen. Je bespaart dan 2% overdrachtsbelasting; een besparing die kan oplopen tot ruim € 10.000.
In december van 2024 waren de prijzen van bestaande koopwoningen bijna 11% hoger dan een jaar eerder (Bron: CBS en het Kadaster).
Wat gaan de huizenprijzen in 2025 doen? Ook in 2025 stijgen de huizenprijzen waarschijnlijk verder. De aanhoudende stijging komt door stijgende lonen, waardoor mensen meer kunnen lenen. Daarnaast blijft het woningtekort voorlopig bestaan, waardoor de vraag naar woning hoger is dan het aanbod.
Normaal gesproken betekent dit dat huizenprijzen dalen en dat zagen we in eerste instantie ook: van juli 2022 tot mei 2023 daalden de prijzen landelijk met zo'n 6%. Maar sinds mei 2023 stijgen de huizenprijzen weer en inmiddels liggen ze hoger dan tijdens de vorige piek in 2022, zoals te zien is in figuur 1.
Nederland is kwetsbaar voor een crash op de woningmarkt, concluderen onderzoekers van kredietbeoordelaar Moody's. Hoewel de huizenprijzen de komende jaren waarschijnlijk nog zullen blijven stijgen, neemt de kans op een serieuze daling van de huizenprijzen steeds verder toe.
Overbieden op een woning in 2024
Volgens cijfers van NVM Makelaar werd in 2024 bij 66% van de woningen overboden. Voor tussenwoningen is dit zelfs 80%. Gemiddeld wordt er 4,3% meer geboden dan de vraagprijs. Vooral de ligging speelt hierbij een rol.
2025 kan een ideaal moment zijn om je eerste huis te kopen, vooral als starter. Er zijn meerdere regelingen die het aantrekkelijk maken: Startersvrijstelling overdrachtsbelasting maakt woningen tot €525.000 vrij van overdrachtsbelasting. De verhoogde NHG-grens biedt meer zekerheid bij hypotheken tot €450.000.
In de komende 10 jaar zouden de huizenprijzen weer gaan stijgen en in de laatste jaren zelfs sneller dan verwacht. Die woning van 200.000 euro is in 2022 396.000 euro waard, dat is dus bijna het dubbele van de waarde die de koper ervoor betaald heeft.
De Nederlandse huizenprijzen stijgen nog steeds hard. Bestaande koopwoningen worden dit jaar naar verwachting 8,8% duurder. In 2025 komt daar nog eens 9,2% bij en in 2026 6,0%. Door de hoge prijsgroei worden koophuizen slechter betaalbaar.
De gemiddelde woningprijs in Nederland was € 432.000 in het 1e kwartaal van 2024, 3,7% hoger dan een jaar eerder.
Woningtekort neemt rond 2030 iets af
Pas rond 2030 zal er wat meer ruimte komen op de krappe woningmarkt. De onderzoekers verwachten dat er na 2025 een inhaalslag komt van de productie van nieuwbouwwoningen. in totaal zullen er volgens de huidige schatting 744.000 woningen zijn bijgebouwd in 2030.
Een huis in ons land kostte in de eerste zes maanden van 2024 gemiddeld 325.204 euro, een prijsstijging van +0,8% in vergelijking met het jaargemiddelde in 2023. Rekening houdend met het verschil qua inflatie tussen het 1ste semester 2024 en het jaar 2023 ging het om een prijsdaling van -1,7%.
In 2024 blijft het verhuren van een woning een aantrekkelijke optie voor veel huiseigenaren, maar de markt kent ook enkele uitdagingen. Of het verhuren van je huis rendabel is, hangt af van verschillende factoren zoals regelgeving, huurprijzen, belasting, en de vraag naar huurwoningen.
In 2024 kan jij 100% van de woningwaarde lenen als hypotheek. Alle kosten die boven deze waarde komen, betaal je uit eigen zak. Zo zijn de kosten koper (k.k.) voor eigen rekening, wat gemiddeld neerkomt op 2,5% - 5% van de woningwaarde.
Vaak kom je niet eens in aanmerking als je daar niet aan meedoet. Gemiddeld wordt er inmiddels zo'n € 30.000 per woning overboden. Wat veel mensen niet weten is dat overbieden flinke gevolgen heeft.
In 2024 zien we een versnelling van de huizenprijsstijging per maand ten opzichte van dezelfde maand een jaar geleden. In januari 2024 lag de prijs van een bestaande koopwoning 1,8% hoger dan in januari 2023. In april was de stijging 5,6%, in juli 10,7% en in oktober 11,5%.
Gemiddelde woningprijs stijgt met bijna 70%
Tot en met februari 2021 steeg de gemiddelde woningprijs met bijna 70%. We betalen met gemiddeld € 520.000 het meeste voor een vrijstaande woning. Het goedkoopste woningtype is een appartement, dat gemiddeld € 315.000 kost.
Is het kopen en verhuren van een huis rendabel? Het kopen en verhuren van een huis is ook in 2025 nog steeds rendabel. Wel moet je incalculeren dat je netto rendement door de toegenomen fiscale druk met ongeveer 35% daalt ten opzichte van voorgaande jaren.
Huizenkopers durven weer wat vaker onder de vraagprijs te bieden. In de laatste maanden van 2024 werd in 34 procent van de gevallen onder de vraagprijs geboden. Dat is een stijging ten opzichte van het derde kwartaal (27 procent) en het tweede kwartaal (25 procent), meldt Makelaarsland.
Een extra hypotheek van €20․000 met een looptijd van 30 jaar en een rente van 2% resulteert in een maandelijkse termijn van ongeveer €75․ Deze termijn kan echter aanzienlijk variëren afhankelijk van de rente en de looptijd․
Een lagere vraagprijs kan verschillende redenen hebben. Zo kan de verkoper de wens hebben om de woning snel te verkopen, kan het huis een minder gunstige locatie hebben of zijn er bepaalde gebreken die beïnvloeden wat een realistische vraagprijs is.
Momenteel, in 2024, staat een huis gemiddeld 33 dagen te koop. Dit is een lichte verbetering ten opzichte van het vorige kwartaal waar het gemiddeld 34 dagen was, maar langer dan dezelfde periode vorig jaar, toen het gemiddelde op 27 dagen lag.
Van de grote steden wordt in Utrecht (13 procent) en Amsterdam (9,6 procent) het meest overboden, in Middelburg het minst (1,2 procent). Ook op provinciaal niveau spant Utrecht de kroon: in de hele provincie wordt gemiddeld 8,4 procent overboden.