Ook als je de hypotheek wel rond krijgt maar te laat kun je een boete krijgen! De laatste tijd is er heel veel aandacht voor de ontbindende voorwaarden en meer specifiek het financieringsvoorbehoud. Dit voorbehoud beschermt de koper van een huis tegen het risico dat hij of zij de hypotheek niet rond krijgt.
Als de koper gebruik maakt van zijn bedenktijd of de ontbindende voorwaarden, dan krijgt hij zijn geld gewoon terug (of de bankgarantie wordt beëindigd). Blijft hij in gebreke, dan moet hij vaak een boete betalen. Die boete is meestal even groot als het bedrag van de waarborgsom. De koper raakt zijn geld dus kwijt.
Als u een huis heeft gekocht en u krijgt de financiering niet rond, dan kunt u kosteloos de koopovereenkomst ontbinden als er een financieringsvoorbehoud in uw koopovereenkomst staat. In dit artikel leest u welke voorwaarden hiervoor gelden en hoe u gebruik maakt van het financieringsvoorbehoud.
Het aanvragen van een hypotheek duurt gemiddeld tussen de 4 en 8 weken. Dit betreft de periode tussen het adviesgesprek met een hypotheekadviseur en het uiteindelijke akkoord van de geldverstrekker. Soms is een aanvraag in 1 week rond en soms duurt het wat langer, bijvoorbeeld bij een echtscheiding.
Uit onderzoek blijkt dat 28% van alle kopers in 2021 niet tijdig de hypotheek in orde kregen. Een verlengingsverzoek van het financieringsvoorbehoud is dan ook niet heel bijzonder te noemen. Soms komt een tweede verzoek tot verlenging ook voor. Dan is het wellicht nodig om kritisch door te vragen.
Sinds 2018 is het niet meer mogelijk om meer dan 100 procent van de woningwaarde te lenen voor je hypotheek. Dit betekent dat je de kosten koper niet meer kun meefinancieren in 2022. De kosten koper dien je dus te betalen van eigen geld. Als je onvoldoende spaargeld hebt, kan een schenking mogelijk een uitkomst zijn.
Wil je later terugkomen op je bod, dan kan de verkoper een schadevergoeding eisen. Breng je schriftelijk of via elektronische weg een bod uit, dan kan je best aangeven hoeveel tijd de verkoper heeft om erop in te gaan.
Het financieringsvoorbehoud is de bekendste ontbindende voorwaarde. De koper moet de hypotheek dan nog regelen. Meestal geldt er een termijn van 6 tot 8 weken voor het regelen van de financiering door de koper. Lukt dat niet, dan kan hij op grond van het voorbehoud van financiering nog onder de koop uit.
De verkoper vraagt u om een garantie van meestal 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag kan je storten als waarborgsom of je vraagt de bank om een bankgarantie af te geven. Gaat de koop niet door, dan betaalt de bank de waarborgsom. Aan een bankgarantie zijn wel kosten verbonden.
Na het tekenen van het koopcontract heeft u nog 3 dagen bedenktijd. De bedenktijd gaat in op de dag nadat u het koopcontract heeft ontvangen. Tijdens de bedenktijd kunt u als koper alsnog afzien van de koop. U hoeft daarvoor geen reden op te geven.
Toch kan de koper na het tekenen van het contract nog van de koop af: dankzij de wettelijke bedenktijd en ontbindende voorwaarden. Een koper heeft op grond van de wet een bedenktijd van drie dagen. Gedurende deze drie dagen kan de koper, zonder opgave van redenen, de koopovereenkomst ontbinden.
Nee, de koper heeft een wettelijke bedenktijd van 3 dagen maar dat geldt niet voor de verkoper. Als het koopcontract eenmaal getekend is, kan hij de koop niet meer terugdraaien.
Gemiddeld duurt het proces zo'n zes tot acht weken, vanaf het moment dat je adviseur de daadwerkelijke aanvraag doet tot het tekenen van de hypotheekakte. Afhankelijk van je wensen en je situatie kan het sneller gaan of langer duren. Voor een snelle afhandeling is het verstandig goed voorbereid te zijn.
Wat gebeurt er als de ontbindende voorwaarden verlopen? Voor iedere ontbindende voorwaarde is een termijn afgesproken in de koopovereenkomst. Als die termijn is verstreken kan er op grond van die ontbindende voorwaarde niet meer van de koop af worden gezien.
In plaats van een bankgarantie afgeven kan de koper ervoor kiezen om een waarborgsom te storten. De hoogte daarvan is gelijk aan de hoogte van de bankgarantie. Normaal gesproken dus 10% van de totale koopsom van de woning. De waarborgsom wordt gestort bij de notaris.
In het koopcontract bepaal je samen met de koper een datum waarop aan de ontbindende voorwaarden moet worden voldaan. Is dat allemaal gelukt? Dan wordt de woning officieel overgedragen, meestal minimaal 6 weken na het tekenen van het voorlopige koopcontract.
Het tekenen van de aankoopbelofte is voor de koper bindend. De verkoper is niet gebonden tot een verkoop. Hij heeft een maand de tijd om het bod te aanvaarden of te weigeren. Als het bod aanvaard wordt, ben je gedwongen om de woning aan te kopen.
Als de verkoper je bod accepteert, gaan jullie het voorlopig koopcontract tekenen. Het woord 'voorlopig' is een beetje verraderlijk. Je hebt wettelijk drie dagen bedenktijd na het tekenen, maar daarna is het contract wel degelijk bindend. Check even goed wanneer jouw bedenktijd verloopt.
Een bod is nooit vrijblijvend
Ongeacht de manier waarop dit plaatsvond: zowel mondeling als schriftelijk is een bod dus bindend. Enkel wanneer de verkoper het bod nog niet aanvaard heeft, kan u het bod nog intrekken. Is er een koopovereenkomst gesloten en wilt u daar als koper toch onderuit, dan pleegt u contractbreuk.
Huis verkocht onder voorbehoud
Verkocht onder voorbehoud betekent dat de koop nog niet definitief is, totdat aan bepaalde voorwaarden in het koopcontract is voldaan. Het huis is dus nog niet definitief van de huizenmarkt. Ja: je mag interesse tonen in het huis. Nee: je kan geen bod uitbrengen.
Zorg dat het financieringsvoorbehoud de juiste hoogte van het te financieren bedrag vermeld. Dat is meestal hoger dan de koopsom vanwege de kosten koper. Maar als de koper eigen geld inlegt, kan dit bedrag soms lager zijn.
Maximaal 100% marktwaarde lenen
Ongeacht wat jij op inkomen kan lenen mag je nooit meer lenen dan 100% van de taxatiewaarde van het huis. Hoe hoger jij aan hypotheek neemt hoe meer kans op een afwijzing. Stel namelijk dat je € 40.000,- boven de taxatiewaarde hebt geboden dan zal je dat met eigen geld moeten ophoesten.
Een goed bod hangt af van diverse factoren. Belangrijk is wat er in de regio betaald wordt en of het uw eerste huis is of dat u overwaarde heeft. Uw bod is goed als u bied tot de woningwaarde, en dat is nooit de vraagprijs.
De verkoper accepteert mijn bod
Als de verkoper uw bod accepteert, zit u nog niet aan de koop van het huis vast. De koopovereenkomst is pas geldig als u het contract tekent. U kunt uw bod dus nog intrekken of de voorwaarden veranderen.
In de praktijk wordt er door dezelfde bieder maar 1 of 2 keer op een huis geboden. Hierbij moet je denken aan een eindvoorstel die misschien nog 1 keer wordt verhoogd. Aan het aantal bieders is geen limiet verbonden maar in de praktijk biedt niet elke kijker op het huis.