Waarom staat een woning te lang te koop? De grootste reden is vaak dat de prijs niet marktconform is. In de meeste gevallen betekent dit dat de vraagprijs van de woning te hoog wordt ingeschat. Enkel wanneer de waardebepaling correct gebeurt, trek je potentiële kopers aan.
Als je nog niemand gezien of gehoord hebt, bekijk je zoekertje dan eens kritisch en ga aan de slag met onze tips. Misschien is het wel een goed idee om een vastgoedprofessional te contacteren. Hij/zij kan je alvast heel wat stress en tijd besparen. Een woning staat gemiddeld 3 à 4 maanden te koop.
Met minder bezichtigingen én minder biedingen is het logisch dat huizen in 2023 langer te koop staan dan voorheen. Begin vorig jaar was de doorlooptijd bij verkoop gemiddeld nog 40 dagen en een jaar later is deze meer dan verdubbeld naar ruim 80 dagen.
Uit onderzoek blijkt dat 28% van alle kopers in 2021 niet tijdig de hypotheek in orde kregen. Een verlengingsverzoek van het financieringsvoorbehoud is dan ook niet heel bijzonder te noemen. Soms komt een tweede verzoek tot verlenging ook voor. Dan is het wellicht nodig om kritisch door te vragen.
In 2021 lag het gemiddelde op ruim 13 bezichtigingen per te koop staand huis. Dat is aanzienlijk meer dan het jaar daarvoor, want in 2020 was het gemiddelde nog iets minder dan 10 bezichtigen. Dit was te verklaren door de gekte op de huizenmarkt.
van ABN AMRO. De bank houdt er wel rekening mee dat het einde van de prijscorrectie in zicht komt en heeft haar prijsraming voor 2023 iets naar boven bijgesteld: van -6 naar -5 procent.
In tegenstelling tot voorgaande jaren is overbieden in 2023 lang niet altijd noodzakelijk. Er is geen vast percentage dat voor alle situaties geldt, maar over het algemeen is het verstandig om nog maximaal 8% boven de vraagprijs te bieden.
Dit betekent dat de woning is verkocht, maar dat er nog wel bepaalde voorwaarden zijn gesteld waaraan nog moet worden voldaan. De koper heeft bijvoorbeeld nog even de tijd nodig om de financiering te regelen of een bouwkundige keuring uit te laten voeren.
Neem je geen financieringsvoorbehoud op in het koopcontract en krijg je de financiering niet rond, dan ben je gebonden aan de koopovereenkomst. Als je de woning niet kunt betalen, dan kan de verkoper de koopovereenkomst ontbinden. In dat geval moet je meestal een boete betalen van 10% van de koopsom.
Hypotheekrentes flink omhoog
Begin 2023 zijn de tarieven sterk gestegen. Zo is bijvoorbeeld het 10-jaars hypotheektarief opgelopen van minder dan 2% begin 2022 naar 4% begin 2023. Economen verwachten dat de stijging van hypotheekrentes, met zowel een korte als lange rentevaste periode, verder kunnen stijgen.
Op jaarbasis dalen huizenprijzen in 2023 naar verwachting met 4,2 procent, waar we vorig jaar nog uitgingen van 3,0 procent. Huizenprijzen zijn in het vierde kwartaal van 2022 flink gedaald en de markt heeft op dit moment een duidelijk neerwaarts momentum.
Vanwege de hogere stijging in de eerste helft van 2022 is de verwachting dat koophuizen aan het eind van dit jaar zo'n 15 procent duurder zijn dan vorig jaar. Voor 2023 gaan de experts uit van een (gemiddelde) lichte stijging van de huizenprijzen, namelijk zo'n 3 procent.
Nu ligt het gemiddeld aantal bezichtigingen op 5,7. Ten opzichte van vorig jaar is dat maar liefst 44 procent lager. Het driemaandsgemiddelde van het eerste kwartaal ligt wel iets hoger dan in de periode december tot en met februari: 5,3 bezichtigingen.
Zo zou je in de Randstad over het algemeen meer moeten overbieden, dan wanneer je een huis in een klein dorpje op het oog hebt. Er is geen percentage dat geldt voor alle gemeentes, maar over het algemeen zou je in 2023 maximaal 8% boven de vraagprijs moeten bieden.
Slechtste seizoen voor huizenverkoop volgens het Kadaster
Dus kun je concluderen dat er meer huizen in de lente en de herfst worden verkocht. In de maand december zijn er verreweg de meeste overdrachten.
De allersnelste manier om je woning van de hand te doen, is door deze te verkopen aan een makelaar/opkoper. Het voordeel is dat je de verkoop razendsnel geregeld hebt, vaak al binnen enkele dagen. Je hebt ook zekerheid met betrekking tot de verkoop en betaalt weinig tot geen makelaarskosten.
Zolang het koopcontract nog niet is ondertekend, mag een particuliere verkoper zich bedenken. Hij kan de woning dan aan iemand verkopen die meer wil betalen.
Bepaal de juiste doelgroep voor je huis
Als je dat goed doet kun je er vanuit gaan dat tussen de eerste 10 bezichtigingen de kopers van jouw huis zitten. Dus je moet weten welk type mensen of gezin een huis als dat van jou graag willen hebben, waar ze wonen en wat ze willen uitgeven.
Het is gebruikelijk dat een woning 4 tot 8 weken verkocht onder voorbehoud is. Na het verlopen van het voorbehoud is de woning definitief verkocht. Hoe vaak gaat verkocht onder voorbehoud niet door? In ongeveer 25% van de gevallen gaat de koop niet door wegens de opgenomen voorbehouden.
Door te bieden zonder voorbehoud financiering geef je de verkoper zekerheid en snelheid. De verkoper hoeft namelijk geen weken te wachten tot jij zekerheid hebt over je hypotheek. Zijn huis is binnen enkele dagen écht verkocht, direct na de wettelijke bedenktijd die volgt op het tekenen van het voorlopig koopcontract.
Meestal geldt er een termijn van 6 tot 8 weken voor het regelen van de financiering door de koper.
Maximale hypotheekrenteaftrek in 2023 is 37%
Sinds 2020 wordt het aftrekpercentage versneld afgebouwd. In 2023 is het aftrekpercentage 36,93%, dat was 40% in 2022. Het percentage van de hypotheekrenteaftrek is daarmee voor iedereen gelijk ongeacht de hoogte van je inkomen.
Volgend jaar kosten bestaande koopwoningen zoals we nu voorzien gemiddeld 2,4 procent minder dan in 2023. In het laatste kwartaal van 2024 liggen huizenprijzen dan 9,4 procent onder de prijspiek van de zomer van 2022, wat omgerekend zo'n 33.000 euro is voor een doorsnee verkochte woning.
Vanaf midden 2023 zullen huizen naar verwachting iets meer betaalbaar worden. Dit komt doordat de huizenprijzen sinds het najaar van 2022 aan het dalen zijn, terwijl de lonen de afgelopen maanden aanzienlijk zijn gestegen. Deze ontwikkelingen zullen de positie van starters in de komende tijd enigszins verbeteren.