Bij het kiezen van een makelaar is het essentieel om meerdere makelaars te vergelijken, te letten op lokale marktkennis, en te zorgen voor een goede persoonlijke klik. Controleer recensies, vraag naar hun ervaring en netwerk, en bespreek duidelijk de kosten (courtage) en voorwaarden. Krib +3
Of €30.000 overbieden veel is, hangt sterk af van de vraagprijs en locatie: bij een huis van €300.000 is 10% (€30k) veel, terwijl het bij een huis van €600.000 (5%) in een populaire buurt vaak normaal is en zelfs 10-15% (tot €90k) voorkomt in de huidige oververhitte markt, vooral in de Randstad. Het is dus essentieel om de regionale markt te kennen en je maximum te bepalen, aangezien 5-10% overbieden vaak nodig is.
Een makelaar kost bij verkoop gemiddeld 1% tot 2% van de verkoopprijs (courtage) inclusief btw, maar kan ook met vaste tarieven werken. De kosten variëren per makelaar, regio, woningwaarde en gekozen dienst, waarbij complexere verkopen of extra marketing extra kosten met zich meebrengen. Voor een huis van €400.000 zijn de kosten vaak tussen €4.000 en €8.000.
10 vragen die je móet stellen tijdens een bezichtiging
Nee, met €20.000 koop je niet direct een huis, omdat je altijd eigen geld nodig hebt voor bijkomende kosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatie), en je maximaal 100% van de woningwaarde mag lenen. €20.000 is echter een serieuze stap; je kunt dit gebruiken om die extra kosten te dekken bij het kopen van een goedkopere woning die past bij je leencapaciteit, en eventueel de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting benutten.
Hoeveel bezichtigingen heb je nodig voor een verkoop? In de praktijk blijkt dat een woning vaak al binnen 5 tot 10 serieuze bezichtigingen een koper vindt. Natuurlijk zijn er uitzonderingen: sommige huizen worden al na één bezichtiging verkocht, terwijl andere woningen tientallen rondleidingen nodig hebben.
Wie betaalt de makelaarskosten?
Makelaarskosten zijn de bedragen die een broker in rekening brengt voor diverse diensten, zoals abonnementen, toegang tot premiumfuncties of beleggingsgegevens, en extra handelsplatformen. Sommige brokers rekenen zelfs onderhouds- en inactiviteitskosten, maar over het algemeen kunt u deze kosten vermijden door de juiste aanbieder te kiezen .
Een gebruikelijke courtage (makelaarsprovisie) ligt voor een verkoopmakelaar meestal tussen de 1% en 2% van de verkoopprijs, exclusief BTW, hoewel dit kan variëren afhankelijk van het type woning, de regio, en de makelaarsservices. De kosten zijn vaak hoger bij duurdere huizen als percentage, maar lager voor minder courant vastgoed, en worden pas betaald na een succesvolle verkoop.
Voor een hypotheek van € 400.000 heb je doorgaans een bruto jaarinkomen nodig tussen de € 80.000 en € 85.000, afhankelijk van de actuele rente en je persoonlijke situatie, hoewel sommige berekeningen uitkomen op € 77.500 tot € 83.500. Bij een alleenstaande is dit rond de € 83.000, terwijl het bij twee inkomens het gezamenlijke inkomen is.
Een realistisch bod is een bedrag dat past bij de actuele marktwaarde van de woning, de staat van het huis en de situatie in de markt. Het is niet automatisch de vraagprijs. In een oververhitte markt ligt een goed bod soms boven de vraagprijs. In andere gevallen juist daaronder.
Met 2 ton overwaarde kun je je hypotheek verhogen voor verbouwing/verduurzaming (fiscaal voordelig), een opeet- of verzilverhypotheek (vooral 60+) afsluiten, je huis verkopen en terug huren, of het geld gebruiken voor andere doelen zoals schenken of beleggen, waarbij belasting (Box 3) en hypotheekrenteaftrek een rol spelen. De beste keuze hangt af van je levensfase, inkomen en bestedingsdoel, waarbij advies van een financieel adviseur aan te raden is.
Ongeveer 10% tot 15% van de verkopen onder voorbehoud gaat niet door, meestal vanwege financieringsproblemen, maar dit percentage varieert sterk afhankelijk van de woningmarkt; in een krappe markt is de kans kleiner, terwijl in onzekere tijden het vaker voorkomt dat een koop afketst, vaak door financieringsproblemen. De meest voorkomende reden is dat de financiering niet rondkomt, ondanks dat kopers zich vaak goed voorbereiden,.
Makelaars mogen bieders niet tegen elkaar uitspelen (zoals bedragen van andere biedingen noemen om een hoger bod uit te lokken), geen valse informatie geven, geen bod namens jou accepteren zonder toestemming, en mogen niet tegelijkertijd de belangen van koper en verkoper behartigen. Ze moeten zorgvuldig en transparant zijn, en alle relevante informatie delen die de besluitvorming van hun klant beïnvloedt.
Ervaring, kennis van de lokale markt en het aantal cliënten dat een makelaar behandelt, zijn cruciale factoren om naar te informeren. Inzicht in de teamstructuur en communicatiemethoden van een makelaar is essentieel voor een goede samenwerking. Specifieke vragen over het koop- of verkoopproces helpen om de expertise van een makelaar en de aansluiting bij uw doelen te beoordelen.
Makelaarskosten kunnen een percentage van de transactie zijn, een vast bedrag of een combinatie van beide. Fullservicebrokers rekenen de hoogste kosten, doorgaans 1% tot 2% van het beheerde vermogen, voor uitgebreide financiële diensten . Online brokers bieden vaak gratis transacties in aandelen en ETF's aan, waardoor de transactiekosten voor beleggers lager uitvallen.
Aftrekbaar zijn alleen kosten die direct met je hypotheek te maken hebben. Denk aan advieskosten, notariskosten voor de hypotheekakte en de kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie. Ook de taxatie en bepaalde hypotheekkosten kunnen aftrekbaar zijn.
Als belegger wilt u wellicht uw belastingplanning naar een hoger niveau tillen en vraagt u zich af: zijn beleggingskosten aftrekbaar van de belasting? Dat waren ze vroeger wel. De Tax Cuts and Jobs Act van 2017 (TCJA) heeft echter de mogelijkheid om beleggingskosten af te trekken voor de belastingjaren 2018 tot en met 2025 afgeschaft .
Het niet communiceren met klanten
De grootste fout die een makelaar kan maken, ongeacht zijn of haar ervaring in de branche, is onvoldoende communiceren met de klanten. Een gebrek aan communicatie leidt vaak niet alleen tot onaangename ervaringen voor de klanten, maar ook tot een verlies aan kans op aanbevelingen.
Koper kiest meestal notaris
Degene die de notariskosten betaalt voor de overdracht, kiest vaak de notaris. Dat is bijna altijd de koper. Maar voor u kan het prettig zijn om zelf de notaris te kiezen. U kunt dan namelijk, voor de overdracht, al veel dingen regelen.
De commissie voor makelaars bedraagt doorgaans tussen de 5% en 6% van de verkoopprijs van een woning. Dit bedrag wordt gelijk verdeeld tussen de makelaar die de woning aanbiedt en de makelaar die de koper vertegenwoordigt, wat betekent dat de gemiddelde commissie voor een makelaar 2,5% tot 3% bedraagt.
November wordt vaak beschouwd als de slechtste maand om huizen te verkopen, omdat de premies voor verkopers dan aanzienlijk dalen. Bovendien zorgt de feestperiode in december voor verdere inactiviteit op de markt, omdat veel potentiële kopers zich dan richten op de feestdagen in plaats van op het bezichtigen van een woning.
Conclusie. Hoeveel overbieden normaal is, hangt af van de woning en de regio. In de huidige markt is 5% tot 10% boven de vraagprijs een veelvoorkomend percentage, maar in populaire steden kan dit hoger liggen. Met de juiste voorbereiding en begeleiding vergroot je je kans op succes zonder onnodig te veel te betalen.
Voor 2027 verwachten economen een verdere, maar afvlakkende stijging van de huizenprijzen in Nederland, met prognoses rond de 4% tot 5,5% groei, gedreven door een blijvend woningtekort en inkomensgroei, hoewel de betaalbaarheid uitdagend blijft, vooral voor starters, en een gemiddelde woning rond de €575.000 kan kosten.