Als de verkoper uw bod accepteert, zit u nog niet aan de koop van het huis vast. De koopovereenkomst is pas geldig als u het contract tekent. U kunt uw bod dus nog intrekken of de voorwaarden veranderen.
Je mag je bod namelijk op ieder moment wijzigen, zowel de koopprijs als de ontbindende voorwaarden. Je mag je bod ook helemaal intrekken. Daarnaast kun je bij het uitbrengen van het bod vermelden tot wanneer deze geldig is.
Wanneer je een bod doet tijdens een biedprocedure en er niets is getekend zit je ook niet aan de koop vast.Ook in dit geval kun je zonder opgave van reden de koop ongedaan maken. Ook indien je een handtekening op het biedformulier hebt gezet. Dat voelt als een verplichting tot afname van het huis maar dat is het niet.
Zolang de verkoper het bod (waaraan geen tijdsduur is gekoppeld) niet aanvaardde, kan je als kandidaat-koper dit wel nog intrekken. Stuur daarvoor een aangetekende brief aan de verkoper. Het veiligste is daarbij het bod niet dadelijk in te trekken maar eerst een korte opzegtermijn (van bv. enkele dagen) na te leven.
Is een bod eenmaal uitgebracht en geaccepteerd door de verkoper, dan wordt dit immers als een bindende overeenkomst gezien. Het maakt overigens niet uit of dit mondeling of schriftelijk is gebeurd. Een uitgebracht bod verplicht de koper hoe dan ook tot het voltooien van de koopovereenkomst.
Na het tekenen van het koopcontract heeft u nog 3 dagen bedenktijd. De bedenktijd gaat in op de dag nadat u het koopcontract heeft ontvangen. Tijdens de bedenktijd kunt u als koper alsnog afzien van de koop. U hoeft daarvoor geen reden op te geven.
Bod geaccepteerd, verkoper trekt zich terug
Ook als er een voorlopig akkoord is gegeven op een bod. Zolang er geen koopcontract is getekend, mag de verkoper zich bedenken. Wordt er meer geboden, dan mag de koper de woning aan deze persoon verkopen. Zelfs als er al mondeling akkoord is gegeven.
Wanneer je hoort of je bod is geaccepteerd, hangt af van de situatie. Soms krijg je meteen antwoord, soms kan het een paar dagen duren. Als het bod aantrekkelijk is, kan de reactie snel zijn. Als er meerdere biedingen zijn, kan het soms langer duren.
Gemiddeld zit er anderhalve week tussen het maken van de mondelinge deal en het tekenen van het voorlopig koopcontract. Zorg er voor dat dit proces versneld wordt. Laat in je bieding meenemen dat het je wens is om zo snel mogelijk, bijvoorbeeld binnen 48 uur het koopcontract te tekenen.
In de fase 'onder bod'
Zoals ik al aangaf is er in de 'onder bod'-fase juridisch gezien nog geen sprake van een daadwerkelijke koop. Hoewel het in de praktijk zeldzaam is, mag de koper zijn of haar bod altijd nog veranderen of intrekken.Hij mag ook nog op andere huizen bieden.
Zo zou je in de Randstad over het algemeen meer moeten overbieden, dan wanneer je een huis in een klein dorpje op het oog hebt. Er is geen percentage dat geldt voor alle gemeentes, maar over het algemeen zou je in 2023 maximaal 8% boven de vraagprijs moeten bieden.
Laten we meteen duidelijkheid scheppen: je bent niet verplicht om je pand te verkopen als een kandidaat-koper je de vraagprijs biedt. In de rechtspraak wordt het afficheren van de vraagprijs beschouwd als een uitnodiging tot onderhandelen, maar verplicht het je niet om je woning effectief aan die prijs te verkopen.
Hoeveel lager je kunt bieden dan de vraagprijs, hangt af van de omstandigheden en de waarde van de woning. Zorg dat je niet te veel onder de vraagprijs gaat zitten. Je bod moet wel realistisch zijn, anders is het voor de verkoper niet interessant genoeg om een tegenbod uit te brengen.
Een bod doen als kandidaat-koper is allesbehalve vrijblijvend. Zodra je een bod doet, ben je immers verplicht om je eraan te houden. Als de verkoper je bod aanvaardt, moet je de woning dus kopen voor het bedrag dat je voorstelde, zelfs al staat je bod niet op papier. Zo is zelfs een bod via mail of sms bindend!
Elk bod is bindend!
Enkel de notaris die de verkoop organiseert, weet wie biedt. De verkoper kan er dan weer op rekenen dat de biedingen niet vrijblijvend zijn: elk bod is immers bindend. Jan Sap: “Wie biedt moet er dus wel zeker van zijn dat hij de geboden prijs kan betalen.
Een niet-bindend bod is een bod (bieding) die de interesse van een potentiële koper laat blijken, zonder dat hiermee een formeel contract ontstaat tussen de (potentiële) koper en (potentiële) verkoper. Van de zijde van de potentiële koper is er dus nog alle vrijheid om uiteindelijk niet verder te bieden.
Nadat jullie het voorlopig koopcontract hebben getekend, zitten jullie nog niet gelijk aan de koop vast. De dag nadat beide partijen in het bezit zijn van het getekend voorlopig koopcontract gaat eerst de wettelijke bedenktijd van drie dagen in. Jullie mogen dan het koopcontract zonder redenen ontbinden.
De makelaar heeft voldoende biedingen waar de verkoper uit kan kiezen, en zit misschien helemaal niet te wachten op een extra bod. Maar hoe staan de verkopers hierin? De makelaar is namelijk verplicht om een bod wat is gedaan door te geven aan de verkopers. Dat hoor je dus goed!
Als jij een particuliere woningkoper bent, dan is een bod niet bindend. In de wet is het schriftelijkheidsbeginsel vastgelegd. Dit houdt in dat er pas sprake is van een rechtsgeldige en dus bindende koop wanneer de overeengekomen voorwaarden in een door beide partijen getekende koopovereenkomst zijn vastgelegd.
Hoelang is een bod geldig? U kunt uw bod beperken in de tijd door er bijvoorbeeld een termijn of een einddatum op te kleven. Doet u dat niet, dan blijft uw bod geldig. Zelfs als de koper het pas weken of zelfs maanden na ontvangst aanvaardt.
Als de verkoper je bod accepteert, gaan jullie het voorlopig koopcontract tekenen. Het woord 'voorlopig' is een beetje verraderlijk. Je hebt wettelijk drie dagen bedenktijd na het tekenen, maar daarna is het contract wel degelijk bindend.
Na ondertekening heeft de eigenaar van de woning maximaal 4 maanden de tijd om de akte te laten verlijden.
Staat een woning onder optie, dan is de woning voor een bepaalde tijd gereserveerd voor iemand. De woning mag in die tijd niet aan een andere partij verkocht worden. Staat een woning onder bod dan is de verkoper in onderhandeling met de mogelijke koper.
Als de koper gebruik maakt van zijn bedenktijd of de ontbindende voorwaarden, dan krijgt hij zijn geld gewoon terug (of de bankgarantie wordt beëindigd). Blijft hij in gebreke, dan moet hij vaak een boete betalen. Die boete is meestal even groot als het bedrag van de waarborgsom. De koper raakt zijn geld dus kwijt.
Alle biedingen van potentiële kopers zijn bindend. De notaris kent het eigendom toe aan de persoon die het hoogste bod heeft gedaan. Indien bijvoorbeeld later blijkt dat geen lening kan worden verkregen, zal dit in beginsel geen geldige reden zijn om van het (hoogste) bod af te zien.