Is je oude woning nog niet verkocht en/of betaald? Dan kun je bij de financiering van een nieuw huis al wel rekening houden met de overwaarde. Met een zogeheten overbruggingskrediet financier je de (verwachte) overwaarde.
Als u uw droomhuis wilt kopen, maar uw eigen huis of appartementis nog niet verkocht, dan hoeft dit niet per se onmogelijk of extreem duur te worden. Bij uw kredietverlener kan u langsgaan voor een overbruggingskrediet. Met dit krediet investeert u alvast in uw nieuwe woning.
Als je een nieuw huis wil kopen en je eigen huis nog niet verkocht is kan je een overbruggingskrediet vragen bij je bank. Je kan het nieuwe huis ook aankopen onder de opschortende woning dat je eigen woning verkocht raakt.
Bij een nieuw huis kopen is de hypotheek die je al hebt prima mee te nemen. Tenminste, als deze nog goed aansluit bij je huidige situatie en je toekomstige woning. In feite sluit je wel een nieuwe hypotheek af als je gaat verhuizen, maar je neemt daarbij de huidige rente, maandlasten en andere voorwaarden mee.
Wat in de praktijk vaker voorkomt dan een huis kopen zonder hypotheek, is een huis kopen met eigen geld én een hypotheek. Je kunt dan je overwaarde of je spaargeld inbrengen en daarmee een deel van de koopsom en de kosten koper betalen. Voor het resterende gedeelte sluit je een hypotheek af.
Je hypotheek vervroegd aflossen kan heel verstandig zijn, maar is in de volgende gevallen juist niet aan te raden: Wanneer je minder hypotheekrente betaalt, wordt je hypotheekrenteaftrek ook lager. Hierdoor wordt je belastbaar inkomen hoger. Dit zorgt ervoor dat je mogelijk meer belasting moet betalen in box 1.
Hypotheekvrije woning box 1 inkomstenbelasting
Nog een groot voordeel is dat uw woning een bepaalde overwaarde kan hebben, waardoor uw vermogen in uw huis zit. Over deze overwaarde betaalt u zolang u in uw huis woont, geen vermogensbelasting of vermogensrendementsheffing.
Overbruggingskrediet. Het kan goed zijn dat jij jouw nieuwe woning gedeeltelijk wilt financieren met de overwaarde die je overhoudt na de verkoop van je huidige huis. Maar als die verkoop nog niet rond is, kun jij die overwaarde niet gebruiken. Een overbruggingskrediet biedt dan uitkomst.
Waardestijging woning
Een andere manier om een hogere hypotheek te kunnen afsluiten is als u al huiseigenaar bent en de waarde van uw woning is gestegen. Volgens de nieuwe hypotheeknormen, die in januari 2013 zijn ingevoerd, mag u maximaal 100 procent van uw woningwaarde lenen.
Maximale hoogte hypotheek ten opzichte van de waarde koophuis. Hoeveel u kunt lenen, hangt onder andere af van de waarde van uw koophuis. U kunt een hypotheek afsluiten tot 100% van de waarde van het huis. U kunt dus niet meer lenen dan het huis waard is.
Of eerst mijn woning verkopen? Je verkoopt eerst je huidige woning en koopt dan pas een nieuwe woning. Dat kan soms lastig zijn als je niet meteen een nieuwe woonst vindt. Want volgens de regel moet je als verkoper de woning verlaten uiterlijk op de dag van ondertekening van de akte bij de notaris.
In dat geval kan je een overbruggingskrediet aangaan bij de bank. De bank schiet dan gedurende een beperkte periode de middelen voor om de nieuwe woning aan te kopen in afwachting van de verkoop van de oude woning. Met de opbrengst van die verkoop betaal je het overbruggingskrediet terug.
Aan de hypotheek zelf zit geen maximumleeftijd verbonden. Toch is het niet vanzelfsprekend dat men op hogere leeftijd daadwerkelijk een hypotheek kan krijgen. Want hoe ouder je bent, hoe groter de kans dat je binnen die dertig jaar overlijdt.
Als je binnen 3 jaar na de verkoop een volgende woning koopt, krijg je te maken met belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Dit is de bijleenregeling. Je moet je overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Anders heb je over het bedrag van de overwaarde geen recht op renteaftrek.
Wil je toch jouw nieuwe huis al kopen maar nog niet genoeg eigen geld voor? Dan kun je een overbruggingshypotheek afsluiten. Met de overwaarde van jouw oude huis kun je de overbruggingshypotheek afbetalen. Tot die tijd betaal je rente over je overbruggingshypotheek.
De meest voor de hand liggende manier om de overwaarde op je huis te kunnen gebruiken, is het verkopen van je huis. Koop je vervolgens een ander huis, dan moet je volgens de bijleenregeling de overwaarde weer in je nieuwe huis steken.
Als we uitgaan van een gemiddelde woningprijs van € 400.000, moet u om en nabij de € 75.000 bruto per jaar verdienen. Dat is een flink inkomen voor een alleenstaande koper. Als u samen koopt, moet u zorgen dat u dit bedrag samen per maand verdient. Het is echter ook mogelijk om samen een huis te kopen op één salaris.
Bij bruto jaarinkomens van ongeveer 25.000 en 12.500 euro is de maximale hypotheek in 2021 ongeveer 172.500 euro. Bij 35.000 en 17.500 euro gaat het om ongeveer 248.000 euro, en bij 50.000 en 25.000 euro tenslotte om 408.000 euro.
Maximale hypotheek te laag, verzwijgen studieschulden
Bij het bepalen van de maximale hypotheek moet een hypotheekadviseur/bank rekening houden met allerlei verplichtingen. Zo ook met lopende studieschulden. Als er sprake is van een lopende studieschuld, dan betekent dit dat de klant minder hypotheek kan krijgen.
In 2020 werden 172.000 woningen verkocht, in 2021 waren dat er nog maar ruim 140.000. Het duurt gemiddeld maar 23 dagen voor een woning is verkocht, en bij 80 procent van de verkochte woningen is meer dan de vraagprijs betaald, blijkt uit nieuwe cijfers van makelaarsvereniging NVM.
Tot nog toe vinden er in 2021 gemiddeld ruim dertien bezichtigingen per te koop staand huis plaats. In 2020 was dat nog iets minder dan tien. Dat blijkt uit cijfers van Makelaarsland. In de maanden april, mei en juni ligt het aantal bezichtigingen zelfs twee keer zo hoog als in dezelfde periode vorig jaar.
Je kan de overwaarde op verschillende manieren inzetten voor een verbouwing: met het verhogen van de hypotheek, een tweede hypotheek of de hypotheek oversluiten. Je kan mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen en 106 procent als je het geld in duurzaamheidsmaatregelen steekt.
Dat je je hypotheek hebt afbetaald, is goed nieuws. Je hoeft dan niets meer te betalen aan je hypotheekaanbieder. Houd er wel rekening mee dat je minder profiteert van hypotheekrenteaftrek. En dat de Wet Hillen wordt afgebouwd, waardoor je na een tijdje misschien meer eigenwoningforfait gaat betalen.
Aflossen in plaats van sparen
Extra aflossen op je hypotheek is bijna altijd voordelig. De renteaftrek is altijd lager dan de hypotheekrente die je betaalt. En de spaarrente levert momenteel (bijna) niets op.