We noemen water in de kruipruimte dan ook pas een verborgen gebrek wanneer deze voorafgaand aan de aankoop redelijkerwijs niet zichtbaar was, de verkopende partij kennis had van het gebrek én dit bewust voor u heeft verzwegen. Enkel in dat geval kan een verkoper aansprakelijk worden gesteld.
Water in de kruipruimte of een vochtige kelder komt in veel woningen voor. Vaak is dit geen probleem. Kruipruimtes hoeven niet waterdicht te zijn en er kan water in staan zonder dat de bewoners dit door hebben. Bij een normale ventilatie heeft vocht onder je woning weinig invloed.
Vochtproblemen vormen steevast een onderdeel van verborgen gebreken. Denk aan een barst waarlangs water naar binnen vloeit, doorslaand vocht of een lekkage achter een muur die op het moment van de bezichtiging niet zichtbaar was.
Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld. Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen. Dit is dus geen verborgen gebrek.
Grondwater in kelder kan je op 3 verschillende manieren bestrijden, namelijk met kelderdrainage, kelderwanden waterdicht maken (kelderbekuiping) en muren injecteren.
Net als vocht in huis kan vocht in de kelder verschillende oorzaken hebben. Een veel voorkomende oorzaak van water in de kelder is een lekkage aan een van de waterleidingen of afvoerbuizen. Ook een beschadigde rioolbuis, bijvoorbeeld als gevolg van een verzakking, kan aan de basis liggen.
Schade door grondwater is meestal niet gedekt. Gunstige uitzonderingen zijn hier Aegon en de Allrisk-polis van ING. ABN AMRO, Allianz, Allianz Direct, Avéro Achmea en de Goudse vergoeden deze schade alleen als het grondwater is binnengedrongen via afvoerleidingen en de daarop aangesloten (sanitaire) toestellen.
Een verborgen gebrek is een gebrek aan de woning dat niet direct waarneembaar is op het moment van aankoop. Het kan bijvoorbeeld gaan om problemen met de fundering, het dak, de riolering of de elektrische installatie. Niet elk gebrek dat na de aankoop aan het licht komt is echter een verborgen gebrek.
Wat is een verborgen gebrek? Ontdekt u na de overdracht een gebrek aan het door u gekochte huis dat u nog niet had gezien? Bijvoorbeeld lekkage, krimpscheuren of slechte fundamenten? Als de verkoper hierover niets heeft verteld, kan dit een verborgen gebrek zijn waarvoor hij aansprakelijk is.
Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek.
Om de verborgen gebreken te kunnen inroepen, moet u bewijzen dat het gebrek bestond op het moment van de aankoop. De oplossingen die u vervolgens worden aangeboden, zijn beperkter dan het stelsel van de wettelijke garantie. U kunt enkel een prijsverlaging of terugbetaling eisen.
Termijn om verborgen gebreken te melden
Als je verborgen gebreken ontdekt in je nieuwe woning, meld je dit binnen 2 maanden bij de verkoper.
Onder lichte verborgen gebreken verstaat men gebreken die op het ogenblik van de oplevering in de kiem aanwezig waren, doch die op dat eigenste moment “door een normaal en voorzichtig koper” niet helemaal naspeurbaar waren.
Als er een laagje water in de kruipruimte staat, ontstaat er vaak een koude lucht. Deze lucht trekt omhoog en maakt de vloer van je huis koud. Een kruipruimte vol water zorgt dus niet alleen voor praktische problemen, maar maakt het ook minder fijn om in te wonen.
De temperatuur in de kruipruimte varieert in de loop van het jaar van 4 tot 15 oC en de relatieve luchtvochtigheid moet op 65-70% liggen. In het schema ziet u welk type droger het meest geschikt is voor verschillende klimaten.
Schimmel en een hoge luchtvochtigheid hebben een negatieve invloed op uw longen. Als een kruipruimte voor langere tijd erg vochtig is, resulteert dit in houtrot omdat de houten balken worden aangevreten door het vocht.Houtrot is zeer slecht voor de conditie van uw vloer.
18 lid 3 geeft als definitie van een ernstig gebrek: Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.
Indien hij van een gebrek op de hoogte is die het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient hij dit de koper mede te delen. Doet hij dat niet, dan is verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die koper vanwege het verborgen gebrek lijdt.
Ook heeft de makelaar een zekere verantwoordelijkheid als het aankomt op verborgen gebreken. Hij of zij heeft namelijk een bemiddelingsfunctie en behartigt hierin de belangen van de opdrachtgever. De makelaar van de verkoper dient te helpen bij de meldingsplicht en de makelaar van de koper bij de onderzoeksplicht.
Een zichtbaar gebrek is, zoals het woord al doet vermoeden, een gebrek dat meteen waarneembaar is. Het is het gebrek dat kan worden ontdekt door een koper na een aandachtig, maar normaal onderzoek te voeren. Dakpannen die van het dak zijn gewaaid of een deurklink die loshangt zijn met andere woorden zichtbare gebreken.
Als door doorslaand vocht bijvoorbeeld de muren nat zijn geworden en er sprake is van schimmelvorming, is dat niet verzekerd. De kosten voor herstel moet je zelf betalen. Als echter het schilderij van oma dat aan de muur hing ook helemaal is kromgetrokken, dan is die schade mogelijk wel verzekerd.
Water van binnenuit door lekkage aan kranen of leidingen wordt doorgaans wel gedekt door de woonverzekering. De kosten voor het hak- en breekwerk om de leidingen te bereiken en de schade te herstellen, zijn bij alle opstalverzekeraars gedekt. Ook schade die ontstaat door een forse regenbui wordt gedekt.
Inboedel en waterschade
In de meeste gevallen wordt acuut ontstane schade, zoals een lekkage of hevige regenval vergoed door de inboedelverzekering. Het gaat dan wel alleen om de onvoorziene schade. Schade die ontstaat vanuit achterstallig onderhoud valt niet onder deze dekking.
Als er geen lekkage is en water op de keldervloer staat, dan is het grondwater dat door het beton naar boven komt. Dit gebeurt als het beton na het uitharden niet behandeld is met een beton sealer. Het is verstandig om dit alsnog zo snel mogelijk te doen.
Water in de kelder voorkomen door kelderdrainage
Niet alle grondsoorten zijn geschikt voor drainage. Indien drainage van buiten niet mogelijk is zal men kiezen voor een drainagesysteem dat in de kelder zelf wordt aangebracht (wand- of vloerdrainage).