Mandeligheid is geen beperkt zakelijk recht. Het afhankelijke karakter van het recht op een mandelige zaak manifesteert zich bij vervreemding.
Mandeligheid spreek je uit als “mandéligheid”.
Een mandeligheid is een bijzondere vorm van mede-eigendom. Het bijzondere is dat het terrein is bestemd tot gemeenschappelijk nut. Mede- eigendom betekent dat u, samen met anderen, eigenaar bent van een aandeel in een terrein. Denk bijvoorbeeld aan een pad of gang.
Alle grond in het gebied, afgezonderd van de openbare wegen en de grond onder de huizen, zijn gemeenschappelijk voor alle bewoners. Het onderhoud van het hele gebied wordt geregeld door Stichting Houtribhoogte waar alle bewoners een bijdrage aan betalen. Dus het terrein tussen de woningen in is eigenlijk van iedereen.
“Mandeligheid ontstaat, wanneer een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaars van twee of meer erven en door hen tot gemeenschappelijk nut van die erven wordt bestemd bij een tussen hun opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers.”
Artikel 662 BW voorziet daarenboven in de volgende voorschriften: “Geen nabuur mag in de gemene muur een holte maken of daartegen een werk aanbrengen of doen steunen, zonder toestemming van de andere nabuur of, indien deze weigert, zonder door deskundigen de middelen te hebben doen bepalen die nodig zijn om te ...
Hoe weet ik of een muur daadwerkelijk een gemene muur is? Dit kan nagetrokken worden op de kantoren van het plaatselijke registratiekantoor. Iedere gemeenmaking van een muur dient immers geregistreerd te worden. Door dit na te vragen, kan je ook meteen te weten komen wie de eigenaar is van de muur.
Wanneer een scheidsmuur, hek of heg precies in de lengterichting op de grens tussen twee erven staat of voor het geval twee gebouwen, die aan verschillende eigenaars toebehoren, dezelfde scheidsmuur gemeen hebben is er sprake van een mandelige muur.
In de wet (artikel 5:62 lid 1 BW) staat dat een vrijstaande scheidsmuur, hek, schutting of heg, die geplaatst is op de erfgrens, gemeenschappelijk eigendom en mandelig is. Mandelig betekent dat de buren samen eigenaar zijn van de schutting of heg, omdat ze daarbij allebei belang hebben.
De wet bepaalt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van de muur. We spreken dan van verticale natrekking. Ook een muur die bovenop de erfgrens staat en die deel uitmaakt van een gebouw dat van u eigendom is, geldt als een muur waarvan u eigenaar bent.
Hoogte erfafscheiding
Een schutting, muur of hek naast en achter een huis mag maximaal 2 meter hoog zijn. Vóór het huis is de maximale hoogte 1 meter. Voor bomen en heggen geldt geen maximale hoogte. Maar ze mogen niet te dicht bij de erfgrens staan.
Als er herstellingen of onderhoudswerken moeten gebeuren aan een gemene muur, dan moeten beide buren de kosten daarvan delen. Hoeveel elk moet betalen hangt af van zijn of haar aandeel in de muur. Meestal neemt elk van de buren de helft van de kosten op zich.
Volgens de aloude traditie is de 'eerst bouwende' verplicht een scheidingsmuur te bouwen op de grens. In de traditionele bouwvoorschriften wordt een muur met een dikte van 30 cm voorgeschreven. Als 'eerste bouwer' mag je een nieuwe buurman niet beletten gebruik te maken van de gemeenschappelijke muur.
Afwerking gemene muur
Dat de eerstkomende zijn kant voldoende gaat afwerken met de nodige isolatie is logisch, maar ook voor de andere kant – de blinde muur - moet hij goed zorg dragen. In principe bepaalt hij de afwerking zelf en mag hij de muur dus vrij laten, maar dat is volledig af te raden.
Afstand perceelgrens
De bijbouw moet minstens 3 meter van de perceelgrens blijven in de zijtuin en in de achtertuin is deze afstand vastgesteld op 2 meter. Indien de bijbouw tegen een aanpalend gebouw wordt gebouwd, mag het tot de perceelgrens gaan als de bestaande scheidingsmuur niet gewijzigd wordt.
De eerste bouwer dient een dubbele wand op te trekken op de perceelsgrens. Eén deel van de wand staat op het eigen perceel, de andere wand op dat van de buren. Dit noemt men ook wel 'te paard' bouwen.
Afsluitingen kunnen ook bestaan uit levende materialen (vb. een haag). Levende hagen die tussen twee eigendommen staan worden vermoed toe te behoren aan beide eigenaars (dit noemt een gemene haag), tenzij het tegendeel wordt bewezen.
Er bestaat geen minimale afstand voor het bouwen tegen de erfgrens. Je mag op eigen grond dus gewoon tegen de erfgrens aan bouwen. Het wordt iets anders als je precies op de erfgrens wilt bouwen. Dit mag namelijk niet zomaar, omdat je anders met jouw bouwwerk of muur voor de helft op de grond van jouw buren staat.
Het enige wat is opgenomen is dat na het aanbrengen van de isolatie minimaal 2 cm spouw moet overblijven. Daar moet men dus rekening mee houden wanneer men een spouwmuur gaat plaatsen. Wanneer men een isolerende laag van 8 cm wil aanbrengen moet de spouw minimaal 10 cm zijn, zodat er 2 cm overblijft.
Een wachtgevel staat ook bekend als een wachtmuur of wachtende muur. Het gaat om een scheidingsmuur met het oog op een toekomstige aangrenzende bouw. Zo'n gevel staat dus te 'wachten' tot er een andere muur tegen of naast komt.
Een scheidsmuur betekent volgens de wet: “elke ondoorzichtige afsluiting van steen, hout, matglas, plastic, rietmatten of ander daarvoor geschikt materieel”. In de bebouwde kom mag een scheidsmuur maximaal twee meter hoog zijn. In elke gemeente kan daarvoor echter een andere hoogte worden aangehouden.
Wat kost de overname van een gemene muur? In principe komt de vergoeding overeen met de helft van de waarde van de muur, maar die prijs wordt beïnvloed door verschillende factoren.
De wet: vordering tot medewerking. In de wet staat bepaald dat in beginsel iedere eigenaar kan vorderen dat diens buren meewerken aan het plaatsen van een gemeenschappelijke scheidsmuur van twee meter hoog. De scheidsmuur dient op de erfgrens te worden geplaatst.
Als u gaat bouwen tegen de erfgrens mag dat alleen als dat de grens is tussen uw erf en dat van een andere particulier of bedrijf. Als de erfgrens naast openbaar toegankelijk gebied ligt, moet u 1 meter uit de erfgrens blijven.
Wat u altijd kunt doen is het overbouwde stuk grond in eigendom overdragen, uiteraard tegen een verkoopprijs, aan de buren. Deze wijziging van de erfgrens dient dan te worden ingeschreven bij het kadaster. Behoudt u liever zelf het stuk grond? Dan is het een mogelijkheid om een erfdienstbaarheid te laten vestigen.