De onroerende voorheffing is een jaarlijks te betalen belasting die bepaald wordt op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Het is een gewestelijke belasting.
Iedere eigenaar van een eigendom moeten jaarlijks kadastraal inkomen betalen. Kadastraal inkomen is een belasting op je onroerend goed.
Het kadastraal inkomen (KI) is het gemiddeld normaal netto-inkomen dat het onroerend goed tijdens één jaar aan zijn eigenaar zou opbrengen. Dat wil zeggen de gemiddelde jaarlijkse nettohuurwaarde van het onroerend goed op het referentietijdstip.
De onroerende voorheffing moet betaald worden binnen de twee maanden na datum van verzending van het aanslagbiljet.
Samengevat is het kadastraal inkomen het fictieve inkomen dat u met het onroerend goed verdient. Het wordt bepaald door de locatie van het onroerend goed, de samenstelling van uw gezin, en het niveau van comfort (bewoonbare oppervlakte) van uw woning.
Je kadastraal inkomen kan ook naar beneden gaan, maar als je daarvoor een herziening wil heb je grondige redenen nodig. De aanleg van een drukke weg in jouw buurt waardoor het comfort van je woning daalt is een grondige reden, of ook de ombouw van een handelszaak tot een woning is zo'n reden.
Hoeveel het kadastraal inkomen stijgt, hangt af van de precieze aanpassingen en wordt voor elke woning apart berekend. In sommige gevallen kan het KI ook dalen. Bijvoorbeeld als een deel van de woning wordt afgebroken, maar niet heropgebouwd. Ook de ombouw van een handelszaak tot een woning kan een reden zijn.
Verschillende factoren en parameters kunnen de berekening van het kadastraal inkomen dus beïnvloeden. Het belangrijkste pijnpunt ligt bij de niet-aangifte van verbouwingen, waardoor het kadastraal inkomen van heel wat gebouwen niet meer correct is. Een algemene herziening zou een oplossing kunnen zijn.
U moet ofwel een geldige bouwvergunning kunnen voorleggen voor de werken die zijn uitgevoerd, ofwel moet u een attest van uw gemeente kunnen voorleggen waarin staat dat u geen bouwvergunning nodig had om werken uit te voeren. Wie voldoet aan die voorwaarden moet drie jaar geen onroerende voorheffing betalen.
Het kadastraal inkomen (KI) vormt de basis voor de inning van de onroerende voorheffing en voor de bepaling van het onroerende inkomen dat in de personenbelasting belast wordt.
Kadastraal inkomen als basis
Het KI is geen reëel inkomen, maar een fictief huurinkomen dat aan elk onroerend goed (gebouwen, gronden,...) wordt toegekend, ook al wordt het niet verhuurd. Het wordt jaarlijks geïndexeerd.
Zonnepanelen worden niet gezien als een verhoging van het comfort in huis en zal daarom ook niet leiden tot een verhoging van het kadastraal inkomen. Het financiële voordeel van het plaatsen van zonnepanelen gaat dan ook niet verloren.
U kunt het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen van uw onroerend goed gemakkelijk online raadplegen in MyMinfin.
Eigenwoningforfait. Als je in een koophuis woont, moet je bij de aangifte inkomstenbelasting een bedrag optellen bij je belastbare inkomen. Dat is het eigenwoningforfait. Dit bedrag is bij de aangifte over 2023 (die je in 2024 indient) in veruit de meeste gevallen 0,35% van de WOZ-waarde van je woning.
Eigenaar. Aangezien de onroerende voorheffing van toepassing is op de eigenaar, bepaalt de wet dat deze ook de onroerende voorheffing zal moeten betalen. In sommige gevallen kan het ook zijn dat deze gevorderd wordt op de bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker.
Huurt of verhuurt u dus een onroerend goed dat dient als hoofdverblijfplaats, dan kan de onroerende voorheffing die geheven wordt op dit onroerend goed niet aan de huurder doorgerekend worden. De verhuurder zal altijd als enige instaan voor de betaling van de onroerende voorheffing.
Zodra de koper het genot van het gekochte goed heeft (in de meeste gevallen bij het ondertekenen van de notariële akte), betaalt hij zijn aandeel in de onroerende voorheffing. Wordt de akte bijvoorbeeld op 1 oktober getekend, dan draagt de koper 3/12de van de onroerende voorheffing, en de verkoper 9/12de.
Wie stelt het bedrag vast? De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) van de FOD Financiën stelt jouw KI vast. Als je een bestaande woning koopt, is het kadastraal inkomen al bepaald en staat het bedrag vermeld in de aankoopakte.
Meer bepaald is de onroerende voorheffing gelijk aan een percentage van het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) van je onroerend goed. Dat percentage van de voorheffing varieert dus in functie van het gewest waarin het goed zich bevindt.
Welke werken hebben een impact op het kadastraal inkomen? Het ki zal stijgen na verbouwingen die de nuttige oppervlakte en/of het comfort van het huis verhogen. Voorbeelden zijn de installatie van een extra badkamer, het ombouwen van een zolderkamer tot een slaapkamer of de plaatsing van centrale verwarming.
Niet noodzakelijk: de bouw van een buitenzwembad heeft in principe geen invloed op het kadastrale inkomen. De situatie is anders bij een overdekt zwembad.
Door de hoge inflatie in 2022 wordt niet alleen ons loon geïndexeerd, ook allerhande fiscale (grens)bedragen gaan begin 2023 fors de hoogte in. Voor het kadastraal inkomen (ki) betekent dat een toename met 9,6 procent.
Sinds 2021 mag het E-peil van een nieuwbouwwoning niet hoger zijn dan 30. Die normen voor een nieuwbouwwoning worden steeds strenger. Zo'n 10 jaar geleden mocht het E-peil bijvoorbeeld niet hoger dan 80 zijn. Ook bij ingrijpende energetische renovaties moet je rekening houden met het E-peil.
Als het E-peil niet behaald wordt, wordt een administratieve boete opgelegd voor het niet behalen van de E-peileis. Als niet voldaan is aan de eis 'verwarmingssysteem op lage temperatuur' én niet voldaan is aan het minimumaandeel aan hernieuwbare energie, leidt dat tot een verstrenging van het E-peil met 30%!