Meestal gaat de koop en levering goed. Maar niet altijd. Er kan sprake zijn van verborgen gebreken, bijvoorbeeld asbest, bodemvervuiling, lekkage, boktor, rotte vloerbalken en houtzwam.
Soms merkt u na de levering dat iets niet in orde is aan uw koopwoning. Als u dit voor de overdracht niet had kunnen ontdekken, is het een verborgen gebrek. Soms is verkoper 'aansprakelijk' voor het gebrek. Dat betekent dat hij het gebrek moet repareren, of de reparatiekosten moet betalen.
Als je een bestaand huis koopt, is dat inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een scheur in de muur is bijvoorbeeld niet bepaald een verborgen gebrek. Onzichtbare, verroeste leidingen wel. Maar ook boktor, houtworm of asbest worden gezien als verborgen gebreken in een huis.
Hoe lang kan iemand aansprakelijk blijven voor verborgen gebreken? Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden.
Bewijzen verborgen gebreken maar hoe? Als koper dien je dus te bewijzen dat de verkoper bewust of onbewust gebreken niet heeft gemeld. Ofwel deze heeft verzaakt in zijn of haar mededelingsplicht. Ook dien je verborgen gebreken in kaart te brengen als koper voordat je een (geronde) klacht indiend bij verkoper.
Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld. Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen. Dit is dus geen verborgen gebrek.
Welke gebreken moet ik aan een koper melden? Laat ik maar duidelijk zijn: Alle gebreken waarvan je weet dat die er zijn. Dus zowel zichtbare als onzichtbare gebreken. De koper heeft een onderzoeksplicht maar daar kan jij je niet achter verschuilen.
Een makelaar heeft de taak om de belangen van koper of verkoper zo goed mogelijk te behartigen. Wat is de aansprakelijkheid van de makelaar? Wanneer er sprake is van een verborgen gebrek na de overdracht, kan in sommige gevallen de makelaar aansprakelijk worden gesteld. Een verborgen gebrek betekent automatisch schade.
Verborgen gebreken worden opgenomen in het koopcontract. Het kan zijn dat een afspraak in het koopcontract op belangrijke onderdelen de wettelijke regels over de verborgen gebreken opzijzetten. Het is mogelijk om een aantal clausules op te nemen in de koopovereenkomst die aansprakelijkheid uitsluiten.
Voor verborgen gebreken die binnen vijf jaar na aankoop ontdekt worden, kan de verkoper – en in sommige gevallen de makelaar – nog aansprakelijk gesteld worden. Op voorwaarde dat de koper nog niet eerder op de hoogte was van het gebrek en dat is aan te tonen dat het is ontstaan voordat de eigenaar de woning betrok.
Bouwkundige gebreken zijn gebreken die niet met het blote oog zijn waar te nemen, maar die naar buiten komen nadat u het huis al hebt gekocht. U kunt de verkoper hier in veel gevallen achteraf op aanspreken.
Mededelingsplicht verkoper
Als de verkoper op de hoogte is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient hij dit aan de koper mee te delen. Doet hij dat niet, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper vanwege het verborgen gebrek lijdt.
Bij het ernstige gebrek is de woning (deels) onbewoonbaar. U kunt door dit gebrek de woning niet bewonen. In beginsel is de vorige eigenaar aansprakelijk voor het gebrek en de schade die u daardoor lijdt. Het gebrek moet wel reeds hebben bestaan ten tijde van de levering of overdracht en het gebrek u niet bekend was.
Een zichtbaar gebrek is een gebrek dat door een normaal oplettende koper bij de bezichtiging van het huis had kunnen worden geconstateerd. Denk bijvoorbeeld aan zichtbare scheuren in muren. Voor dergelijke gebreken zal de verkoper in het algemeen niet aansprakelijk zijn.
U wilt er dan ook niet aan denken dat u na de aanschaf te maken krijgt met onvoorziene problemen. Soms kunnen deze verborgen gebreken worden genoemd, wanneer deze voorafgaand aan de verkoop aanwezig waren, maar pas daarna zichtbaar werden. Voorbeelden zijn daklekkage, houtworm, asbest, maar ook een kapotte cv-ketel.
Wat zijn verborgen gebreken? Verborgen gebreken zijn gebreken die na de levering worden geconstateerd. Voorbeelden hiervan zijn houtrot, boktorren, schimmel of een slechte fundering.
Uit vaste rechtspraak volgt dat 'normaal gebruik' erop neer komt dat in de woning kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt mochten er zich na verkoop (verborgen) gebreken voordoen. Het gaat hierbij alleen om gebreken die niet bij de verkoper bekend waren ten tijde van de verkoop.
Een makelaar is aansprakelijk tegen zijn opdrachtgever indien hij zijn opdracht niet goed uitvoert. Met andere woorden; indien hij zijn zorgplicht heeft geschonden. Is sprake van schending van deze zorgplicht dan is de makelaar aansprakelijk op grond van wanprestatie (artikel 6:74 BW).
Waarborgsom / bankgarantie
Blijft hij in gebreke, dan moet hij vaak een boete betalen. Die boete is meestal even groot als het bedrag van de waarborgsom. De koper raakt zijn geld dus kwijt. Als hij geen waarborgsom heeft betaald of een bankgarantie heeft afgegeven, kan hij gedwongen worden om alsnog te betalen.
Wordt u geconfronteerd met een gebrek, dan is het dus zaak om te bepalen of dit gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Bij een lekkende kraan zal dit niet het geval zijn. Bij een lekkend dak kan dat anders liggen. Deze gebreken hadden door een bouwkundige keuring aan het licht kunnen komen.
Uit onderzoek blijkt dat 28% van alle kopers in 2021 niet tijdig de hypotheek in orde kregen. Een verlengingsverzoek van het financieringsvoorbehoud is dan ook niet heel bijzonder te noemen. Soms komt een tweede verzoek tot verlenging ook voor. Dan is het wellicht nodig om kritisch door te vragen.
ernstige gebreken, waarvan sprake is als de hechtheid van een gebouw wordt aangetast, of als het huis niet meer geschikt is voor zijn bestemming. Voor deze gebreken is aannemer na aansprakelijk gedurende 20 jaar na afloop van de onderhoudsperiode.