We leggen het graag even uit. Het belangrijkste: een mondeling bod is niet bindend. Volgens de wet is er alleen een overeenkomst als dat op papier staat en door de koper is ondertekend.
De mondelinge overeenkomst tussen een particuliere verkoper en een professionele koper is rechtsgeldig. Beide partijen mogen zich na het bereiken van een mondeling akkoord niet meer terugtrekken. En beide partijen kunnen worden gedwongen tot nakoming van de overeenkomst.
U mag uw bod altijd intrekken of veranderen. U mag bijvoorbeeld het bedrag verhogen of andere voorwaarden stellen. Ook mag u op andere huizen bieden. Tijdens het onderhandelen mag de verkoper doorgaan met het houden van bezichtigingen.
Bieden op een huis is bindend wanneer je het koopcontract getekend hebt en de wettelijke bedenktijd van drie dagen verstreken is. In de wet Koop Onroerende Zaken staat vermeld dat de koop van een huis alleen geldig is als deze schriftelijk is vastgelegd in een voorlopig koopcontract.
Hoe bindend is een bod? Wanneer het bod minstens het goed en de geboden prijs nauwkeurig en zonder enig voorbehoud bepaalt, spreken we van een bindend bod. Als de verkoper het bod van de koper aanvaardt, komt er een verkoop tot stand.
Hoelang is mijn bod geldig? Je kan zelf de termijn waarin je bod geldig is beperken door er een einddatum op te kleven. Als je dit niet doet blijft je bod in principe geldig (zelfs als de verkoper het pas na maanden goedkeurt).
Gedurende die geldigheidsduur van één maand ben je verplicht de woning aan te kopen. Het tekenen van de aankoopbelofte is voor de koper bindend. De verkoper is niet gebonden tot een verkoop. Hij heeft een maand de tijd om het bod te aanvaarden of te weigeren.
Als jij een particuliere woningkoper bent, dan is een bod niet bindend. In de wet is het schriftelijkheidsbeginsel vastgelegd. Dit houdt in dat er pas sprake is van een rechtsgeldige en dus bindende koop wanneer de overeengekomen voorwaarden in een door beide partijen getekende koopovereenkomst zijn vastgelegd.
De verkoper vraagt u om een garantie van meestal 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag kan je storten als waarborgsom of je vraagt de bank om een bankgarantie af te geven. Gaat de koop niet door, dan betaalt de bank de waarborgsom. Aan een bankgarantie zijn wel kosten verbonden.
Waarover gaat het? Als je meerdere geïnteresseerden hebt voor je woning mag je die wel degelijk tegen elkaar laten 'opbieden'. Je kan die kandidaten bijvoorbeeld vragen om hun hoogste bod te laten kennen tegen een welbepaalde datum.
Heb je een bod uitgebracht op een huis en zijn jij en de verkoper het eens geworden over de prijs en voorwaarden? Dan komen alle afspraken in het voorlopig koopcontract te staan. Meestal stelt de verkopende partij deze op. Zodra je dit document tekent, ben je in principe verplicht de woning te kopen.
Zolang de verkoper het bod (waaraan geen tijdsduur is gekoppeld) niet aanvaardde, kan je als kandidaat-koper dit wel nog intrekken. Stuur daarvoor een aangetekende brief aan de verkoper. Het veiligste is daarbij het bod niet dadelijk in te trekken maar eerst een korte opzegtermijn (van bv. enkele dagen) na te leven.
Brengt een kandidaat-koper een concreet bod uit, dan is dat bindend, ook als dit gebeurt via e-mail of sms. Als de verkoper laat weten dat hij ingaat op het bod, is de overeenkomst een feit en moet de bieder het pand kopen tegen de geboden prijs. Daarmee is de verkoopovereenkomst gesloten.
Ook een mondelinge overeenkomst kan worden ontbonden. De systematiek is hetzelfde; ook daar moet eerst een schriftelijke ingebrekestelling worden gestuurd. Het probleem bij mondelinge overeenkomsten is alleen dat niet goed duidelijk is welke afspraken zijn gemaakt, en welke afspraken dan moeten worden nagekomen.
“Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan.” Volgens het Nederlandse recht gelden voor de totstandkoming van overeenkomsten in beginsel geen nadere vormvereisten. Een mondelinge overeenkomst is volkomen rechtsgeldig. Aanbod en aanvaarding kunnen namelijk in iedere vorm geschieden.
Als de woning mondeling is verkocht dan is die overeenkomst rechtsgeldig. Het schriftelijkheidsvereiste geldt niet. De mondelinge koopovereenkomst is rechtsgeldig. De woning kan dus mondeling worden verkocht.
Toch kan de koper na het tekenen van het contract nog van de koop af: dankzij de wettelijke bedenktijd en ontbindende voorwaarden. Een koper heeft op grond van de wet een bedenktijd van drie dagen. Gedurende deze drie dagen kan de koper, zonder opgave van redenen, de koopovereenkomst ontbinden.
Je bent als verkoper helemaal vrij om een bod al dan niet te accepteren. Jij bent de eigenaar van het pand en beslist dus zelf wanneer je de woning al dan niet van de hand wil doen en ook voor welke prijs je dat wil doen. Wanneer een kandidaat-koper de vraagprijs biedt, kan je dat bod dus weigeren.
Wanneer de verkoper uw bod aanvaardt, wordt een compromis voor de verkoop en aankoop van vastgoed gemaakt. Deze verkoopovereenkomst is bindend, maar eventueel wel onderworpen aan opschortende voorwaarden voor koper en verkoper én er is een wettelijke bescherming voor de koper.
Cijfers van het NVM laten zien dat in 2022 op ruim 61% van de woningen met een vraagprijs tussen de € 300.000 en € 400.000 minimaal € 25.000 wordt overboden. Bij 21% is de overbieding zelfs € 50.000.
Wanneer er overeenstemming is bereikt over de prijs en voorwaarden dan is er sprake van verkocht onder voorbehoud. Deze afspraken worden dan vastgelegd in een koopovereenkomst. De fase tussen 'beschikbaar' en 'verkocht onder voorbehoud / verkocht', heet dus 'onder bod'.
Mag de makelaar het bod vertellen? Nee, de makelaar mag jou niet concreet vertellen wat andere partijen hebben geboden. Hij kan wel aangeven dat er meerdere geïnteresseerden zijn, maar jij moet zelf uiteindelijk jouw bod bepalen.
Als de koper gebruik maakt van zijn bedenktijd of de ontbindende voorwaarden, dan krijgt hij zijn geld gewoon terug (of de bankgarantie wordt beëindigd). Blijft hij in gebreke, dan moet hij vaak een boete betalen. Die boete is meestal even groot als het bedrag van de waarborgsom. De koper raakt zijn geld dus kwijt.
In de praktijk wordt er door dezelfde bieder maar 1 of 2 keer op een huis geboden. Hierbij moet je denken aan een eindvoorstel die misschien nog 1 keer wordt verhoogd. Aan het aantal bieders is geen limiet verbonden maar in de praktijk biedt niet elke kijker op het huis.
In elk geval is een aankoopbelofte ook een bindend document. Het is wel iets soepeler dan een compromis, omdat je niet gebonden bent aan de termijn van 4 maanden waarbinnen de notariële akte verleden moet worden. Je kan die akte pas later laten verleden.