Officieel ben je verplicht een actieve VvE te voeren, maar er is niemand die dat controleert. Dat verandert dus als je zelf wilt gaan verkopen of als je buren plannen krijgen.
Een VvE is verplicht vanwege het belang van goed beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke eigendommen in appartementencomplexen. De regels en voorschriften voor appartementseigendommen zijn specifiek omschreven in het Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Titel 9: Appartementsrechten.
Wat is een slapende VvE? Een slapende VvE is simpelweg gezegd niet actief. Dat betekent dat er geen vergaderingen zijn, de VvE het gebouw niet laat onderhouden en verzekeringen afsluit en er geen leden zijn die servicekosten op een gezamenlijke rekening storten.
Bij een deel van de wooncomplexen is de VvE inactief.Dit noemen we een 'slapende VvE'.Er wordt bijvoorbeeld geen onderhoud gepleegd en er zijn geen jaarlijkse bijeenkomsten.
Als u een appartement koopt, bent u automatisch lid van de vereniging van eigenaren (vve). De vve moet zorgen voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementengebouw. Bijvoorbeeld de gevel of het dak.
Wettelijk en reglementair kan een VvE niet zonder een bestuur. Wanneer het VvE bestuur wil opstappen, doet de vergadering van eigenaars er verstandig aan om geen ontslag te verlenen totdat er nieuwe bestuurders zijn benoemd.
De vergadering van eigenaars kan commissies benoemen voor bepaalde taken. Bijvoorbeeld een kascommissie die de jaarrekening controleert, een groencommissie die de tuin doet of een commissie die zich met het verduurzamen van uw VvE bezighoudt. Deze commissies mogen niet zomaar alleen beslissingen nemen voor de VvE.
Een appartementseigenaar moet soms onderhoudswerkzaamheden die door de Vereniging van Eigenaars (VvE) worden uitgevoerd dulden. Ook al is hij het niet geheel eens met de wijze waarop dit onderhoud wordt uitgevoerd. Weigert een bewoner mee te werken, dan kan de VvE de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen.
Iedere eigenaar van een appartement in het complex is automatisch lid van de VvE. De VvE zorgt voor het onderhoud van het gebouw, het regelen van de verzekeringen en het beheer van de financiën.
Een slapende VvE heeft bijvoorbeeld geen (actief) bestuur, er wordt niet vergaderd en contributies worden niet geïnd. Vaak is een slapende VvE ook niet in het handelsregister geregistreerd. Dat is wettelijk wel verplicht en wordt gesanctioneerd met een boete.
Oprichting VvE bij splitsingsakte
Meerdere eigenaars zijn dan gezamenlijk eigenaar van het gebouw en moeten dit tezamen beheren. De wetgever heeft voor dit beheer het oprichten van de Vereniging van Eigenaars (VvE) bij die akte van splitsing verplicht gesteld.
Een huurder moet zich net zo goed als een koper aan de bepalingen van de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement van de vve houden. Doet hij dat niet, dan heeft niet alleen de verhuurder, maar ook de vve het recht hem uiteindelijk uit zijn huis te zetten.
Zolang de splitsing van het pand niet is opgeheven en de VvE dus nog bestaat, moet je deze inschrijven in het Handelsregister. Het ontbinden van een VvE is alleen mogelijk na opheffing van de splitsing door middel van een notariële akte.
Hierbinnen maken we onderscheid tussen appartementseigenaren binnen kleine VvE's (1 t/m 5 appartementsrechten), middelgrote VvE's (6 t/m 10 appartementsrechten) en grote VvE's (meer dan 10 appartementsrechten).
Als VvE ben je verplicht om verantwoording af te leggen over het financiële beheer. Dat doe je met een jaarrekening. Die bestaat uit de balans, de kosten en inkomsten en de toelichting daarop.
Als de zaken echt hoog oplopen, kan een VvE bestuur zelfs worden ontslagen. Echter heb je dan wel een meerderheid van de stemmen nodig. Lobby voorafgaand aan de ALV hoeveel leden jouw standpunt delen. Kritiek geven is makkelijk, maar draagt niet bij aan een eventuele oplossing.
Een slapende VvE zorgt voor problemen bij het aanvragen van je hypotheek. De geldverstrekker heeft namelijk geen inzicht in de kosten waar jij mee te maken krijgt en of je deze kosten kan dragen naast de kosten van de hypotheek. Daarnaast hebben ze geen inzicht in de staat van het complex.
Binnen de VvE kunnen eigenaars veranderingen wensen aan het pand. Zo kan een eigenaar een dakterras wensen of wil hij zijn zolderberging bij zijn woning betrekken. De overige eigenaars moeten met zulke veranderingen instemmen.Zij kunnen ook tegen deze verbouwplannen stemmen.
Over het algemeen is de Vereniging van Eigenaars (VvE) verantwoordelijk voor het onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals het dak, de gevel, de fundering en het leidingwerk dat door meerdere appartementen loopt.
Als eigenaar van een appartement binnen een appartementencomplex ben je verplicht om lid te worden van een VvE. Het bestuur en toezichthouders van een VvE kunnen aansprakelijk worden gesteld voor claims voor materiële en persoonlijke schade. Voor alle bestuurders van een VvE geldt een hoofdelijke aansprakelijkheid.
Het wettelijke uitgangspunt is dat het bestuur uit één persoon bestaat, tenzij de statuten (onderdeel van het (model)splitsingsreglement) bepalen dat het er twee of meer moeten zijn. De statuten verschillen per VvE, waardoor het aantal bestuurders ook per VvE kan verschillen.
Iedere VvE heeft een bestuur. Zijn er meerdere bestuursleden dan is er vaak een voorzitter, penningmeester en secretaris. Dit is niet verplicht, bij veel VvE's is het toegestaan als het bestuur uit 1 persoon bestaat. Als voorzitter van het bestuur voert u het woord tijdens de vergadering namens het bestuur.
Nee, beheer en bestuur zijn twee verschillende rollen binnen een VvE. Het VvE bestuur wordt gevormd door één of meer personen.