Nederland is kwetsbaar voor een crash op de woningmarkt, concluderen onderzoekers van kredietbeoordelaar Moody's. Hoewel de huizenprijzen de komende jaren waarschijnlijk nog zullen blijven stijgen, neemt de kans op een serieuze daling van de huizenprijzen steeds verder toe.
DNB publiceert elk half jaar vooruitzichten voor de economie en geeft daarin ook de ontwikkelingen van huizenprijzen. In 2024 waren de huizenprijzen gemiddeld 8,7% hoger dan in 2023. Voor 2025 verwacht DNB een huizenprijsstijging van 7,5% en voor 2026 van 4%.
De vooruitzichten voor de Nederlandse woningmarkt blijven onzeker. Economen voorspellen weliswaar geen grote crash zoals in 2008, maar verwachten dat de prijsstijgingen zullen afvlakken of zelfs licht zullen dalen in bepaalde segmenten.
Ben jij starter op de woningmarkt en ligt jouw budget tussen de € 440.000 en € 510.000? Dan kan het verstandig zijn om pas een nieuwe woning in 2024 aan te kopen. Je bespaart dan 2% overdrachtsbelasting; een besparing die kan oplopen tot ruim € 10.000.
Conclusie: nu een huis kopen is verstandig
Zoals je ziet, zijn er meer voors dan tegens om op dit moment in 2025 een huis te kopen. De financiële voordelen zijn groot en de nadelen zijn in verhouding klein. Sterker nog: sommige nadelen zijn dit jaar zelfs kleiner dan ze komend jaar zullen zijn.
In de komende 10 jaar zouden de huizenprijzen weer gaan stijgen en in de laatste jaren zelfs sneller dan verwacht. Die woning van 200.000 euro is in 2022 396.000 euro waard, dat is dus bijna het dubbele van de waarde die de koper ervoor betaald heeft.
De Nederlandse huizenprijzen stijgen nog steeds hard. Bestaande koopwoningen worden dit jaar naar verwachting 8,8% duurder. In 2025 komt daar nog eens 9,2% bij en in 2026 6,0%. Door de hoge prijsgroei worden koophuizen slechter betaalbaar.
In 2024 kan jij 100% van de woningwaarde lenen als hypotheek. Alle kosten die boven deze waarde komen, betaal je uit eigen zak. Zo zijn de kosten koper (k.k.) voor eigen rekening, wat gemiddeld neerkomt op 2,5% - 5% van de woningwaarde.
Normaal gesproken betekent dit dat huizenprijzen dalen en dat zagen we in eerste instantie ook: van juli 2022 tot mei 2023 daalden de prijzen landelijk met zo'n 6%. Maar sinds mei 2023 stijgen de huizenprijzen weer en inmiddels liggen ze hoger dan tijdens de vorige piek in 2022, zoals te zien is in figuur 1.
Ja, investeren in vastgoed heeft nog steeds zin in 2024. Het biedt een stabiele inkomstenbron en kan een goede manier zijn om vermogen op te bouwen, vooral in aantrekkelijke locaties met een hoge vraag naar huurwoningen of commerciële panden.
Woningtekort neemt rond 2030 iets af
Pas rond 2030 zal er wat meer ruimte komen op de krappe woningmarkt. De onderzoekers verwachten dat er na 2025 een inhaalslag komt van de productie van nieuwbouwwoningen. in totaal zullen er volgens de huidige schatting 744.000 woningen zijn bijgebouwd in 2030.
Duitsland: 244.000 euro
Een gemiddelde huizenprijs voor heel Duitsland heeft het Duitse statistische bureau overigens niet. Maar er zijn wel gegevens over de prijs per vierkante meter.
De gemiddelde woningprijs in Nederland was € 432.000 in het 1e kwartaal van 2024, 3,7% hoger dan een jaar eerder.
Wat gaan de huizenprijzen in 2025 doen? Ook in 2025 stijgen de huizenprijzen waarschijnlijk verder. De aanhoudende stijging komt door stijgende lonen, waardoor mensen meer kunnen lenen. Daarnaast blijft het woningtekort voorlopig bestaan, waardoor de vraag naar woning hoger is dan het aanbod.
Huizenkopers durven weer wat vaker onder de vraagprijs te bieden. In de laatste maanden van 2024 werd in 34 procent van de gevallen onder de vraagprijs geboden. Dat is een stijging ten opzichte van het derde kwartaal (27 procent) en het tweede kwartaal (25 procent), meldt Makelaarsland.
Het afgelopen kwartaal lag de gemiddelde koopwoningprijs met 463.000 euro echter 236.000 euro hoger dan de 227.000 euro in 2014. Hiermee werd het grootste absolute verschil ooit bereikt . Dit verbrak het record van het derde kwartaal van 2022, toen de prijzen 233.000 euro hoger waren dan tien jaar eerder.
Overbieden op een woning in 2024
Volgens cijfers van NVM Makelaar werd in 2024 bij 66% van de woningen overboden. Voor tussenwoningen is dit zelfs 80%. Gemiddeld wordt er 4,3% meer geboden dan de vraagprijs. Vooral de ligging speelt hierbij een rol.
Zolang je het kunt betalen zal je je woning bezitten en maakt de waarde dus niet echt uit. Het enige moment waarop het wel een probleem is, is als je een grote restschuld hebt, de waarde van je huis snel keldert, en je je inkomstenbron kwijtraakt waardoor je je hypotheek niet meer kunt betalen.
In 2024 is het mediane salaris voor de typische Amerikaanse huizenkoper gestegen tot $ 104.339 — een stijging ten opzichte van $ 88.000 slechts twee jaar eerder. Ondanks recordhoge huizenprijzen blijft de vraag naar woningen het aanbod overtreffen, zelfs met hypotheekrentes op het hoogste niveau in meer dan een decennium.
Eigen geld is het geld dat je zelf tot je beschikking hebt om te investeren in je nieuwe woning. Onder eigen geld of eigen middelen kan worden verstaan: spaargeld of de overwaarde afkomstig uit de verkoop van je vorige woning. Eigen geld kun je ook verwerven door een schenking van bijvoorbeeld je ouders of een erfenis.
Wat gaat de hypotheekrente doen in 2025? Hypotheekrentes zijn volgens experts waarschijnlijk in 2025 gemiddeld tussen de 3,0% en 3,5%.
De meeste experts voorspellen dat de huizenprijzen in 2025 verder zullen stijgen, met percentages tussen de 5% en 10%, afhankelijk van de regio. Dit komt doordat mensen meer kunnen lenen door gestegen salarissen en dalende hypotheekrentes.
In 2040 is dit gegroeid tot circa 400 000 euro (in prijzen 2010). ' Dat betekent dus dat uw woning van 310.000 euro over dertig jaar 90.000 euro meer waard is! We mogen het CPB wel dankbaar zijn dat het zúlke capabele medewerkers in huis heeft, dat die kunnen voorspellen hoe Nederland er over 30 jaar voor staat.