'Bouwen, bouwen, bouwen is niet de oplossing' Record na record werd in 2021 verbroken op de huizenmarkt, ook al zaten we middenin de coronacrisis. Voor veel mensen is een eigen woning onbetaalbaar geworden.
Jawel. Hoewel de bedragen die huizenkopers bieden nog altijd flink boven de vraagprijs liggen, zien we voor het eerst sinds lange tijd een afname als we kijken naar de gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs. Zo werd er in Q1 2022 gemiddeld 9,23% van de vraagprijs overboden en het kwartaal ervoor 9,39%.
Voor 2022 voorspellen we een gemiddelde stijging van huizenprijzen van 16,1 procent en voor 2023 een stijging van nog eens 4,5 procent. Hiermee valt de verwachte prijsstijging in 2022 ruim 1 procentpunt lager uit dan waar we in onze vorige raming vanuit gingen.
Dalende huizenprijzen⭐
Voor het eerst dalen de woningprijzen sinds juni 2022✔️. Er staan meer woningen te koop in het 2e kwartaal van 2022 dan het laatste kwartaal 2021. Je kan dit zelf bijhouden op Funda. Er staan bijna 10 keer zoveel huizen te koop dan met de kerst 2021.
De huidige prijsstijging op de huizenmarkt doet meer dan de helft van de consumenten denken aan zeepbelvorming. Toch is er in Nederland – gemiddeld genomen – geen sprake van een zeepbel, aldus het ING Economisch Bureau.
In 2023 stijgen de huizenprijzen beduidend minder hard. Economen houden rekening met een prijsstijging 2,5% tot 4,5%. Een daling van de huizenprijzen wordt vooralsnog niet verwacht, maar wordt ook niet uitgesloten. Als de rentes blijven stijgen, kan dit wel degelijk leiden tot een prijsdaling.
Verwachting huizenprijzen 2030
Als we kijken naar een huizenprijzen grafiek die tot 2030 gaat, dan zien we nog steeds een grote vraag naar koopwoningen. Met name doorstromers en starters voeren de druk op waarbij de woningen tot 250.000 euro het meeste in trek zijn.
Huizenkopers doen er verstandig aan rekening te houden met de huizenprijsontwikkeling. De gemiddelde Nederlandse huizenprijzen stijgen tot 2025 minder snel dan vroeger: zo'n 2% per jaar. De verschillen tussen provincies en binnen provincies worden steeds groter.
Kopen blijkt lastig, ook voor Korten. De kans op een huis is in veel gemeentes namelijk nihil voor alleenstaande starters met een modaal salaris (dat is rond de 38.000 euro) en zonder enorme spaarrekening of vermogende ouders, aldus Kassa. Korten verdient 42.000 euro bruto per jaar.
Veel mensen geven uiteindelijk toch de voorkeur aan het kopen van een eigen huis als dat financieel mogelijk is, want ondanks de crisis stijgen veel huren gewoon door. Door een slimme keuze te maken wat betreft de rentevaste periode, kun je bij een koopwoning juist je woonlasten relatief zeker maken.
Een knelpunt van de huizenmarkt van dit moment is het beperkte aanbod van koophuizen. De krapte-indicator van het NVM staat momenteel op 2,1%. Dit betekent dat kopers keuze hebben uit gemiddeld iets meer dan 2 huizen. Dit is al beter dan aan het begin van het jaar, maar het aanbod blijft beperkt.
Voor sommige huizen is 2% overbieden al voldoende, bij andere huizen kan de prijs tot wel 20% boven de vraagprijs stijgen. Voordat je meegezogen wordt in een biedingen oorlog moet je het volgende weten: Sinds 2018 mag je niet meer lenen dan de waarde van een woning.
Sinds 2018 mag je nog maar 100 procent van de waarde woning lenen. De kosten koper en alles wat je boven de taxatiewaarde van het huis biedt, moet je met eigen geld betalen. Je moet dus extra spaargeld of overwaarde op je huis hebben voor bieden boven de vraagprijs.
Overbieden kan dus tot aan de woningwaarde⭐. Hoger bieden dan taxatie kan wel maar dan met extra eigen geld of met overwaarde van de oude woning om de hypotheek te verlagen. Maar hoger bieden hoeft niet meer sinds juli 2022.
In 2021 lag het gemiddelde op ruim 13 bezichtigingen per te koop staand huis. Dat is aanzienlijk meer dan het jaar daarvoor, want in 2020 was het gemiddelde nog iets minder dan 10 bezichtigen. Dit was te verklaren door de gekte op de huizenmarkt.
De makelaars signaleerden een lichte daling van de huizenprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar, ten opzichte van de laatste drie maanden van 2021.
"Als de huizenprijzen dalen dan zie je in de hele economie gevolgen: mensen geven minder geld uit, daar hebben bedrijven last van, en uiteindelijk kan dat ook overslaan naar banken." De prijsstijgingen worden dus gefinancierd met leningen. Dat lijkt op een piramidespel, en op lange termijn is dat niet houdbaar.
Voor de tweede maand op rij is de gemiddelde huizenprijs daar gezakt. Tot slot noemen we Nieuw-Zeeland. Daar gingen de prijzen het afgelopen kwartaal met 2,3 procent achteruit. Dat is de grootste daling in 13 jaar tijd.
Wij verwachten niet dat de huizenprijzen in 2022 gaan dalen. Wel kan er enig verschil in prijsontwikkeling ontstaan door vraag en aanbod per woningtype, een stijging of juist een afvlakking. Daarom blijft het verstandig goed naar de markt te blijven kijken maar ook naar je eigen wensen en financiële mogelijkheden.
De krapte houdt aan, wat betekent dat er nog steeds veel vraag en weinig aanbod is. De prijzen zullen daarom zeker nog even doorstijgen. Het aantal transacties gaat voor ook in 2022 weer dalen door het steeds minder wordende aanbod. Ook het percentage huizen dat van eigenaar gaat wisselen zal hierdoor lager uitvallen.
De belangrijkste oorzaak is het enorme tekort aan woningen. Meer over de oorzaken van de woningnood lees je hier. De woningmarkt is al decennialang overspannen. Daarnaast staat de hypotheekrente historisch laag, waardoor mensen heel goedkoop kunnen lenen.
Duitsland: 244.000 euro
Een gemiddelde huizenprijs voor heel Duitsland heeft het Duitse statistische bureau overigens niet. Maar er zijn wel gegevens over de prijs per vierkante meter.
Een woning staat gemiddeld 3 à 4 maanden te koop. Hopelijk geldt dat ook voor jouw huis of appartement. Blijft een bod echter uit? Kijk dan zeker naar de tips verder in dit artikel of contacteer een vastgoedprofessional om je te helpen bij de verkoop.
Momenteel komt het tekort uit op zo'n 279.000 woningen (3,5% van de totale huizenvoorraad), maar over drie jaar zal het gaan om ongeveer 316.000 woningen (3,9% van de totale huizenvoorraad).