In Nederland betalen we geen belasting over de winst van de woning, het kan dus voorkomen dat er in één keer een flink bedrag is vrijgekomen. Als je geen nieuwe woning hebt gekocht met de overwaarde van je woning hoef je pas belasting te betalen, wanneer de woning verkocht is.
We kennen in Nederland geen belasting op de winst die u met de verkoop van uw woning hebt gemaakt. Andere landen kennen wel een dergelijke winstbelasting, maar in Nederland belasten we vermogen anders. De belasting op vermogen kennen we hier als vermogensrendementsheffing.
Makelaarskosten
Meestal is dit een percentage van de opbrengst van de verkoop van je huis. Deze kosten worden ook wel courtage genoemd. Wat de hoogte van de courtage is, verschilt per makelaar, maar het ligt vaak tussen de 1,5 – 2% van de verkoopwaarde van je huis.
Alles wat daarna overblijft, is voor de verkoper. Je krijgt je geld dus niet meteen na de verkoop, er zitten een paar dagen tussen. Als je het geld nodig hebt voor de koop van je nieuwe woning, wordt je geld niet eerst aan jou betaald. Het geld wordt dan namelijk meteen gebruikt bij de aankoop van je nieuwe woning.
Je kan de overwaarde op verschillende manieren inzetten voor een verbouwing: met het verhogen van de hypotheek, een tweede hypotheek of de hypotheek oversluiten. Je kan mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen en 106 procent als je het geld in duurzaamheidsmaatregelen steekt.
50.000 euro overwaarde opnemen, geeft een maandlast van 93,33 euro.
Kortom: ja, het is financieel een gunstige tijd om uw huis te verkopen, maar u behaalt alleen een financieel voordeel als uw toekomstige woning gunstig geprijsd is en/of de maandelijkse lasten van uw toekomstige woning gunstiger zijn.
Normaliter is de belastingregeling voor een gebouw van toepassing. Als de verkoopwaarde van het gebouw lager is dan 30 procent van de totale verkoopprijs, geldt het meerwaardestelsel voor gronden. De meerwaarde op de woning die de eigenaar minstens 12 maanden voor de verkoop permanent heeft bewoond, is belastingvrij.
In 2022 betaal je géén belasting over de winst door overwaarde. Het zou wel kunnen dat je vermogensbelasting over je uitgekeerde overwaarde moet betalen. In je eentje betaal je vermogensbelasting wanneer jij 50.650 euro aan vermogen hebt.
Als jij je huis verkoopt, dan betaalt je koper de notariskosten en de registratiebelasting. De verkoopprijs is dus volledig voor jou.
Stel dat u na de verkoop van uw koopwoning een woning gaat huren, dan krijgt u de overwaarde van uw woning uitbetaald. U kunt dat geld op een spaarrekening zetten of uitgeven aan iets anders. Uw spaargeld behoort tot uw vermogen en daar moet u jaarlijks wel vermogensbelasting over betalen.
Als u besluit de overwaarde niet te herinvesteren in een nieuw koophuis, dan is de kans groot dat u voor de aftrek van hypotheekrente te maken krijgt met de bijleenregeling. Dit houdt in, dat voor het deel dat de hypotheek hoger is dan volgens de bijleenregeling mag, u geen recht heeft op aftrek van de hypotheekrente.
Woningcorporaties of projectontwikkelaars die zogenaamde 'verkoop onder voorwaarden (VoV)'-woningen terugkopen van particulieren, betalen vanaf 1 januari 2022 geen overdrachtsbelasting meer (dit was dit jaar 8%).
Over het bedrag tussen de € 50.000 - € 100.000 van je vermogen betaal je 0,59% belasting. Over het bedrag daarboven tot €1.000.000 betaal je 1,40% belasting. Over het bedrag boven €1.000.000 betaal je 1,76% belasting.
Als je binnen 3 jaar na de verkoop een volgende woning koopt, krijg je te maken met belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Dit is de bijleenregeling. Je moet je overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Anders heb je over het bedrag van de overwaarde geen recht op renteaftrek.
Hoeveel spaargeld mag je hebben 2021? In het jaar 2021 mag je een heffingsvrij vermogen hebben van € 50.000. Met een partner is het heffingsvrij vermogen vastgesteld op € 100.000.
Omdat uw huis overwaarde had toen u het verkocht, is uw eigenwoningreserve € 100.000. Uw eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar. Met het geld waarvoor u de oude woning hebt verkocht, lost u uw lening af. Uw eigenwoningschuld is dan € 0.
Zo moet je bijvoorbeeld je verhuizing regelen, je opstal- en inboedelverzekering opzeggen bij je verzekeraar en op de datum van overdracht de meterstanden noteren.
Je kunt de overwaarde bijvoorbeeld op je spaarrekening laten storten als financiële buffer of voor je pensioen. Maar je kunt het geld ook besteden aan onder andere een verbouwing, verduurzamende maatregelen, een nieuwe auto of boot, of een schenking aan je kinderen.
In feite is je overwaarde dus altijd belastingvrij, maar je moet wél rekening houden met wat er uiteindelijk op 1 januari van een bepaald jaar op je rekening staat. Is dat meer dan 50.000 euro als alleenstaande of meer dan 100.000 euro als fiscaal partners, dan trekt de Belastingdienst aan de bel.
Kleine dingen maken een groot verschil
Een rommelig huis verkoopt niet, dus zorg voor opgeruimde, ruime kamers en goede verlichting. Ook een beetje investeren in de verkoop door bijvoorbeeld de dakkapel te vernieuwen of het schilderwerk aan te pakken, doet al wonderen voor de verkoop van de woning.
De overwaarde die je momenteel in je huis hebt zitten, moet je daar vooral laten zitten. Je bent er misschien niet heel erg van bewust maar de overwaarde is er waarschijnlijk nu, maar dat is geen garantie. Als je niet van plan bent om je huis te gaan verkopen, dan heeft het geen nut om over je overwaarde te denken.
Zet je overwaarde op de spaarrekening
In dat geval zul je de winst uitgekeerd krijgen. Je kunt dit geld vervolgens op je spaarrekening laten storten of beleggen. In beide gevallen zal dit bedrag tot je vermogen behoren wat betekent dat je hier vermogensbelasting over moet betalen.
De keuze maken tussen verkopen of verhuren
Als je nog een hypotheek op je huidige huis hebt en je wil een nieuw huis aankopen, is verkopen soms de enige optie (niet altijd!). Als je voldoende financiële ruimte hebt en graag wil investeren in onroerend goed, kan verhuren van je huidige woning een goede optie zijn.