Je bod is geaccepteerd, nu is het tijd voor de volgende stap: het voorlopig koopcontract. Daarin maken jij en de verkoper jullie afspraken over de koop van het huis officieel. Dankzij de ondertekening zit je na drie dagen bedenktijd definitief aan de koop vast onder voorbehoud van je ontbindende voorwaarden.
Een voorlopig koopcontract is bindend. Je hebt na ondertekening wel drie dagen bedenktijd. Daarnaast kunnen er ontbindende voorwaarden in je koopcontract zijn opgenomen. Bijvoorbeeld dat de koop niet doorgaat als je niet op tijd de financiering rond krijgt.
Als jullie het voorlopig koopcontract hebben getekend, kunnen jullie deze alleen nog ontbinden op basis van de ontbindende voorwaarden. Zorg er dus voor dat jullie van te voren weten wat jullie nodig hebben en dat alle belangrijke dingen in het koopcontract zijn opgenomen.
Na het tekenen van het koopcontract heeft u nog 3 dagen bedenktijd. De bedenktijd gaat in op de dag nadat u het koopcontract heeft ontvangen. Tijdens de bedenktijd kunt u als koper alsnog afzien van de koop.
'Voorlopig koopcontract'
Want alles wat u afspreekt met de verkoper, en waarvoor u tekent, is meteen al bindend. Een voorlopig koopcontract is alleen maar voorlopig omdat de woning nog niet officieel uw eigendom is.
Wanneer en waar teken je het voorlopig koopcontract? Hoe snel het voorlopig koopcontract kan worden getekend nadat je bod is geaccepteerd, is afhankelijk van de verkoopmakelaar. Soms kan dit al binnen een paar dagen. Je tekent het koopcontract meestal bij de verkoopmakelaar op kantoor.
In het voorlopige koopcontract bepaalt u samen met de verkoper een datum voor de overdracht. Er is dus geen vastgestelde termijn waarbinnen de overdracht moet plaatsvinden. Meestal is dit minimaal zes weken na het tekenen van het voorlopige koopcontract.
Bod geaccepteerd, verkoper trekt zich terug
Zolang er geen koopcontract is getekend, mag de verkoper zich bedenken. Wordt er meer geboden, dan mag de koper de woning aan deze persoon verkopen.
Je kunt ontbinden als er bepaalde gebreken zijn of als het achterstallig onderhoud een vooraf afgesproken bedrag overschrijdt. Je kunt bijvoorbeeld afspreken de koop te ontbinden bij meer dan 5% of 10% (van de koopsom) direct noodzakelijk achterstallig onderhoud. Het bouwkundig rapport is het bewijs.
Door het ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst zit je in principe na de drie dagen bedenktijd vast aan de aankoop van het huis. Je kunt daarna alleen nog tegen betaling van een forse boete (vaak zo'n 10% van de koopsom) onder de aankoop van het huis uit.
Uit onderzoek blijkt dat 28% van alle kopers in 2021 niet tijdig de hypotheek in orde kregen. Een verlengingsverzoek van het financieringsvoorbehoud is dan ook niet heel bijzonder te noemen. Soms komt een tweede verzoek tot verlenging ook voor. Dan is het wellicht nodig om kritisch door te vragen.
Ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die koper en verkoper in de koopakte hebben opgenomen en die de koop kunnen ontbinden. Het hangt van de situatie af welke ontbindende voorwaarden voor de koper (en de verkoper) nuttig zijn.
Wie betaalt het voorlopig koopcontract? Meestal betaalt de koper alle notariskosten die horen bij de overdracht van de woning. Dus ook het opstellen en tekenen van het voorlopig koopcontract.
Drie dagen bedenktijd
Nadat u en de verkoper het voorlopig koopcontract tekenen, heeft u een bedenktijd van 3 dagen. Dit moeten minimaal 2 werkdagen zijn.
Wat staat er in een voorlopig koopcontract? In dit document, ook wel koopakte genoemd, leg je alle details vast die te maken hebben met de woning die je wilt kopen. Er staan onder andere de afgesproken koopprijs, de betalingsafspraken, de datum van overdracht en de ontbindende voorwaarden in.
Het financieringsvoorbehoud is de bekendste ontbindende voorwaarde. De koper moet de hypotheek dan nog regelen. Meestal geldt er een termijn van 6 tot 8 weken voor het regelen van de financiering door de koper. Lukt dat niet, dan kan hij op grond van het voorbehoud van financiering nog onder de koop uit.
Neem je geen financieringsvoorbehoud op in het koopcontract en krijg je de financiering niet rond, dan ben je gebonden aan de koopovereenkomst. Als je de woning niet kunt betalen, dan kan de verkoper de koopovereenkomst ontbinden. In dat geval moet je meestal een boete betalen van 10% van de koopsom.
De koper trekt zich terug binnen de wettelijke bedenktijd
Binnen deze bedenktijd kan de koper zonder opgaaf van reden af zien van de koop, zonder dat dit gevolgen heeft. Op de dag dat de koper een afschrift krijgt van het getekende koopcontract gaat deze wettelijke bedenktijd in.
Wil je dat de verkoper alsnog meewerkt aan de eigendomsoverdracht, dan vorder je na de termijn van acht dagen nakoming van de overeenkomst.Je kunt dan een boete vorderen van 0,3% van de koopsom per dag, met een maximum van 10% van de koopprijs.
Zo zou je in de Randstad over het algemeen meer moeten overbieden, dan wanneer je een huis in een klein dorpje op het oog hebt. Er is geen percentage dat geldt voor alle gemeentes, maar over het algemeen zou je in 2023 maximaal 8% boven de vraagprijs moeten bieden.
Het bod wordt pas juridisch bindend wanneer deze is verwerkt in een schriftelijke koopovereenkomst en het door beide partijen is ondertekend. Wanneer de drie dagen wettelijke bedenktijd zijn verlopen is de koop pas definitief rond.
De makelaar heeft voldoende biedingen waar de verkoper uit kan kiezen, en zit misschien helemaal niet te wachten op een extra bod. Maar hoe staan de verkopers hierin? De makelaar is namelijk verplicht om een bod wat is gedaan door te geven aan de verkopers. Dat hoor je dus goed!
Is het koopcontract nog niet ondertekend? Dan kan de verkoper zich bedenken en is die gerechtigd om af te zien van de verkoop. Zodra het koopcontract wel ondertekend is, is het een stuk lastiger voor de verkoper om van de verkoop af te zien. Onmogelijk is het echter niet.
In het geval dat de verkoper een hoger bod ontvangt van een derde, of als de koper liever een ander huis wil kopen, kunnen beiden, als de koopovereenkomst nog niet is getekend, een beroep doen op het ontbreken van het schriftelijkheidsvereiste. In dit geval kunnen beiden dus zonder consequenties van de koop afzien.
De wettelijke bedenktermijn van artikel 7:2 lid 2 BW
Op grond van artikel 7:2 lid 2 BW heeft een koper van een woning gedurende drie dagen na het tekenen van de koopovereenkomst het recht deze overeenkomst zonder opgave van redenen te ontbinden. Voor een verkoper geldt deze wettelijke bedenktijd niet.