Sinds 1 september 2005 is de Wet op de ruimtelijke ordening gewijzigd, met als gevolg dat de gemeente de planschade die ontstaat door een planologische wijziging, kan verhalen op de initiatief- nemer van het bouwplan. Strikt formeel staat de gemeente dus in haar recht.
Planschade wordt meestal veroorzaakt door veranderingen in een bestemmingsplan. Maar planschade kan ook ontstaan door een omgevingsvergunning die op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt verleend en waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan.
Om de hoogte van de planschade vast te stellen, stelt de gemeente een onafhankelijke deskundige aan. Deze deskundige, planschadeadviseur, zal de gemeente adviseren over de hoogte van de planschade. Daarnaast organiseert de gemeente een hoorzitting.
Volgens de rechter is het toegestaan dat de gemeente de kosten die voor haar verbonden zijn aan de uitoefening van de planologische taken en bevoegdheden, bij de belanghebbende burger in rekening brengt; in dit geval dus de aanvrager van de bestemmingsplanherziening.
Wat zijn de kosten/levertijd voor een planschaderisicoanalyse? Een rapport waarmee u inzicht krijgt in de planschaderisico's kost in de meeste gevallen tussen de €1.000,00 en €2.000,00 exclusief BTW. Dit rapport kunnen we u binnen drie weken leveren. Een kortere levertijd is bespreekbaar.
Uitgangspunt van de Wro is dat de gemeente aansprakelijk is voor de vergoeding van planschade.
Om in aanmerking te komen voor schadevergoeding (recht op planschade) zijn 2 zaken van belang: U kon de schade niet voorzien toen u het huis of de grond kocht. U heeft nog niet op een andere manier schadevergoeding gekregen (bijvoorbeeld door onteigening).
Het 'recht' op uitzicht dat woningeigenaren of pandeigenaren denken te kopen en te bezitten, sneuvelt meestal bij de Raad van State. Die stelt dat er geen recht op uitzicht is. Wel moet er bij bouwplannen rekening gehouden worden met de bestaande situatie zoals vrij zicht, maar het is niet afdwingbaar.
Normaal gesproken heeft u een eigen risico van 2 % van de totale waarde van de woning. Dus als uw huis € 200.000 waard is en uw planschadevergoeding is € 20.000, dan krijgt u een vergoeding van € 20.000 min de 2% waarde van de woning.
Het betalen van een planschade vergoeding door de ondernemer aan zijn collegaonder nemers is belast met btw.
U betaalt ook de kosten voor het aanpassen van het bestemmingsplan. Hoeveel dit is, is afhankelijk van de uren die de gemeente eraan moet besteden. Bestemmingsplannen kosten meestal tussen de €10.000,00 en € 20.000,00.
Niet ondertekenen
Wanneer de aanvrager de planschadeverhaalsovereenkomst niet ondertekent, kan dit aanleiding zijn om de omgevingsvergunning te weigeren.
Ja, in de Wet ruimtelijke ordening is vastgelegd dat een bestemmingsplan elke tien jaar opnieuw moet worden vastgesteld. Dat kan door een heel nieuw bestemmingsplan vast te stellen, maar ook door het nemen van een verlengingsbesluit.
Bij directe planschade gaat het vaak om het verdwijnen van bouw- of gebruiksmogelijkheden. Bij indirecte planschade gaat het dikwijls om uitzichtschade of (toegenomen) hinder als gevolg van het nieuwe gebruik van de aanliggende gronden. Bij planschade gaat het om een vergelijking van planologische regimes.
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft een regeling voor de schade die ruimtelijke plannen en besluiten kunnen veroorzaken. Denk bijvoorbeeld aan een waardedaling van onroerend goed. De gemeente kan aan degene die schade lijdt een tegemoetkoming geven.
Antwoord. Voor een bestemmingswijziging moet je een vergunning vragen aan de bevoegde overheid. Dat is in dit geval de gemeentelijke bouwdienst. Daar helpen ze je vast verder.
Derving woongenot
Er kunnen zich verschillende omstandigheden voordoen waarbij derving van het woongenot kan worden aangenomen. Het kan zijn dat er bijvoorbeeld sprake is van geluidsoverlast, stankoverlast of dat uw huurwoning gebreken heeft. Het is belangrijk om deze gebreken op tijd te melden bij de verhuurder.
Binnen het normaal maatschappelijk risico valt in ieder geval een schadebedrag van 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade (artikel 6.2, tweede lid, onder b, van de Wro). Een woning van bijvoorbeeld 400.000 euro moet dan tenminste 8.000 euro in waarde zijn gedaald.
Om de privacy van de eigenaar van een erf te beschermen, bepaalt de wet (art. 5:50 BW) dat het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken, te hebben.
Hoe hoog mag een struik boven een schutting uitkomen? Een struik of haag mag maximaal één meter hoog zijn in de voortuin. In de zijtuin of achtertuin mag deze maximaal twee meter hoog zijn.
De kosten en het onderhoud moet de eigenaar zelf betalen. U en de buren blijven samen verantwoordelijk voor de oude erfafscheiding. Start een procedure bij de rechter. Om de ander te dwingen om mee te werken of mee te betalen aan de erfafscheiding.
Artikel 10 [Geldend t/m 30-06-2008]
Onder grond wordt water mede begrepen. Voor het gebied van de gemeente, dat tot een bebouwde kom behoort, of voor een gedeelte daarvan, kan de gemeenteraad een bestemmingsplan, als in het vorige lid bedoeld, vaststellen.
Afwijken van het bestemmingsplan is een activiteit waarvoor een omgevingsvergunning van B&W nodig is. Bij afwijken van het bestemmingsplan blijft het onderliggende bestemmingsplan onveranderd. Het herzien van een bestemmingsplan, dat iedere tien jaar moet plaatsvinden, is een bevoegdheid van de gemeenteraad.
Aan een omgevingsvergunning ligt een concreet project ten grondslag en er kunnen geen algemene regels in worden opgenomen. In een bestemmingsplan worden daarentegen regels opgenomen die voor herhaalde toepassing zijn.
Om beroep in te stellen moet u uw zienswijze kenbaar hebben gemaakt tijdens de ontwerpfase van de bestemmingsplanprocedure. Heeft u dat niet gedaan? Dan kunt u alleen beroep aantekenen tegen wijzigingen die de gemeenteraad heeft aangebracht ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan.