Waar moet je rekening mee houden? Het is niet mogelijk om voor je nieuwe huis een hypotheek af te sluiten waarmee je alle kosten betaalt. In 2022 kun je maximaal 100% van de marktwaarde van de nieuwe woning lenen.
Eén van de belangrijkste factoren waarmee je maximale hypotheek wordt berekend is je inkomen. Hoe hoger je inkomen is, hoe meer je kunt lenen. Niet elk onderdeel van je bruto salaris inkomen wordt meegenomen. Incidenteel overwerk of provisie bijvoorbeeld niet, maar een 13e maand en vakantiegeld weer wel.
Het is belangrijk dat je weet welk soort verbouwing jullie willen uitvoeren. Dit heeft namelijk invloed op de maximale hypotheek. Een waardevaste verbouwing: Bij een waardevaste verbouwing kun je de kosten volledig laten meefinancieren in je hypotheek. Hierbij wordt de waarde na verbouwing als uitgangspunt genomen.
Je mag meerwerk meefinancieren in je hypotheek. Meerwerk verhoogt de marktwaarde van de nieuwbouwwoning. Hypotheekverstrekkers hanteren ieder hun eigen regels omtrent het financieren van meerwerk. Zo kan er een maximumpercentage van 20% tot 25% van de koop/aanneemsom zijn om meerwerk te financieren.
Als je de keuken gelijk aangeschaft na de aankoop van een koopwoning, kan de keuken vaak meegefinancierd worden in de hypotheek. Wanneer een nieuwe keuken gekocht wordt als je al een tijd in de woning woont, dan kan de oorspronkelijke hypotheeklening vaak niet meer gebruikt worden.
Als je de volledige waarde van het huis al leent, kun je dus geen extra kosten meefinancieren. Tenzij je het met eigen geld betaalt natuurlijk. Door je eigen geld te gebruiken voor de aankoop van je huis, maak je ruimte in je hypotheek om bepaalde kosten mee te financieren, zoals taxatie-, notaris-en advieskosten.
In principe kun je met standaard meubilair niet terecht bij je hypotheekverstrekker, simpelweg omdat deze zaken bij je inboedel horen en niet je woning.
Financieel adviseur Jeroen Wolfsen van Moneywise.nl vertelt dat het bij meerwerk dat meegefinancierd moet worden in de hypotheek meestal gaat om een badkamer, keuken, extra stopcontacten, de muurafwerking. Ook een tuin, eventueel met schuur, en een dakraam of dakkapel zijn populair.
Voorbeelden van zaken die je mee kunt financieren:
Vloeren en vloerbedekking die vast (verlijmd/gespijkerd) gelegd is. Spuitwerk van keuken, deuren en andere onderdelen in huis.
Kosten koper meefinancieren
Sinds 2018 is het niet meer mogelijk om meer dan 100 procent van de woningwaarde te lenen voor je hypotheek. Dit betekent dat je de kosten koper niet meer kun meefinancieren in 2022. De kosten koper dien je dus te betalen van eigen geld.
“Je kunt je bestaande hypotheek verhogen. Je leent dan extra geld om de renovatie van je tuin van te betalen. De bank zet dit geld vaak op een aparte rekening: het bouwdepot. Je mag het bouwdepot alleen gebruiken voor verbeteringen aan je tuin of woning.
Verbouwen met een bouwdepot in plaats van eigen geld
Je hoeft de verbouwing niet volledig uit eigen zak te betalen. Je hypotheek zit sneller in een lagere risicoklasse, doordat de marktwaarde na verbouwing hoger is dan de waarde zonder verbouwing. Met een hogere marktwaarde krijg je mogelijk een renteverlaging.
Marktwaarde woning
De regels voor de maximale hypotheek draaien onder andere om de marktwaarde van de woning. Vanaf 2018 kunt u nog maar 100% van die marktwaarde aan hypotheek krijgen. Dat maakt het lastig om de bijkomende kosten als u een huis koopt mee te financieren.
Heb je nog andere financiële mogelijkheden? Kun je net niet genoeg lenen of heb je geen eigen geld voor de bijkomende kosten om de woning te kunnen kopen? Dan kun je bijvoorbeeld de hulp van je ouders inzetten of een starterslening bij de gemeente afsluiten.
Kan ik tuinbestrating kopen uit mijn bouwdepot? De aanleg van een tuin kan, net als de aanleg van erfafscheiding en nieuwe bestrating, worden meegefinancierd in de hypotheek en dus worden betaald uit het bouwdepot. Dit kan onder de norm 'meerwerk aan de woning'.
Alles wat aan je huis vastzit en wat je niet zonder dat het beschadigd raakt los kunt maken of weg kunt halen, behoort tot de opstal. Alle vloeren die onder het begrip opstal vallen, kunnen dus uit een bouwdepot worden gefinancierd.
Kan ik een airco uit mijn bouwdepot financieren? Ja, dat is mogelijk. Om het bedrag van het bouwdepot te kunnen opnemen, zullen banken meestal vragen om een pro-forma factuur. Op verzoek bezorgen de meeste leveranciers je een pro-forma factuur, zodat je de bank opdracht kunt geven jouw airco te betalen.
Hoe je nieuwbouwwoning wordt opgeleverd, is afhankelijk van de afspraken die je met de projectontwikkelaar hebt gemaakt. Veel nieuwbouwhuizen worden opgeleverd met een afgewerkt toilet en een badkamer. De keuken moet je in dat geval zelf nog (laten) plaatsen. Andere huizen worden leeg opgeleverd.
Wanneer je afwijkt van het standaard bouwplan kan dit worden gezien als meerwerk. Dit geldt bijvoorbeeld voor het plaatsen van een andere, luxe keuken en/of badkamer, in plaats van de keuken en badkamer die in het bouwplan aangeboden worden. Ook een dakkapel en uitbouw vallen onder meerwerk.
Extra lenen binnen uw hypotheek
Koopt u een energiezuinige (nieuwbouw)woning? Dan kunt u soms tot € 9.000 extra lenen op uw maximale hypotheekbedrag. Hoeveel hangt af van uw persoonlijke situatie. Vraag uw adviseur naar de voorwaarden.
Je kunt je nieuwe huis het beste verbouwen met de zogenaamde verbouwingshypotheek. Dit houdt in dat je de kosten voor je verbouwing meefinanciert in je hypotheek. Volgens de hypotheekregels van 2020 mag je echter maximaal 100% van de woningwaarde lenen.
Je moet bij elke aankoop notaris- en registratiekosten betalen. Alleen als de waarde van uw woning hoger ligt dan het totale nodige leningsbedrag, kunt u voor deze notaris- en registratiekosten bijlenen. De lening kan nooit hoger zijn dan de waarde van de woning.
De hoogte van een bouwdepot wordt bepaald door de waarde van je woning na de verbouwing. Die waarde wordt door een taxateur vooraf vastgesteld. Je kunt dan maximaal 100% lenen van dit bedrag. De hoogte van een bouwhypotheek is ook afhankelijk van het soort verbouwing dat je gaat uitvoeren.