Wat is een huurafhankelijk opstalrecht? Een opstalrecht geeft een gerechtigde het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. Zonder een dergelijk opstalrecht zijn al deze zaken van rechtswege eigendom van de eigenaar van de grond.
Het opstalrecht is het recht om in, op of boven een onroerende zaak (bijvoorbeeld een stuk grond) van iemand anders gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Ook wel recht van opstal. Het gebouw of ander bouwwerk dat op andermans grond staat, wordt het opstal genoemd.
Erfpacht geeft de erfpachter de bevoegdheid de onroerende zaak, bijvoorbeeld de grond, van een ander te houden en te gebruiken. Het recht van opstal geeft de opstaller het recht om in, op of boven de onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben.
Een zelfstandig opstalrecht betekent dat het recht op zichzelf staat. Het zelfstandige opstalrecht kan ten einde komen door middel van opzegging. Opzegging is mogelijk tenzij er in de akte van vestiging iets anders is bepaald.
Welke kosten zijn verbonden aan een recht van opstal? Het opstalrecht is belast met een registratierecht van 2%. Deze registratierechten worden geheven op alle vergoedingen die de opstalhouder betaalt aan de eigenaar van de grond, gedurende de hele duur van het opstalrecht.
Het recht van opstal is het recht om de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op andermans grond, gedurende een periode van maximaal 50 jaar. De persoon die de eigenaar van de grond is en die dit recht verleent, is de opstalgever.
Zelfstandig recht van opstal en afhankelijk recht van opstal
Zelfstandig recht van opstal houdt in dat het recht van geen enkel ander recht afhankelijk is. Afhankelijk recht van opstal is daarentegen afhankelijk van een ander recht zoals erfpacht, huur of pacht.
Wat is eigendom belast met opstal? Wanneer jouw eigendom belast is met opstal, dan is iemand anders eigenaar van een zaak in of op jouw grond of gebouw. Het kan gaan om kabels en leidingen in de grond of een antenne op je dak.
Het recht van opstal is het zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen of gedeelten daarvan in eigendom te hebben of te verkrijgen (art. 5:101 BW). Dit recht is een beperkt recht als bedoeld in art. 3:8 BW.
Erfpachters kunnen in sommige gevallen eigenaar worden van hun erfpachtgrond. De erfpachter kan de grond van de gemeente kopen en er zo volledig eigenaar van worden. Het recht van erfpacht eindigt dan.
Voordelen erfpacht afkopen
Hogere woningwaarde: de waarde woning van je huis stijgt als de erfpacht is afgekocht. Huis makkelijker verkopen: je woning verkopen is een stuk eenvoudiger met eeuwigdurend afgekochte erfpacht.
In tegenstelling tot een opstalrecht is een erfdienstbaarheid een passief recht. Dat betekent dat geen actieve verplichtingen aan de grondeigenaar kunnen worden opgelegd, maar alleen verboden of passieve verplichtingen (het 'dulden' van bepaalde situaties).
Een opstalrecht maakt het mogelijk om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben (art. 5:101 lid 1 BW).
Recht van overpad is het recht om gebruik te maken van een deel van de grond van iemand anders om uw eigen grond te kunnen bereiken. Het is een erfdienstbaarheid waar u recht op kunt hebben, of u moet dit recht aan een ander verlenen. Bijvoorbeeld: U kunt alleen via een strookje grond van de buren bij uw huis komen.
Het absoluut recht is een recht dat tegenover iedereen kan worden gehandhaafd. Voorbeelden van absolute rechten zijn het eigendomsrecht en intellectuele eigendomsrechten. Absoluut recht wordt ook wel aangeduid als exclusief recht.
Met een opstalrecht, ook wel zakelijk recht van opstal genoemd, kun je in of op andermans onroerend goed gebouwen, beplanting of andere zaken in eigendom hebben of krijgen. Het vestigen van een opstalrecht werd en wordt veel toegepast ten behoeve van het aanbrengen en in stand houden van nutsvoorzieningen.
Werken tijdens de duur van het opstalrecht
Neemt de opstalhouder deze gebouwen, werken of beplantingen niet weg, dan zal de opstalgever op het einde van het opstalrecht hiervan de eigenaar worden en hiervoor een vergoeding aan de opstalhouder betalen.
Degene die het recht van opstal heeft, heet de opstaller of opstalhouder (superficiarius). De eigenaar van de grond waarop een opstalrecht is gevestigd wordt grondeigenaar of opstalgever (dominus soli) genoemd.
Veel gemeenten hanteren een huurafhankelijk recht van opstal, een zogenaamde harvo. Er wordt een huurovereenkomst gesloten voor de grond (de ondergrond van het gebouw en het omliggende terrein) en een recht van opstal voor het gebouw zelf.
Bij een erfdienstbaarheid van weg/overpad is veelal opgenomen dat de erfdienstbaarheid inhoudt een recht om te komen en te gaan naar bijvoorbeeld de openbare weg. Oftewel de eigenaar van het dienend erf moet het gebruik van zijn pad ten behoeve van de eigenaar van het heersend dulden.
Een erfdienstbaarheid kan op de volgende manieren eindigen of wijzigen. Door opheffing of wijziging door de rechter. Door afstand. Door vermenging.
Een erfdienstbaarheid duurt in beginsel oneindig, tenzij er een bepaalde tijd is opgenomen. Deze wordt niet doorbroken door koop of verkoop. Als uw buren al geruime tijd geen gebruik maken van de erfdienstbaarheid, kan sprake zijn van verjaring. De verjaringstermijn op een erfdienstbaarheid is 30 jaar.
Het grote nadeel van erfpacht, is dat je kostenplaatje voor de toekomst vaak onzeker is. De erfpachtcanon staat meestal vast voor een bepaalde periode, vaak 49 of 99 jaar, maar het kan ook korter zijn. Voor die periode weet je dus wat je elke maand of elk jaar moet betalen aan huur voor de grond.
Is erfpachtcanon aftrekbaar? De erfpachtcanon die je periodiek betaalt is aftrekbaar van de inkomstenbelasting, net als je hypotheekrente. Bij het afkopen van erfpacht is alleen de rente die je betaalt voor een lening of hypotheek om het erfpachtcanon af te kopen aftrekbaar van de belasting.
De erfpachter betaalt deze belasting als ware hij volledig eigenaar. Bij de WOZ taxatie wordt van ficties uitgegaan. De taxateur van de gemeente doet aannamen om tot een WOZ waarde te komen. De efpachter doet er goed aan het taxatieverslag behorend bij de WOZ aanslag op te vragen en kritisch te bekijken.