Wat houdt de planschadeverhaalsovereenkomst in? Kort gezegd is in de planschadeverhaalsovereenkomst geregeld dat als er planschade wordt geclaimd vanwege het meewerken aan de afwijking van het bestemmingsplan, de vergunninghouder, jij dus, de toegewezen planschade moet terugbetalen aan de gemeente.
Planschade wordt meestal veroorzaakt door veranderingen in een bestemmingsplan. Maar planschade kan ook ontstaan door een omgevingsvergunning die op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt verleend en waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan.
Normaal gesproken heeft u een eigen risico van 2 % van de totale waarde van de woning. Dus als uw huis € 200.000 waard is en uw planschadevergoeding is € 20.000, dan krijgt u een vergoeding van € 20.000 min de 2% waarde van de woning. Dan komt u uit op € 16.000.
Wat zijn de kosten/levertijd voor een planschaderisicoanalyse? Een rapport waarmee u inzicht krijgt in de planschaderisico's kost in de meeste gevallen tussen de €1.000,00 en €2.000,00 exclusief BTW. Dit rapport kunnen we u binnen drie weken leveren. Een kortere levertijd is bespreekbaar.
Het betalen van een planschade vergoeding door de ondernemer aan zijn collegaonder nemers is belast met btw.
Om de hoogte van de planschade vast te stellen, stelt de gemeente een onafhankelijke deskundige aan. Deze deskundige, planschadeadviseur, zal de gemeente adviseren over de hoogte van de planschade. Daarnaast organiseert de gemeente een hoorzitting.
Ja, in de Wet ruimtelijke ordening is vastgelegd dat een bestemmingsplan elke tien jaar opnieuw moet worden vastgesteld. Dat kan door een heel nieuw bestemmingsplan vast te stellen, maar ook door het nemen van een verlengingsbesluit.
Het 'recht' op uitzicht dat woningeigenaren of pandeigenaren denken te kopen en te bezitten, sneuvelt meestal bij de Raad van State. Die stelt dat er geen recht op uitzicht is. Wel moet er bij bouwplannen rekening gehouden worden met de bestaande situatie zoals vrij zicht, maar het is niet afdwingbaar.
Verzoek om schadevergoeding indienen
Een planschadeprocedure kan enkele jaren duren. De indientermijn is vijf jaar, gerekend vanaf het moment dat de oorzaak van de schade onherroepelijk is geworden.
Dit contract bepaalt dat de projectontwikkelaar de uitgekeerde of geraamde planschade aan de gemeente vergoedt. Daarnaast kan men in een exploitatieplan bepalen dat de kosten van planschade worden omgeslagen over alle eigenaren in het exploitatiegebied die grond bebouwen.
Waarom een planschadeverhaalsovereenkomst? Planschaderisico ontstaat bij het afwijken van het bestemmingsplan. Omdat alleen de vergunninghouder voordeel heeft van die afwijking, stelt de gemeente een planschadeovereenkomst op. Dit gebeurt bij elke aanvraag omgevingsvergunning die afwijkt van het bestemmingsplan.
Uitgangspunt van de Wro is dat de gemeente aansprakelijk is voor de vergoeding van planschade.
Sinds 1 september 2005 is de Wet op de ruimtelijke ordening gewijzigd, met als gevolg dat de gemeente de planschade die ontstaat door een planologische wijziging, kan verhalen op de initiatief- nemer van het bouwplan. Strikt formeel staat de gemeente dus in haar recht.
Planschade ontstaat als een huis of een stuk grond minder waard wordt door een bestemmingsplan. Bijvoorbeeld als een gemeente vlakbij een woonwijk een snelweg laat aanleggen. U kunt schadevergoeding aanvragen bij uw gemeente.
Bij directe planschade gaat het vaak om het verdwijnen van bouw- of gebruiksmogelijkheden. Bij indirecte planschade gaat het dikwijls om uitzichtschade of (toegenomen) hinder als gevolg van het nieuwe gebruik van de aanliggende gronden. Bij planschade gaat het om een vergelijking van planologische regimes.
Denk aan geluidsoverlast, trillingen, stankoverlast, rook, gassen, ongedierte, noem maar op. De wet spreekt dan van 'hinder'. Als die hinder onrechtmatig is dan kan dat leiden tot aansprakelijkheid en een verplichting tot schadevergoeding of tot het nemen van maatregelen om de hinder te staken.
Om de privacy van de eigenaar van een erf te beschermen, bepaalt de wet (art. 5:50 BW) dat het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken, te hebben.
Zo moet je voor het planten van een heg of heester minimaal 50 cm afstand houden van de erfgrens. Bij een boom is die afstand minimaal 2 meter. Een hek of schutting plaatsen op je eigen grond mag zonder toestemming van je buren (mits deze maximaal 2 meter hoog is).
Om beroep in te stellen moet u uw zienswijze kenbaar hebben gemaakt tijdens de ontwerpfase van de bestemmingsplanprocedure. Heeft u dat niet gedaan? Dan kunt u alleen beroep aantekenen tegen wijzigingen die de gemeenteraad heeft aangebracht ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan.
Aan een omgevingsvergunning ligt een concreet project ten grondslag en er kunnen geen algemene regels in worden opgenomen. In een bestemmingsplan worden daarentegen regels opgenomen die voor herhaalde toepassing zijn.
Afwijken van het bestemmingsplan is een activiteit waarvoor een omgevingsvergunning van B&W nodig is. Bij afwijken van het bestemmingsplan blijft het onderliggende bestemmingsplan onveranderd. Het herzien van een bestemmingsplan, dat iedere tien jaar moet plaatsvinden, is een bevoegdheid van de gemeenteraad.
U betaalt ook de kosten voor het aanpassen van het bestemmingsplan. Hoeveel dit is, is afhankelijk van de uren die de gemeente eraan moet besteden. Bestemmingsplannen kosten meestal tussen de €10.000,00 en € 20.000,00.
Derving woongenot
Er kunnen zich verschillende omstandigheden voordoen waarbij derving van het woongenot kan worden aangenomen. Het kan zijn dat er bijvoorbeeld sprake is van geluidsoverlast, stankoverlast of dat uw huurwoning gebreken heeft. Het is belangrijk om deze gebreken op tijd te melden bij de verhuurder.
De procedure tot bestemmingswijziging zou in die situatie ten minste een half jaar duren en zou ongeveer € 4.500,00 gaan kosten. De wijziging van het gebruik van een bestaand pand (in dit geval van bedrijf naar wonen) is echter een categorie die is opgenomen in de kruimellijst.