Verborgen gebreken huis Een koper ontdekt deze onzichtbare gebreken pas nadat hij eigenaar is geworden van een woning. Voorbeelden van verborgen gebreken kunnen zijn: verborgen asbest, lekkages, een onzichtbaar vochtprobleem of houtrot. Deze gebreken heeft de koper voor de aankoop van de woning niet kunnen zien.
Een typisch voorbeeld van een licht verborgen gebrek is condensatie in dubbele beglazing.
Verborgen gebreken zijn bouwkundige gebreken die je pas na aankoop van een woning ontdekt. Voorbeelden hiervan zijn onder meer water in de kruipruimte, lekkage van het dak, asbest, betonrot, houtworm, kapotte riolering, ongedierte, verslechterde isolatie en onzichtbare scheuren in muren.
We noemen water in de kruipruimte dan ook pas een verborgen gebrek wanneer deze voorafgaand aan de aankoop redelijkerwijs niet zichtbaar was, de verkopende partij kennis had van het gebrek én dit bewust voor u heeft verzwegen. Enkel in dat geval kan een verkoper aansprakelijk worden gesteld.
Een verborgen gebrek is een gebrek aan de woning dat niet direct waarneembaar is op het moment van aankoop. Het kan bijvoorbeeld gaan om problemen met de fundering, het dak, de riolering of de elektrische installatie. Niet elk gebrek dat na de aankoop aan het licht komt is echter een verborgen gebrek.
Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld. Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen. Dit is dus geen verborgen gebrek.
Onder lichte verborgen gebreken wordt verstaan gebreken die de stabiliteit van (een deel) van het gebouw niet aantasten, doch van die aard zijn dat indien de bouwheer ze ten tijde van de aanvaarding van het werk had gekend, hij ze niet aanvaard had.
Jazeker! Vocht in de kelder brengt niet alleen risico's met zich meer voor de spullen die u in de kelder bewaart. Het kan ook leiden tot schimmelvorming, wat nadelige effecten heeft op uw gezondheid. En naarmate het vochtprobleem groter wordt, kan het ook leiden tot vochtproblemen elders in uw woning.
Wordt u geconfronteerd met een gebrek, dan is het dus zaak om te bepalen of dit gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Bij een lekkende kraan zal dit niet het geval zijn. Bij een lekkend dak kan dat anders liggen. Deze gebreken hadden door een bouwkundige keuring aan het licht kunnen komen.
Ventileren is één van de belangrijkste oplossingen. Door voldoende te ventileren wordt de vochtige lucht naar buiten getransporteerd en komt er schone droge lucht de ruimte binnen. Een luchtontvochtiger kan zeker in een kleinere ruimte, zoals een vochtige kelder, hierbij helpen.
De verjaringstermijn van een verborgen gebrek is dus vijf jaar. Er is belangrijk om te weten dat men een verborgen gebrek ook kan laten verjaren. Zodra u de vorige eigenaar op de hoogte heeft gesteld van het verborgen gebrek, gaat er een nieuwe verjaringstermijn in. Dit is twee jaar.
Optrekkend vocht in de vloer kan voorkomen worden door de muren te injecteren met vochtwerende gel. Zo kan het vloervocht niet naar boven langs de muren opstijgen. Daarnaast kan er in de kelder of kruipruimte een drainage worden aangelegd om water af te voeren.
De ouderdomsclausule is eigenlijk vooral bedoeld voor oude huizen van 50 jaar en ouder. Maar in de praktijk wordt de clausule steeds vaker opgenomen bij huizen van nog geen 15 jaar oud. Dus ook bij de verkoop van een jong(er) huis, kan de ouderdomsclausule handig zijn.
Een verborgen gebrek is een gebrek dat niet meteen zichtbaar is én dat het pand ongeschikt maakt voor het beoogde gebruik ervan. Daarnaast moet het gebrek al in de kiem aanwezig zijn op het ogenblik van de verkoop. Denk maar aan vocht in de muren of een probleem met de funderingen.
Het gaat over het sukje dat Chris de deurwaarder vermoord, om Agnes te beschermen. Het gaat ook over de thematiek, familierelaties, omdat Chris in gedachten iets tegen haar moeder zegt en Tommie bij haar komt staan.
Ook heeft de makelaar een zekere verantwoordelijkheid als het aankomt op verborgen gebreken. Hij of zij heeft namelijk een bemiddelingsfunctie en behartigt hierin de belangen van de opdrachtgever. De makelaar van de verkoper dient te helpen bij de meldingsplicht en de makelaar van de koper bij de onderzoeksplicht.
Ontdekt u na de overdracht een gebrek aan het door u gekochte huis dat u nog niet had gezien? Bijvoorbeeld lekkage, krimpscheuren of slechte fundamenten? Als de verkoper hierover niets heeft verteld, kan dit een verborgen gebrek zijn waarvoor hij aansprakelijk is.
Meldingsplicht van de verkoper
De verkoper is verplicht om gebreken aan het huis die hem of haar bekend zijn, direct aan de koper te melden. Dit geldt niet alleen voor gebreken die zichtbaar zijn maar juist ook voor gebreken die op het eerste oog niet zichtbaar zijn.
Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek.
Soms merkt u na de levering dat iets niet in orde is aan uw koopwoning. Als u dit voor de overdracht niet had kunnen ontdekken, is het een verborgen gebrek. Soms is verkoper 'aansprakelijk' voor het gebrek. Dat betekent dat hij het gebrek moet repareren, of de reparatiekosten moet betalen.
Daarom heeft de koper een onderzoeksplicht. De koper moet zelf uitvinden in welke bouwkundige staat jouw woning verkeert. Als verkoper heb je een mededelingsplicht. Dit betekent dat je voorafgaand aan de verkoop de gebreken aan je woning die bij jou bekend zijn aan de koper moet melden.
Aansprakelijkheid verborgen gebreken uitsluiten
Door clausules in de koopovereenkomst op te nemen, kan de verkoper zijn aansprakelijkheid vanwege verborgen gebreken beperken of zelfs uitsluiten. Voorbeelden daarvan zijn exoneratiebedingen, ouderdomsclausules of niet-zelfsbewoningsclausules.