Goed nieuws: als je een woning met overwaarde verkoopt, dan hoef je over die overwaarde geen belasting te betalen. Wel komen belastingen om de hoek kijken met wat je vervolgens met dit geld gaat doen.
Overwaarde van je huis & belasting in 2022
Heb je overwaarde op je huis gekregen? Mooi nieuws, want dat betekent dat jouw huis een goede investering was. Je hoeft van dit bedrag gelukkig geen geld af te dragen aan de belasting. Wel betaal je er, vanaf een bepaald bedrag, vermogensbelasting over omdat het in box 3 komt.
Huis is verkocht met een overwaarde
Op dit moment hoeft u er nog geen belasting over te betalen. Na uitbetaling vormt de overwaarde een onderdeel van uw vermogen. In het lopende belastingjaar is er nog geen vermogensrendementsheffing verschuldigd over dit bedrag.
In 2022 betaal je géén belasting over de winst door overwaarde. Het zou wel kunnen dat je vermogensbelasting over je uitgekeerde overwaarde moet betalen. In je eentje betaal je vermogensbelasting wanneer jij 50.650 euro aan vermogen hebt.
50.000 euro overwaarde opnemen, geeft een maandlast van 93,33 euro.
Je kan de overwaarde op verschillende manieren inzetten voor een verbouwing: met het verhogen van de hypotheek, een tweede hypotheek of de hypotheek oversluiten. Je kan mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen en 106 procent als je het geld in duurzaamheidsmaatregelen steekt.
Het is tegenwoordig een nieuwe trend om de overwaarde van je huis nu uit je huis te halen. Dat geld kun je namelijk wel gebruiken voor andere dingen, zoals een verbouwing of op vakantie gaan. Wij raden je dit strek af om dit niet te doen! Haal je overwaarde niet uit je huis en neem hiervoor geen nieuwe hypotheek.
Als u besluit de overwaarde niet te herinvesteren in een nieuw koophuis, dan is de kans groot dat u voor de aftrek van hypotheekrente te maken krijgt met de bijleenregeling. Dit houdt in, dat voor het deel dat de hypotheek hoger is dan volgens de bijleenregeling mag, u geen recht heeft op aftrek van de hypotheekrente.
Als je binnen 3 jaar na de verkoop een volgende woning koopt, krijg je te maken met belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Dit is de bijleenregeling. Je moet je overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Anders heb je over het bedrag van de overwaarde geen recht op renteaftrek.
Zet je overwaarde op de spaarrekening
In dat geval zul je de winst uitgekeerd krijgen. Je kunt dit geld vervolgens op je spaarrekening laten storten of beleggen. In beide gevallen zal dit bedrag tot je vermogen behoren wat betekent dat je hier vermogensbelasting over moet betalen.
Stel dat u na de verkoop van uw koopwoning een woning gaat huren, dan krijgt u de overwaarde van uw woning uitbetaald. U kunt dat geld op een spaarrekening zetten of uitgeven aan iets anders. Uw spaargeld behoort tot uw vermogen en daar moet u jaarlijks wel vermogensbelasting over betalen.
Als u van plan bent om in de nabije toekomst weer een huis te kopen is het verstandiger om de verkoopwinst niet te verbrassen. De fiscus heeft namelijk de zogeheten 'bijleenregeling'. Die heeft als uitgangspunt dat u de winst (eigenwoningreserve) gaat gebruiken voor de financiering van uw volgende koophuis.
Over het bedrag tussen de € 50.000 - € 100.000 van je vermogen betaal je 0,59% belasting. Over het bedrag daarboven tot €1.000.000 betaal je 1,40% belasting. Over het bedrag boven €1.000.000 betaal je 1,76% belasting.
In feite is je overwaarde dus altijd belastingvrij, maar je moet wél rekening houden met wat er uiteindelijk op 1 januari van een bepaald jaar op je rekening staat. Is dat meer dan 50.000 euro als alleenstaande of meer dan 100.000 euro als fiscaal partners, dan trekt de Belastingdienst aan de bel.
Over de overwaarde hoeft niet afgerekend te worden met de Belastingdienst. Fiscaal gebeurt er echter wel iets met het geld. Dit wordt namelijk toegevoegd aan het vermogen van de voormalige huiseigenaren. Het geld zal belast gaan worden als vermogen in box drie van ons belastingstelsel.
Tweede huis kopen met overwaarde
Je kunt een tweede huis ook gedeeltelijk of volledig financieren met de overwaarde op je eerste woning. Je verhoogt dan je huidige hypotheek met het bedrag dat je hebt aan overwaarde. Vervolgens kun je dit extra geld gebruiken voor de aankoop van een tweede woning.
Als u uw koopwoning heeft verkocht, moet u de resterende hypotheek helemaal afbetalen. Is de verkoopwaarde hoger dan uw hypotheek? Dan heeft u overwaarde en kunt u makkelijk uw schuld aflossen. De overgebleven overwaarde kunt u vrij besteden.
Je wilt 30.000 euro gaan verbouwen. En je hebt 10.000 euro boeterente en kosten. De totale hypotheek wordt 290.000 euro. De nieuwe rente wordt 1,50% en de nieuwe maandlast 360 euro, een maandelijkse besparing van 370 euro.
Een ruime overwaarde geeft de bank zekerheid voor het verstrekken van een lening. Meestal wordt ook je inkomen beoordeeld om te bepalen of je een lening kunt krijgen. Dit betekent dat mensen met een grote overwaarde en een laag inkomen vaak toch geen geld kunnen lenen.
Dat je je hypotheek hebt afbetaald, is goed nieuws. Je hoeft dan niets meer te betalen aan je hypotheekaanbieder. Houd er wel rekening mee dat je minder profiteert van hypotheekrenteaftrek. En dat de Wet Hillen wordt afgebouwd, waardoor je na een tijdje misschien meer eigenwoningforfait gaat betalen.
€100.000 – €200.000 vermogen: 909.000 huishoudens. €200.000 – €500.000 vermogen: 1.075.000 huishoudens.
Tip! Overwaarde in bouwdepot? Als je woning meer waard is dan het bedrag dat je nog aan hypotheekschuld hebt bij je bestaande woning, heb je overwaarde. Voor een bedrag ter hoogte van de overwaarde kun je dan een bouwdepot afsluiten voor je verbouwing.
Een annuïteiten hypotheek van 50.000 euro met een looptijd van 30 jaar en een hypotheekrente van 2,5% kost per maand bruto 198 euro. Over de rente in dit bruto maandbedrag heeft u ook nog hypotheekrenteaftrek.