De koop van een huis is alleen geldig als u een schriftelijk contract tekent. U zit dus niet meteen aan de woning vast als u een bod uitbrengt. Ook niet als u de vraagprijs biedt. Of als u meer biedt dan de vraagprijs.
Een bod is nooit vrijblijvend
Ongeacht de manier waarop dit plaatsvond: zowel mondeling als schriftelijk is een bod dus bindend. Enkel wanneer de verkoper het bod nog niet aanvaard heeft, kan u het bod nog intrekken. Is er een koopovereenkomst gesloten en wilt u daar als koper toch onderuit, dan pleegt u contractbreuk.
Gedurende die geldigheidsduur van één maand ben je verplicht de woning aan te kopen. Het tekenen van de aankoopbelofte is voor de koper bindend. De verkoper is niet gebonden tot een verkoop. Hij heeft een maand de tijd om het bod te aanvaarden of te weigeren.
Is een bod bindend? Enkel het bieden op een huis is niet juridisch bindend sinds de invoering van het schriftelijkheidsvereiste. Deze stelt dat er minimaal sprake moet zijn van een dubbel getekende koopovereenkomst.
Heeft de verkoper jouw bod geaccepteerd? Gefeliciteerd, je hebt dan alle andere bieders buiten spel gezet en de koopovereenkomst kan opgemaakt worden. Als de koopovereenkomst is getekend is de koop voor de verkoper gelijk bindend. Als koper heb jij altijd nog drie dagen wettelijke bedenktijd.
Wil je later terugkomen op je bod, dan kan de verkoper een schadevergoeding eisen. Breng je schriftelijk of via elektronische weg een bod uit, dan kan je best aangeven hoeveel tijd de verkoper heeft om erop in te gaan.
Denk alleen wel altijd goed na voordat je een bod uitbrengt zodat je niet overhaast biedt op een huis. Zoek daarom uit wat je wil en kan betalen, door je maximale hypotheek te berekenen. Maar bereken ook of je dit huis kunt betalen door zaken als overwaarde van je vorige huis en eigen geld mee te berekenen.
Na de drie dagen bedenktijd is de aankoop - mits anders beschreven in het koopcontract – definitief. Na deze bedenktijd kun je nog steeds onder het koopcontract uitkomen, maar ben je verplicht om een boete betalen van 10% van de verkoopprijs.
Waarover gaat het? Als je meerdere geïnteresseerden hebt voor je woning mag je die wel degelijk tegen elkaar laten 'opbieden'. Je kan die kandidaten bijvoorbeeld vragen om hun hoogste bod te laten kennen tegen een welbepaalde datum.
een verkoopbelofte (of de 'aankoop optie'), waarbij de verkoper aan de koper de optie geeft om het onroerend goed aan een afgesproken prijs te kopen. De verkoper verbindt er zich toe het goed te verkopen aan de koper. Deze verkoopbelofte is bindend.
Hoelang is mijn bod geldig? Je kan zelf de termijn waarin je bod geldig is beperken door er een einddatum op te kleven. Als je dit niet doet blijft je bod in principe geldig (zelfs als de verkoper het pas na maanden goedkeurt).
In elk geval is een aankoopbelofte ook een bindend document. Het is wel iets soepeler dan een compromis, omdat je niet gebonden bent aan de termijn van 4 maanden waarbinnen de notariële akte verleden moet worden. Je kan die akte pas later laten verleden.
Zolang de verkoper het bod (waaraan geen tijdsduur is gekoppeld) niet aanvaardde, kan je als kandidaat-koper dit wel nog intrekken. Stuur daarvoor een aangetekende brief aan de verkoper. Het veiligste is daarbij het bod niet dadelijk in te trekken maar eerst een korte opzegtermijn (van bv. enkele dagen) na te leven.
Wel moet de verkoper het bod volledig en onvoorwaardelijk aanvaarden, zonder daarbij enig voorbehoud te maken. Gaat de verkoper niet akkoord met de geboden prijs, dan kan hij het bod naast zich neerleggen of de koper aanmoedigen om een nieuw bod te doen.
Toch kan de koper na het tekenen van het contract nog van de koop af: dankzij de wettelijke bedenktijd en ontbindende voorwaarden. Een koper heeft op grond van de wet een bedenktijd van drie dagen. Gedurende deze drie dagen kan de koper, zonder opgave van redenen, de koopovereenkomst ontbinden.
Nee, de koper heeft een wettelijke bedenktijd van 3 dagen maar dat geldt niet voor de verkoper. Als het koopcontract eenmaal getekend is, kan hij de koop niet meer terugdraaien.
In de fase 'onder bod'
Zoals ik al aangaf is er in de 'onder bod'-fase juridisch gezien nog geen sprake van een daadwerkelijke koop. Hoewel het in de praktijk zeldzaam is, mag de koper zijn of haar bod altijd nog veranderen of intrekken. Hij mag ook nog op andere huizen bieden.
Uit onderzoek blijkt dat 28% van alle kopers in 2021 niet tijdig de hypotheek in orde kregen. Een verlengingsverzoek van het financieringsvoorbehoud is dan ook niet heel bijzonder te noemen. Soms komt een tweede verzoek tot verlenging ook voor.
Jawel. Hoewel de bedragen die huizenkopers bieden nog altijd flink boven de vraagprijs liggen, zien we voor het eerst sinds lange tijd een afname als we kijken naar de gemiddelde overbieding als percentage van de vraagprijs. Zo werd er in Q1 2022 gemiddeld 9,23% van de vraagprijs overboden en het kwartaal ervoor 9,39%.
Dat blijkt uit cijfers van NVM. Kijk je naar woningen die een vraagprijs tussen de € 300.000 en € 400.000 hebben, dan zien we dat op maar liefst 61% van de woningen minimaal € 25.000 wordt overboden. Bij 21% van de woningverkopen in deze prijsklasse is de overbieding meer dan een halve ton.
Zet bij een tegenbod niet te laag in, maar houdt ruimte voor nog een tegenbod. Het is altijd goed om een tegenbod stellig te brengen, alsof het de laatste mogelijkheid is om te onderhandelen. De prijs is niet het enige waarover je onderhandelt. Bespreek ook de roerende zaken en/of de overdrachtsdatum.
Neem je geen financieringsvoorbehoud op in het koopcontract en krijg je de financiering niet rond, dan ben je gebonden aan de koopovereenkomst. Als je de woning niet kunt betalen, kan de verkoper de koopovereenkomst ontbinden. In dat geval moet je meestal een boete betalen van 10% van de koopsom.
Mag de makelaar het bod vertellen? Nee, de makelaar mag jou niet concreet vertellen wat andere partijen hebben geboden. Hij kan wel aangeven dat er meerdere geïnteresseerden zijn, maar jij moet zelf uiteindelijk jouw bod bepalen.
Vanaf het moment dat de woning te koop wordt gezet duurt het gemiddeld 4,1 maanden tot het tekenen van de koopovereenkomst ('verkooptijd'). Daar komt nog eens gemiddeld 3,1 maanden bij tot de overdracht bij de notaris ('overdrachtsperiode').