We kennen in Nederland geen belasting op de winst die u met de verkoop van uw woning hebt gemaakt. Andere landen kennen wel een dergelijke winstbelasting, maar in Nederland belasten we vermogen anders. De belasting op vermogen kennen we hier als vermogensrendementsheffing.
Belasting betalen na verkoop woning
De overwaarde wordt door de Belastingdienst gezien als vermogen, waarover je eventueel vermogensrendementsheffing moet betalen. Vermogen van € 50.650 is vrijgesteld (2022), voor partners is dat het dubbele bedrag. Een restschuld trek je dus juist af van je vermogen.
Over het bedrag tussen de € 50.000 - € 100.000 van je vermogen betaal je 0,59% belasting. Over het bedrag daarboven tot €1.000.000 betaal je 1,40% belasting. Over het bedrag boven €1.000.000 betaal je 1,76% belasting.
Normaliter is de belastingregeling voor een gebouw van toepassing. Als de verkoopwaarde van het gebouw lager is dan 30 procent van de totale verkoopprijs, geldt het meerwaardestelsel voor gronden. De meerwaarde op de woning die de eigenaar minstens 12 maanden voor de verkoop permanent heeft bewoond, is belastingvrij.
Verkoop je een gebouw binnen de 5 jaar na aankoop, dan betaal je een meerwaardebelasting van 16,5% + gemeentebelasting. Voor gronden is dat 33% + gemeentebelasting binnen die periode en 16,5% als je verkoopt tussen het 5e en 8e jaar. Gelukkig zijn er uitzonderingen op de regel!
Kleine dingen maken een groot verschil
Een rommelig huis verkoopt niet, dus zorg voor opgeruimde, ruime kamers en goede verlichting. Ook een beetje investeren in de verkoop door bijvoorbeeld de dakkapel te vernieuwen of het schilderwerk aan te pakken, doet al wonderen voor de verkoop van de woning.
Je kan de overwaarde op verschillende manieren inzetten voor een verbouwing: met het verhogen van de hypotheek, een tweede hypotheek of de hypotheek oversluiten. Je kan mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen en 106 procent als je het geld in duurzaamheidsmaatregelen steekt.
Als je binnen 3 jaar na de verkoop een volgende woning koopt, krijg je te maken met belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Dit is de bijleenregeling. Je moet je overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Anders heb je over het bedrag van de overwaarde geen recht op renteaftrek.
Zet je overwaarde op de spaarrekening
In dat geval zul je de winst uitgekeerd krijgen. Je kunt dit geld vervolgens op je spaarrekening laten storten of beleggen. In beide gevallen zal dit bedrag tot je vermogen behoren wat betekent dat je hier vermogensbelasting over moet betalen.
Alles wat daarna overblijft, is voor de verkoper. Je krijgt je geld dus niet meteen na de verkoop, er zitten een paar dagen tussen. Als je het geld nodig hebt voor de koop van je nieuwe woning, wordt je geld niet eerst aan jou betaald. Het geld wordt dan namelijk meteen gebruikt bij de aankoop van je nieuwe woning.
Omdat uw huis overwaarde had toen u het verkocht, is uw eigenwoningreserve € 100.000. Uw eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar. Met het geld waarvoor u de oude woning hebt verkocht, lost u uw lening af. Uw eigenwoningschuld is dan € 0.
50.000 euro overwaarde opnemen, geeft een maandlast van 93,33 euro.
Het is tegenwoordig een nieuwe trend om de overwaarde van je huis nu uit je huis te halen. Dat geld kun je namelijk wel gebruiken voor andere dingen, zoals een verbouwing of op vakantie gaan. Wij raden je dit strek af om dit niet te doen! Haal je overwaarde niet uit je huis en neem hiervoor geen nieuwe hypotheek.
Als u besluit de overwaarde niet te herinvesteren in een nieuw koophuis, dan is de kans groot dat u voor de aftrek van hypotheekrente te maken krijgt met de bijleenregeling. Dit houdt in, dat voor het deel dat de hypotheek hoger is dan volgens de bijleenregeling mag, u geen recht heeft op aftrek van de hypotheekrente.
In 2022 betaal je géén belasting over de winst door overwaarde. Het zou wel kunnen dat je vermogensbelasting over je uitgekeerde overwaarde moet betalen. In je eentje betaal je vermogensbelasting wanneer jij 50.650 euro aan vermogen hebt.
Dat je je hypotheek hebt afbetaald, is goed nieuws. Je hoeft dan niets meer te betalen aan je hypotheekaanbieder. Houd er wel rekening mee dat je minder profiteert van hypotheekrenteaftrek. En dat de Wet Hillen wordt afgebouwd, waardoor je na een tijdje misschien meer eigenwoningforfait gaat betalen.
Houd rekening met extra kosten
Wanneer je je overwaarde wil gebruiken zonder je huis te verkopen, moet dit geregeld worden via je hypotheek. Hierbij komen een aantal kosten kijken zoals de kosten voor het hypotheekadvies, taxatiekosten en notariskosten. Vaak kun je deze kosten meefinancieren in je hypotheek.
€100.000 – €200.000 vermogen: 909.000 huishoudens. €200.000 – €500.000 vermogen: 1.075.000 huishoudens.
Het huis is dan meer waard dan de hypotheek. Dit vermogen 'zit in stenen' en wordt pas contant als de woning wordt verkocht. De meest voor de hand liggende manier om overwaarde op te nemen is verhuizen naar een goedkopere woning of gaan huren. In de praktijk is dit vaak niet wenselijk of mogelijk.
Tip! Overwaarde in bouwdepot? Als je woning meer waard is dan het bedrag dat je nog aan hypotheekschuld hebt bij je bestaande woning, heb je overwaarde. Voor een bedrag ter hoogte van de overwaarde kun je dan een bouwdepot afsluiten voor je verbouwing.
Kortom: ja, het is financieel een gunstige tijd om uw huis te verkopen, maar u behaalt alleen een financieel voordeel als uw toekomstige woning gunstig geprijsd is en/of de maandelijkse lasten van uw toekomstige woning gunstiger zijn.
Je kunt hiervoor je hypotheek oversluiten, je hypotheek verhogen, een opeethypotheek afsluiten of je woning verkopen en terughuren om er zelf te blijven wonen. Ook verhuizen naar een andere woning is een manier om je overwaarde op te nemen.
Huizen flippen als strategie om geld te verdienen met vastgoed. Huizen flippen met financieel succes, dat betekent een pand aankopen, het verbeteren en er waarde aan toevoegen en het opnieuw verkopen met winst. Vanzelfsprekend kan u op diverse manieren waarde toevoegen en het pand verbeteren.
Je wilt 30.000 euro gaan verbouwen. En je hebt 10.000 euro boeterente en kosten. De totale hypotheek wordt 290.000 euro. De nieuwe rente wordt 1,50% en de nieuwe maandlast 360 euro, een maandelijkse besparing van 370 euro.