Antwoord. Artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat niemand kan gedwongen worden om in onverdeeldheid te blijven. Als 4 van de 5 mede-eigenaars akkoord gaan met een verkoop uit de hand en de vijfde niet, dan is een minnelijke verkoop niet mogelijk.
Bij een opgelopen achterstand op de hypotheek heeft de bank in beginsel het recht van parate executie om het huis te verkopen. Een bank mag niet overgaan tot executieverkoop van het huis wanneer dit misbruik van recht oplevert.
Bij een executieveiling van een object moeten de veilingvoorwaarden tenminste dertig dagen vóór de veilingdatum worden gepubliceerd op een website die door de veilende notaris wordt bepaald.
Bij een openbare verkoop wordt een bouwgrond of woning toegewezen aan de meestbiedende. Men spreekt van een openbare verkoop, omdat de verkoop bekend gemaakt wordt via advertenties in de plaatselijke of nationale media of via aanplakbiljetten.
Executieverkoop woning met NHG
Wanneer u een huis heeft met Nationale Hypotheek garantie dan zal de NHG eerst toestemming aan de bank moeten geven om over te gaan tot de executieverkoop van uw huis. Het afsluiten van een NHG kan als voordeel hebben dat de restschuld van de verkoop van de woning wordt kwijtgescholden.
De kosten van een executieveiling bedragen zo'n 8000 tot 12000 euro. Daarnaast krijg je nog te maken met het feit dat je veel minder voor je woning zult krijgen dan de marktwaarde van je woning. Dit zijn geen echte kosten maar het kost je uiteindelijk natuurlijk wel geld.
Aandachtspunten bij een openbare verkoop
De kosten moeten doorgaans binnen de 5 dagen betaald worden. Voor de betaling van de koopsom heb je als koper meestal één maand de tijd. Daarna moeten interesten bijbetaald worden.
De kosten voor de koper op Biddit zijn identiek aan de kosten die de koper zou betalen bij een gewone verkoop uit de hand, dus de registratierechten, notariskosten, enz. Houd er wel rekening mee dat u ook als verkoper een extra kost moet betalen van gemiddeld € 3.000 à € 5.000.
De notaris is altijd degene die de openbare verkoop zal regelen. Potentiële kopers kunnen dan ook steeds bij de notaris in kwestie terecht voor extra informatie. Bij de openbare verkoop zelf wordt het huis verkocht aan de meestbiedende, zolang de eigenaar daarmee akkoord gaat.
Opheffen conservatoir beslag
In de wet staat dat het beslag zal worden opgeheven: "indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt." Degene die opheffing van het beslag vordert moet dit aannemelijk maken.
De veilingkosten betaalt u aan de verkoper.
Beslaglegging door deurwaarder
De deurwaarder maakt daarvoor een proces-verbaal op en schrijft dat in bij het Kadaster. Zo is het voor iedereen kenbaar dat er beslag op de woning ligt. De debiteur kan vooralsnog wel in de woning blijven. Hij kan de woning door het beslag echter niet zomaar meer zelf verkopen.
Op grond van de wet hebt u als koper na het tekenen van het koopcontract een bedenktermijn van 3 dagen. Soms is in het koopcontract afgesproken dat de verkoper ook een bedenktermijn heeft. De verkoper kan dan binnen de bedenktermijn van het contract af. Een bedenktermijn voor de verkoper komt niet vaak voor.
In het derde lid van artikel 178 van het Burgerlijk Wetboek is echter bepaald dat de rechter de verdeling telkens voor een periode van ten hoogste drie jaren kan uitsluiten. Dat betekent dat de rechter bijvoorbeeld kan beslissen dat de woning voorlopig niet hoeft te worden verkocht.
Toch kan de koper na het tekenen van het contract nog van de koop af: dankzij de wettelijke bedenktijd en ontbindende voorwaarden. Een koper heeft op grond van de wet een bedenktijd van drie dagen. Gedurende deze drie dagen kan de koper, zonder opgave van redenen, de koopovereenkomst ontbinden.
Het notariaat stelt dat er gemiddeld 3 op 4 eigendommen die via Biddit aangeboden werden ook effectief verkocht zijn en 40% van de kopers jonger zijn dan 35 jaar. Wordt uw gewenste verkoopprijs niet behaald, dan kan u er steeds voor kiezen om uw woning niet langer via Biddit aan te bieden.
Elk bod is bindend!
Enkel de notaris die de verkoop organiseert, weet wie biedt. De verkoper kan er dan weer op rekenen dat de biedingen niet vrijblijvend zijn: elk bod is immers bindend.
Geschatte kosten voor online aankoop
Noteer dat het gebruik van Biddit.be kosteloos is voor de (kandidaat-)koper.
Bij een vrijwillige openbare verkoop kan de notaris in samenspraak met de eigenaar(s) een instelprijs bepalen. Dit is geen minimumprijs, maar louter een richtprijs waarop geïnteresseerden hun eventuele bod kunnen baseren. Daarnaast heeft de koper bij een vrijwillige openbare verkoop de kans om een premie te ontvangen.
Op de openbare veiling wijst de notaris het goed toe aan de meestbiedende, mits de eigenaar akkoord gaat. Onmiddellijk daarna wordt de akte opgemaakt en ondertekend. Er is dus geen voorlopige verkoopovereenkomst, zoals bij een verkoop uit de hand.
Met Biddit is het voor kandidaat-kopers mogelijk om vanuit de luie zetel te bieden op een woning die te koop staat. De verkoper en de kandidaat-kopers moeten zich niet meer naar een veilingzaal verplaatsen. Het volledige biedproces verloopt online en onder het toezicht van een notaris.
Doe je mee aan een veiling van een hypotheekhouder (executieveiling volgens artikel 3:268 BW)? Dan kun je 14 dagen vóór de inzetveiling een schriftelijk bod uitbrengen. Dit noemen we een onderhandse bieding. Richt dit schriftelijke bod aan de notaris die de veiling behandelt.
Een executieveiling is een veiling die plaats vindt als een huis gedwongen wordt verkocht. De verkoopprijs ligt meestal ruim onder de woningwaarde en is dus veel lager dan bij 'gewone' verkoop. Bij een executieverkoop heb je als woningeigenaar geen invloed op de verkoop van je huis. Je wordt ertoe gedwongen.
Het grootste online aanbod van Executieveilingen vindt u op Veilingdeurwaarder.nl. De executieveilingen worden geplaatst door (belastingdienst)deurwaarders uit heel Nederland. Per provincie of plaats kunt u executieveilingen bekijken.